Готельна нерухомість: у сподіваннях на краще у найближчому майбутньому

Турист в дефіциті

Заяви Президента про легалізацію грального бізнесу, розмови про промокампанію України і пошук правильної концепції готелю — ось, що наразі активно обговорює увесь ринок готельної нерухомості. Попри непростий період і беззаперечний спад активності іноземних туристів на початку року, сектор не втрачає надії завершити рік з хорошими показниками. Що відбувається у чи не найбільш чутливому сегменті нерухомості?

Протягом першого півріччя гостей на усі готелі банально не вистачало. Це не дивно: з одного боку, оголошений військовий стан покосив ряди охочих побачити Україну, потім вибори одні, вибори інші — ділова активність суттєво знизилась, що одразу позначилось на середній заповнюваності номерів. Так, за даними аналітиків компанії CBRE Ukraine, за результатами 8 місяців 2019 року середня заповнюваність готелів Києва склала 54,1% (-1,1пп р/р). Найвища заповнюваність спостерігалася в період квітень-липень, коли вона в середньому становила 58,8%. Вибори завершились, а разом із ними прийшло певне розуміння векторів подальшого руху.

За даними компанії Cushman & Wakefield в Україні, найсильніше турбулентний період позначився саме на 4-5-зіркових готелях. 

«Завантаження для цієї категорії знизилося до 43 з 46%. Важливо відзначити, що ця тенденція пояснюється фактором сезонності. Оскільки готелі Києва в основному націлені на бізнес-сегмент, для літнього періоду характерно затишшя, але з осені ділова активність підвищується, і за результатами року, загальні показники можуть вирівнятися», — переконана Яна Литвинчук, MRICS, заступник керуючого директора Cushman & Wakefield в Україні.

Пояснити зниження заповнюваності цієї категорії доволі просто: на усі готелі цього класу туристів не напасешся. Принаймні, зараз, коли Україна ще не достатньо популярна дестинація для іноземного гостя, зокрема гравців бізнесу. Як відомо, саме на цю категорії відвідувачів розраховані «четвірки» та «п’ятірки». По-перше, до нас ще не ринулись натовпи міжнародних інвесторів, а ті, хто приїжджає, вже обрали постійні готелі. По-друге, зміцнення гривні до долара знижує привабливість таких готелів для іноземних туристів у контексті ціни за номер. З іншого боку, саме укріплення нацвалюти є позитивним фактором для внутрішнього туриста, який позитивно впливає на операційні результати готелів середнього та економ-рівня.

«Зараз інвестори вимушені більш практично підходити до сегментів та звертати увагу на економіку в першу чергу. Упевнено розвиваються проекти бюджетних готелів — 3 зірки, 3+. Насамперед тому, що в таких готелях можуть зупинятися не тільки іноземці, а й вітчизняні туристи та бізнесмени, як показала практика. Але в деяких регіонах вже є попит і на 4-зіркові готелі», — розповів генеральний директор компанії «Дубль W» Володимир Горащенко.

Олексій Євченко, керуючий партнер ArtBuild Hotel Group, переконаний, що незважаючи на деякі відхилення і менші показники по завантажуваності готелів в деяких місцях і регіонах, в цілому ринок демонструє гарні фінансові результати та тенденцію до подальшого зростання.

«Заяви Президента України щодо легалізації грального бізнесу та побудови нових курортних міст відповідно призведуть до зросту зацікавлення інвесторами новими готельними проектами. Окрім того, якщо будуть проведені відповідні реформи в туризмі та виділений бюджет на промокампанію України як туристичної дестинації за кордоном, то ми побачимо ще більше зростання інвестиційних очікувань в готельному сегменті», — відзначив він.

Що і за скільки

За даними компанії CBRE Ukraine, середня ціна за номер (ADR) у Києві склала $80 (-2,3% р/р). Коефіцієнт середньої дохідності одного номера (RevPAR) склав $43 (-5,3% р/р), що пов’язано зі зниженням попиту на номери. Так, станом на кінець серпня 2019 року з початку року загальна кількість проданих номерів становила 826 362 номери, тоді як за попередній період минулого року було продано 836 874 номери у Києві.

У компанії Cushman & Wakefield в Україні відзначили, що для категорій luxury, upper upscale, upscale був притаманний приріст від 4 до 22% протягом перших двох кварталів 2018 року, який до третього кварталу 2018 року сповільнився до 5%, а в кінці 2018 —на початку 2019 змінився зниженням цін за номер до 20% в середньому в доларовому еквіваленті період до періоду.

«Категорії ж midscale і economy показали зворотну динаміку, адже продемонстрували зростання середньої ціни за номер в усіх періодах з першого кварталу 2018 року до 2 кварталу 2019 року, при цьому зростання було стабільним, що пояснюється більшою можливістю для зростання через низьку базу для порівняння і, відповідно, великим потенціалом і запасом міцності в сегменті. Важливо відзначити, що, незважаючи на суперечливі тенденції першого півріччя 2019 року, якщо порівнювати динаміку цін за номер з 2017 роком, то вона позитивна», — зауважила Литвинчук.

