Перспектива нової пропозиції: торгова нерухомість у першій половині 2019

До кінця 2020 року загальний об’єм торгових площ у Києві має становити 1.72 млн. кв.м

Згідно даних консалтингової компанії CBRE Ukraine, протягом перших шести місяців 2019 року спостерігалося покращення економічної ситуації в країні, а саме, ріст ВВП (+2,5%), сповільнення інфляції (-4,2 п.п. з початку року), підвищення рівня заробітної плати (+8,7% р/р) та укріплення національної валюти, – все це, в свою чергу, сприяло розвитку ринку торгової нерухомості в цілому.

Зокрема, зростання реальної заробітної плати та роздрібного товарообігу посприяло розширенню продуктових рітейлерів в Києві.

Так, мережа супермаркетів Сільпо відкрила 4 супермаркети в Києві та області, Metro Cash&Carry анонсували плани по розширенню мережі оптових гіпермаркетів та відкриття 6 нових об’єктів до кінця 2П 2019 року. В той же час, Novus планує відкрити 7 нових супермаркетів до кінця року. Французька мережа Auchan, незважаючи на закриття супермаркету в Sky Mall, на місці якого планується до відкриття супермаркет Novus, націлена на розвиток магазинів експрес-формату біля дому «Мій Ашан», а також, сегменту e-commerce.

Станом на перше півріччя, в Україні з’явилась обмежена кількість нових брендів, серед яких Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум класу), MISSHA (корейський косметичний бренд), Decathlon (французький бренд спорт-товарів) та WEILL (французький бренд одягу преміум класу).

Більшість нових рітейлерів планують розширювати присутність в Києві, відкривши свої магазини в торгових центрах, які, починаючи з другого півріччя 2019 року, планують ввести в експлуатацію.

Очікується, що ринок торгової нерухомості залишається привабливим для міжнародних рітейлерів, зважаючи на позитивну динаміку роздрібного товарообігу та росту наявного доходу на фоні прискорення зростання ВВП в Україні. Відомо, що найближчим часом декілька міжнародних брендів планують вихід на ринок, включаючи Home&You, Carter’s, The North Face, Kipling, Eataly, AVVA та FLO.

Нова пропозиція торгових центрів у першому півріччі 2019 була представлена двома торгово-розважальними центрами – ТРЦ Smart Plaza Obolon (10 000 кв.м) та ТРЦ Oasis (13 200 кв.м), які не мали суттєвого впливу на обсяг загальної конкурентної пропозиції, яка становила 1,13 млн. кв.м (+2,1% з початку року) на кінець першої половини 2019.

Згідно із заявами девелоперів, до кінця 2019 року загальний об’єм торгових площ має збільшитись до 1.33 млн. кв.м, так як планується введення в експлуатацію ТРЦ Blockbuster Mall (100 000 кв.м), ТРЦ River Mall (54 700 кв.м) та 2-ої черги ТРЦ Aprel Mall (45 700 кв.м). Таким чином, до кінця 2020 року загальний об’єм торгівельних площ має становити 1.72 млн. кв.м, внаслідок виходу на ринок нових об’єктів: Kyiv Mall (58 000 кв.м), Rive Gauche 2-га черга (50,000 кв.м), White Lines (Smart Plaza Holoseevo) (27,000 кв.м), Retroville (80 700 кв.м) та Ocean Mall (100 000 кв.м).

Середня вакантність на ринку знизилась до 2,7% (-0,3 п.п. з початку року). Водночас як ринок перебуває в очікуванні нової пропозиції торгових площ, помітно зросли орендні ставки на найкращі вакантні площі. Орендна ставка на найкращі приміщення варіювалась в діапазоні $80-$111/кв.м/місяць (+6.6% нижня межа та +16.8% верхня межа з початку року), а ставка на інші об’єкти знаходилась в діапазоні $44-$63/кв.м/місяць (+4.8% нижня межа та +5% верхня межа з початку року).

У сегменті Кафе та Ресторани представлені, як локальні, так і міжнародні компанії, але провідні позиції займають українські компанії Aroma Kava, одна з найбільших мережевих кав’ярень (більш ніж 200 точок в 20 містах Києва) та Pizza Celentano – найбільша мережа ресторанів в Україні (більш ніж 100 ресторанів в 54-х містах України). Також, в Києві набирає популярності концепція фуд-холлів. Як відомо на території відреставрованої частини будівлі заводу «Арсенал», відболося відкриття масштабного фуд-корту (площа 2000 кв. м), в якому розташовуються ресторани, бари та кафе. Додатково два подібних проекти знаходяться на стадії розробки, а саме на вул. Межигірська від Good Wine та призупинений проект на Троїцькій площі. Що стосується нових трендів, для сегменту Кафе та Ресторанів є перспективними локації для розміщення фуд зон в лоббі офісних та мультифункціональних будівель.

