Новий "антирейдерський" закон робить угоди з нерухомістю безпечнішими: яким чином

Хто з реєстраторів тепер поза законом?

Продаж нерухомості здійснюється за новими правилами. Відповідний закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» президент України Володимир Зеленський підписав 22 жовтня 2019 року, а 2 листопада документ набрав чинності.

Цей закон став черговим нормативно-правовим актом на «антирейдерську» тематику. Причому його норми спрямовані не лише на захист бізнесу, а й на осіб, які проводять операції з нерухомістю. Які зміни відтепер чекатимуть на продавців і покупців, розбирався Mind.

Закон ліквідує інститут акредитованих суб'єктів реєстрації, комунальних і державних підприємств. Саме з діяльністю таких підприємств пов'язано найбільше рейдерських захоплень і шахрайських схем з відбиранням майна. У липні 2019 року заступник міністра юстиції Олена Сукманова повідомила про те, що Мін'юст заблокував діяльність майже 170 комунальних реєстраторів, які були замішані в правопорушеннях.

«Закон №159-ІХ повністю позбавляє їх (комунальні підприємства) права на здійснення реєстраційних дій», – уточнює заступник міністра юстиції з питань держреєстрації Ольга Онищук.

Реєструвати угоди зможуть державні та приватні нотаріуси, а також держреєстратори місцевих держадміністрацій та органів місцевого самоврядування. А до того ж нотаріуси і держреєстратори будуть зобов'язані перевіряти правову дієздатність учасників угоди і наявність повноважень представників. Це потрібно для того, щоб уникнути махінацій з майном за допомогою «мертвих душ».

Як зміниться реєстрація прав власності?

Закон прибирає часовий розрив між угодою купівлі-продажу нерухомості та реєстрації нового власника в реєстрі майнових прав. Раніше процедура забирала до п'яти днів, і за терміновість потрібно було доплачувати. Наприклад, плата за реєстрацію протягом двох днів була еквівалентна одній мінімальній зарплаті (4173 грн у 2019 році), реєстрація за день коштувала дві мінімалки (8346 грн), а реєстрація за дві години – п'ять мінімальних зарплат (майже 21 000 грн).

«Скільки коштуватиме реєстрація, сказати важко, оскільки це питання, після набрання чинності законом, зобов'язаний врегулювати Кабмін. Можна пофантазувати і припустити, що залишать поточні ставки за «термінову реєстрацію», а можливо – переглянуть. Але оперативність і зниження ризиків шахрайства – це однозначно плюс», – вважає керуючий партнер адвокатського об'єднання «Тарасюк і партнери» Сергій Тарасюк.

Як подавати заяву на реєстрацію?

Змінюється і сам порядок подання заяви на реєстрацію права власності. У разі купівлі будинку, будівлі, споруди або об'єкта незавершеного будівництва з одночасним придбанням земельної ділянки, на якій розташовано будівлю, подається одна заява про державну реєстрацію прав незалежно від кількості документів, що засвідчують право власності на зазначене майно.

«Але одна заява подається лише в тому разі, якщо право власності на житловий будинок, будівлю, споруду або об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, на якій вони розташовані, реєструється тим же покупцем або набувачами», – уточнює адвокат, керівник корпоративного відділу юридичної фірми «Горецький і партнери» Мар'яна Горецька.

Одна з норм закону вимагає при реєстрації майна за дорученням (тобто не власником, а його представником) обов'язково засвідчити цю довіреність у нотаріуса.

Важливою новелою є відмова від обов'язкової наявності в заявці про державну реєстрацію підпису, якщо така реєстрація проводиться в результаті вчинення нотаріальних дій.

«Наприклад, покупець міг відмовитися від підписання заявки, і в такому випадку нотаріус не мав права провести держреєстрацію прав, незважаючи на те, що договір купівлі-продажу сторони вже уклали. Така ситуація породжувала маніпуляції, які були пов'язані перш за все з приховуванням майна», – пояснює адвокат, керівник практики нерухомості і будівництва адвокатської компанії «Борисенко і партнери» Дмитро Новицький.

Держреєстрація права власності проводитиметься виключно за місцезнаходженням нерухомого майна. Раніше не мало значення, де розташований об'єкт нерухомості. Скажімо, квартира десь у Житомирі, а переписати її на нового власника можна було хоч у Києві, хоч в Одесі.

Щоправда, Мін'юст залишає за собою можливість визначати випадки, коли реєстрація права власності може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць.

Такий підхід до реєстраційних дій теж стане перешкодою для рейдерів, оскільки знайти недобросовісного реєстратора буде набагато складніше.

«Подання документів неналежному суб'єкту державної реєстрації за новим законом може стати підставою для відмови», – попереджає Мар'яна Горецька.

Відповідальність нотаріусів за порушення порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно зросла. За перше порушення протягом року штраф складе 6800–10 200 грн (було 3400–6800 грн), за повторне – 8500–17 000 грн (було 6800–8500 грн).

Послуги нотаріусів подорожчають

Зміни в законодавстві призведуть до збільшення навантаження на нотаріусів.

«Потрібно буде крім запевнення угоди ще й державну реєстрацію провести, а це технічна робота великого обсягу. Не скидаємо з рахунків і збої в роботі реєстру», – пояснює Сергій Тарасюк.

До цього додається ще й необхідність здійснювати перевірку дієздатності та правомочності юросіб.

Тому деякі нотаріуси вже завели мову про те, що вартість їхніх послуг при проведенні операцій з нерухомістю зросте. «Хоча в цілому для пересічного громадянина закон не передбачає будь-якого додаткового фінансового навантаження, як на нотаріальні послуги, так і на послуги державної реєстрації», – говорить Дмитро Новицький.

Читайте також про те, що у Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва.

Автор: Павло Харламов