Чутливі регіони

Поки Київ шукає нові способи залучити іноземного туриста, регіони живуть своїм життям. Там переважає внутрішній турист, для якого все ще фактор сезонності відіграє певну роль. Змінити таке ставлення здатні готелі нових форматів, де пропонують комплексну послугу, якісний сервіс, цікави розваги незалежно від пори року.

Найбільш привабливими для туристів містами та регіонами стають Ужгород, Чернівці, Львів, Чернігів, Київ, Одеса. У Львові закінчується реконструкція 4 будівель, що стануть готелем Best Western Plus Market Square на 70 номерів. «Також можна виділити зростаючий імідж ринку в регіоні Буковель–Яремче–Східниця і Закарпаття. Активно, але не професійно (без залучення фахівців і використання світового досвіду) розвиваються райони Причорномор’я і Приазов’я», — розповів Євченко.

Цікаво, що на Західній Україні низка політичних подій та рішень мали набагато більший вплив на ринок. Багато проектів було припинено, а гравці ринку готельної нерухомості обрали вичікувальну позицію.

«На Закарпатті з початку півріччя спостерігалось певне просідання ринку, зокрема через військовий стан. У зимовий час завантаженість готелю менше 30% дуже збиткова при тій ціновій політиці, яка є в останні три роки в регіоні. Це опалення, прибирання снігу, сервіс тощо. Завантаження було мінімальним, це викликало певні нерви у деяких готельєрів, дехто навіть позбувався активів. Ситуація дещо змінилась наприкінці червня. Ціни почали підвищуватись і середня вартість номера виросла до 550 грн/доба за 2-х без харчування», — поділився спостереженнями Ярослав Яровенко, засновник, генеральний директор Glory Hotels Group.

Готелі бронюють інвесторів

Опитані нами гравці ринку душею не кривлять: поки що завантаженість бажає кращого, а окупність в сегменті не така, якою її хотіли б бачити. Холодність інвесторів легко пояснити тим, що термін окупності проєкта складає від 5 до 13 років залежно від правильно обраної локації, ефективної концепції під конкретно це місце, технологічно вірного проекту і фаховості команди, яка керує проєктом і бізнесом.

«Ми спостерігаємо інтервал ставки рентабельності ROI 7–13%. І цей інтервал за останні 2 роки значних змін не зазнає, оскільки кон'юнктура ринку відносно стабільна, а інфляційні процеси спостерігаються, як у витратній частині, так і в дохідній, врівноважуючи одне одного», — переконаний Євченко.

Як і раніше, на ринку, за його словами, в дефіциті професійний підхід, коли фахівців (консультантів, технологів та ін.) залучають до проєкту одразу.

WOW-маркетинг України VS державна промокампанія

Серед головних драйверів сектору, які пожвавились у цьому півріччі, гравці ринку та експерти називають стале зростання привабливості України в очах іноземного туриста. Сприяє цьому багато факторів, але аж ніяк не виважена і чітко сформована державна промокампанія. Її у нас досі немає. Уся реклама з-зовні створюється скоріше силами різних людей, організацій, а також і самого бізнесу. Все це окремі голоси, які потребують підсилання і підтримки на державному рівні. Час зараз більш ніж сприятливий.

«За останній рік Україна досягла найвищого зростання в регіоні по індексу ТТСІ, піднявшись на 10 пунктів і посівши 78 місце. Україна поліпшила бізнес-клімат (з 124 до 103 місця), показник з безпеки (з 127 до 197 місця), відкритості для іноземців (з 78 до 55 місця) і загальної інфраструктури (з 79 до 73 місця). Загалом основним завданням розвитку галузі є активна участь держави в стратегії комплексної підтримки сектору», — вважає Литвинчук.

А стратегії цієї немає, отже не існує і чіткого механізму вирішення низки структурних проблем. З таких багажем рухатись далі не вийде.

Серед нагальних проблем Євченко називає відсутність промоції туристичних принад України за кордоном на міждержавному рівні, відсутність пільг та підтримуючих програм для розвитку різних готельних сегментів. Відсутність в основних містах можливостей для проведення великих конгресів та асамблей, а також слабкий розвиток транспортної інфраструктури і дуже погана якість українських доріг.

Марина Лео, партнер DEOL Partners, CEO 11 Mirrors Design Hotel та мережі Senator Hotels and Apartments, впевнена, що не додає сили готельному сегменту і ухвалений з 1 січня 2019 року Закон «Про внесення змін до Податкового кодексу». Він запроваджує нові ставки туристичного збору і правила його справляння. «У майбутньому весь готельний сектор може відчути ці зміни. Адже ставка нараховується не від вартості поселення, а від мінімальної заробітної плати, яка щороку збільшується. Тому постійно змінюються умови для туристів, а будь-які зміни викликають у людей негативну реакцію. І це особливо відчуває на себе сегмент хостелів і низькобюджетних засобів розміщення», — вважає експертка.