Станом на перше півріччя 2019 року була зафіксована лише одна інвестиційна угода з придбання компанією Dragon Capital Smart Plaza Obolon (15 000 кв.м). Окрім того, у першому півріччі Soltex Capital придбали ТЦ Respublika (135 000 кв.м), який залишається недобудованим з 2014 року. Що стосується ставки капіталізації в сегменті рітейлу, то даний показник залишався стабільним на рівні 11,75%, але очікується незначне зниження до кінця року.

Загалом, в короткостроковій перспективі очікується, що макроекономічні показники будуть продовжувати рости, що в свою чергу стимулюватиме інтерес міжнародних рітейлерів до українського ринку.

Однак відкриття нових торгових центрів може стати викликом для існуючих. Так відкриття 1-ї черги Blockbuster MALL у другій половині 2019 року може переорієнтувати потоки клієнтів на користь нового ТЦ, що призведе до відтоку клієнтів в існуючих ТРЦ, які знаходяться в спільних зонах охоплення споживачів. Крім того, в найближчі кілька років великі суперрегіональні торгові центри Києва будуть проходити «випробувальний період» для визначення свого потенціалу.

«Оскільки досвід покупок, в цілому, переходить від великого торгового центру до маленького екрану смартфона, великі ТРЦ стикаються із посиленням конкуренції за час та гаманець покупців. Велика розважальна зона може стати ключовою конкурентною перевагою, що дозволить привабити та втримати клієнта на тривалий час у великому ТРЦ, оскільки інтернет-магазини та місцеві мікрорайони не в змозі відповідати такому запиту споживачів,» – Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine

Позатим як орендодавці, так і рітейлери продовжують впроваджувати нові концепції та змінювати формати, щоб залишатися конкурентоспроможними. Поряд зі швидким розвитком електронної комерції, великі рітейлери запускають онлайн-магазини. Зокрема, Inditex Group відкриває онлайн продажі в Україні у вересні. Додатково очікується, що сегмент Кафе та Ресторанів в Україні зазнає подальшої трансформації під впливом розвитку мультифункціональної нерухомості, яка дозволить розміщувати великі площі кав’ярень та ресторанів надодаток до традиційного фуд-корту.

Згідно даних консалтингової компанії CBRE Ukraine, протягом перших шести місяців  2019 року спостерігалося покращення економічної ситуації в країні, а саме, ріст ВВП (+2,5%), сповільнення інфляції (-4,2 п.п. з початку року), підвищення рівня заробітної плати (+8,7% р/р) та укріплення національної валюти, – все це, в свою чергу, сприяло розвитку ринку торгової нерухомості в цілому.
Зокрема, зростання реальної заробітної плати та роздрібного товарообігу посприяло розширенню продуктових рітейлерів в Києві. 
Так, мережа супермаркетів Сільпо відкрила 4 супермаркети в Києві та області, Metro Cash&Carry анонсували плани по розширенню мережі оптових гіпермаркетів та відкриття 6 нових об’єктів до кінця 2П 2019 року. В той же час, Novus планує відкрити 7 нових супермаркетів до кінця року. Французька мережа  Auchan, незважаючи на закриття супермаркету в Sky Mall, на місці якого планується до відкриття супермаркет Novus, націлена на розвиток магазинів експрес-формату біля дому «Мій Ашан», а також, сегменту e-commerce.
Станом на перше півріччя, в Україні з’явилась обмежена кількість нових брендів, серед яких Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум класу), MISSHA (корейський косметичний бренд), Decathlon (французький бренд спорт-товарів) та WEILL (французький бренд одягу преміум класу). 
Більшість нових рітейлерів планують розширювати присутність в Києві, відкривши свої магазини в торгових центрах, які, починаючи з другого півріччя 2019 року, планують ввести в експлуатацію. 
Очікується, що ринок торгової нерухомості залишається привабливим для міжнародних рітейлерів, зважаючи на позитивну динаміку роздрібного товарообігу та росту наявного доходу на фоні прискорення зростання ВВП в Україні. Відомо, що найближчим часом декілька міжнародних брендів планують вихід на ринок, включаючи Home&You, Carter’s, The North Face, Kipling, Eataly, AVVA та FLO.
Нова пропозиція торгових центрів у 1П 2019 була представлена двома торгово-розважальними центрами – ТРЦ Smart Plaza Obolon (10 000 кв.м) та ТРЦ Oasis (13 200 кв.м), які не мали суттєвого впливу на обсяг загальної конкурентної пропозиції, яка становила 1,13 млн. кв.м (+2,1% з початку року) на кінець першої половини 2019.
 Згідно із заявами девелоперів, до кінця 2019 року загальний об’єм торгових площ має збільшитись до 1.33 млн. кв.м, так як планується введення в експлуатацію ТРЦ Blockbuster Mall (100 000 кв.м), ТРЦ River Mall (54 700 кв.м) та 2-ої черги ТРЦ Aprel Mall (45 700 кв.м). Таким чином, до кінця 2020 року загальний об’єм торгівельних площ має становити 1.72 млн. кв.м, внаслідок виходу на ринок нових об’єктів: Kyiv Mall (58 000 кв.м), Rive Gauche 2-га черга  (50,000 кв.м), White Lines (Smart Plaza Holoseevo) (27,000 кв.м), Retroville (80 700 кв.м) та Ocean Mall (100 000 кв.м).
Середня вакантність на ринку знизилась до 2,7% (-0,3 п.п. з початку року). Водночас як ринок перебуває в очікуванні нової пропозиції торгових площ, помітно зросли орендні ставки на найкращі вакантні площі. Орендна ставка на найкращі приміщення варіювалась в діапазоні $80-$111/кв.м/місяць (+6.6% нижня межа та +16.8% верхня межа з початку року), а ставка на інші об’єкти знаходилась в діапазоні $44-$63/кв.м/місяць (+4.8% нижня межа  та +5% верхня межа з початку року).
В сегменті Кафе та Ресторани представлені, як локальні, так і міжнародні компанії, але провідні позиції займають українські компанії Aroma Kava, одна з найбільших мережевих кав’ярень (більш ніж 200 точок в 20 містах Києва) та Pizza Celentano – найбільша мережа ресторанів в Україні (більш ніж 100 ресторанів в 54-х містах України).  Також, в Києві набирає популярності концепція фуд-холлів. Як відомо на території відреставрованої частини будівлі заводу «Арсенал», відболося відкриття масштабного фуд-корту (площа 2000 кв. м), в якому розташовуються ресторани, бари та кафе. Додатково два подібних проекти знаходяться на стадії розробки, а саме на вул. Межигірська від Good Wine та призупинений проект на Троїцькій площі. Що стосується нових трендів, для сегменту Кафе та Ресторанів є перспективними локації для розміщення фуд зон в лоббі офісних та мультифункціональних будівель.
Станом на перше півріччя 2019 року була зафіксована лише одна інвестиційна угода з придбання компанією Dragon Capital Smart Plaza Obolon (15 000 кв.м). Окрім того, у першому півріччі Soltex Capital придбали ТЦ Respublika (135 000 кв.м), який залишається недобудованим з 2014 року.  Що стосується ставки капіталізації в  сегменті рітейлу, то даний показник  залишався стабільним на рівні 11,75%, але очікується незначне зниження до кінця року.
Загалом, в короткостроковій перспективі очікується, що макроекономічні показники будуть продовжувати рости, що в свою чергу стимулюватиме інтерес міжнародних рітейлерів до українського ринку. 
Однак відкриття нових торгових центрів може стати  викликом для існуючих. Так відкриття 1-ї черги Blockbuster MALL в 2П 2019 року може переорієнтувати потоки клієнтів на користь нового ТЦ, що призведе до відтоку клієнтів в існуючих ТРЦ, які знаходяться в спільних  зонах охоплення споживачів. Крім того, в найближчі кілька років великі суперрегіональні торгові центри Києва будуть проходити  «випробувальний період» для визначення свого потенціалу.
«Оскільки досвід покупок, в цілому, переходить від великого торгового центру до маленького екрану смартфона, великі ТРЦ стикаються із посиленням конкуренції за час та гаманець покупців. Велика розважальна зона може стати ключовою конкурентною перевагою, що дозволить привабити та втримати клієнта на тривалий час у великому ТРЦ, оскільки інтернет-магазини та місцеві мікрорайони не в змозі відповідати такому запиту споживачів,»  – Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine
Позатим як орендодавці, так і рітейлери продовжують впроваджувати нові концепції та змінювати формати, щоб залишатися конкурентоспроможними. Поряд зі швидким розвитком електронної комерції, великі рітейлери запускають онлайн-магазини. Зокрема, Inditex Group відкриває онлайн продажі в Україні у вересні. Додатково, очікується, що сегмент Кафе та Ресторанів в Україні зазнає подальшої трансформації під впливом розвитку мультифункціональної нерухомості,  яка дозволить розміщувати великі площі кав’ярень та ресторанів на додаток до традиційного фуд-корту.