До того ж, пояснює вона, на відміну від багатьох розвинених європейських країн, у нас все ще не знижена ставка податку на послуги, які пов'язані з тимчасовим розміщенням туристів. Вона залишається на рівні 20%, хоча зниження ставки сприятиме залученню інвестицій, створенню нових робочих місць, зростанню галузі та поліпшенню бізнес-клімату та економіки країни в цілому.

«Чим більше туристів приймає країна, тим вище у неї доходи і нижче власні витрати», — переконана Лео.

Погоджуються з нею в CBRE Ukraine і наводять останнє дослідження Всесвітньої ради туризму щодо України. Згідно з ним, прямий внесок туристичної галузі в обсяг ВВП України склав 1,5% загального обсягу ВВП у 2017 році, а з урахуванням прогнозу зростання на 2018–2028 рр., цей показник досягне 1,7% ВВП у 2028 рр. Для порівняння у Франції прямий вклад туристичної галузі у ВВП країни склав 3,6% у 2017 р. з прогнозом зростання до 4,0% у 2028 р.

Концепція вирішує

Опитані нами експерти переконані, що друге півріччя може видатись кращим для ринку готельної нерухомості. По-перше, очікується, що ринок буде поступово розвиватися надалі, враховуючи позитивні тенденції в економіці та покращення економічних очікувань. Індикатор економічних очікувань, який станом на кінець 3 кв. 2019 р. досягнув 111,5% (+9 пп з початку року). Покращенню ситуації в галузі сприятиме і відкриття нових напрямків міжнародних рейсів в аеропортах «Бориспіль» та «Київ». Згідно зі статистикою Державної авіаційної служби за січень-серпень 2019 року, обсяги пасажирських перевезень українських авіакомпаній зросли порівняно з відповідним періодом минулого року на 10,7% та склали 9,2 млн ос., у тому числі міжнародні — на 10,9% та склали 8,4 млн ос. Пасажиропотоки через аеропорти України збільшились на 19,4% та становили більше 16 млн ос., у т.ч. у міжнародному сполученні — на 20,7% та становили 14,5 млн ос.

«Проте, враховуючи зниження заповнюваності готелів за аналогічний період — 1,1% р/р, ключовою проблемою готельної індустрії наразі є розвиток туристичної привабливості України та Києва в світі, коли заповнюваність готелю досягатиметься не тільки за рахунок ділових подорожей, а також за рахунок відпочивальників, яким цікаво подивитися місто. Щодо прогнозу до кінця поточного року, суттєвих в операційних показниках готелів змін не прогнозується, а рівень заповнюваності залишиться у межах 57%-59%. Загальна пропозиція на ринку готельної нерухомості також залишиться без суттєвих змін, оскільки нова пропозиція до кінця року складається з невеликих за розміром готелів», — запевнили в CBRE Ukraine.

Наступати на п’ята традиційним готелям будуть трендсеттерні варіанти: капсульні готелі, а також цікаві концепції хостелів.

«Девелопмент хостелів — сьогоднішній тренд на ринку готельної нерухомості, він наразі привертає увагу інвесторів. Ми бачимо, що останнім часом відкрилася низка хостелів у Києві. Але слід пам'ятати, що хостели — проміжний бюджетний сегмент, до якого вдаються гравці ринку, поки немає чіткої визначеності в політичній ситуації», — вважає Марина Лео.

У Cushman & Wakefield в Україні серед основних трендів, які впливатимуть на ситуацію у секторі, назвали підвищення ролі Інтернету у формуванні споживчих побажань і звичок, адже у світі вже важко знайти хоча б одного туриста, який не користується Google maps, Amazon, Booking, Tripadvisor тощо.

Окрім того, старі формати готелів, які пропонують суто ліжко, залишаться за бортом. В тренді додана вартість і додаткові сервіси, зокрема коворкінги. Наприклад, Accor Hotels повідомила про плани по відкриттю в готелях мережі коворкінг під брендом WOJO. Це спільний простір, розташований в барах, ресторанах і готельних лобі. Цільова аудиторія цього проекту — ділові мандрівники і фрілансери.

Bleisure Travel by Millennials — назва, яку отримала поїздка, що поєднує ділові цілі з дозвіллям, і стає все більш популярним видом, особливо серед покоління тисячоліття. Наприклад, мандрівник можуть спочатку відвідати ділову зустріч чи конференцію, але потім продовжити своє перебування, щоб перетворити його в місце проведення дозвілля», — зауважила Литвинчук.


Читайте також про те, що з початку 2019 року середня вартість номера у столичних готелях знизилася на 6%, а завантаженість готелів значно покращилася. А також про те, що легалізація грального бізнесу та побудова нових курортних міст призведуть до зростання зацікавленості інвесторів у готельних проектах.