Как избежать ошибок при покупке квартиры в новостройке

Ошибка 1. Поверили застройщику на слово, а в реальности получили дом без парковки и детской площадки

Покупка недвижимости в Украине - дело непростое. Как без хлопот купить квартиру мечты в столичной новостройке ― лайфхаками с порталом "Наш Киев" поделился Владимир Копоть, адвокат и руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости.

Информация о строительном проекте на сайте застройщика, в рекламе и в разрешительных документах должна быть одинаковой. Но в реальности все три версии могут отличаться. Хорошо, если дом построят без нарушений проекта и техники безопасности. Но застройщик может, например, поставить коллектор, который рассчитан на большее количество потребителей канализации. Или написать в проекте, что окна будут немецкими, а они в итоге окажутся китайскими. Возможно строительство новостройки и без заявленного изначально паркинга. В конце концов это будет уже совсем другой дом, и документы на него тоже понадобятся другие.

Без специалистов сложно выявить многие недоработки, разве что они будут ну уж очень ярко выражены. Небольшие проблемы и недоработки можно решить, обратившись напрямую к застройщику. Ведь, как и у любой вещи, у нового дома есть определенный гарантийный срок. По закону, он не может превышать 10 лет. В течение этого времени застройщик должен устранить строительные недоработки.

Если инвестор обнаружил обман до покупки квартиры, от сделки можно отказаться. Но если недостатки вышли на поверхность уже после подписания договора и оплаты, все гораздо сложнее. Потребовать построить парковку, детский сад и выполнить обещанное от застройщика, устранить недоработки дома или квартиры можно через суд или подав заявление в Прокуратуру. Но для этого нужно собрать доказательства: письма с ответами застройщика, заключения специалистов о проблеме, ответы на запросы в разные структуры и другое. Помочь с этим могут юристы.

«К сожалению, на рынке недвижимости процветает коррупция. Например, один из домов ЖК «Нивки-Парк» начали строить в апреле 2018 года, хотя разрешение на строительство застройщик получил только в марте 2019 года. Или же давняя история с ЖК «Элита-центр» и других 40 незаконными недостроями застройщика Анатолия Войцеховского. Он свою часть работы выполнил и построил дома. Но дела по самостроям переданы в суд, а прокуратура арестовала его имущество, в том числе и недостроенные дома, на 200 млн гривен. Люди блокируют дороги и кричат об обмане, но они же добровольно вложили деньги в строительство. Поэтому перед сделкой очень важно проверять все документы, чтобы быть уверенным в отсутствии рисков,» - утверждает Владимир Копоть.

Ошибка 2. Получили дом без электричества, воды и лифта. Ну ничего, зато крыша над головой есть

По закону, подключить воду, свет и другие коммуникации застройщик обязан максимум через 120 дней со дня принятия дома в эксплуатацию. После этого собственники квартир подписывают договора с поставщиками электроэнергии, холодной и горячей воды, отопления, водоотведения. Затем жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) берет дом на баланс.

Но в Киеве есть масса примеров, когда жильцам сдавали дома с неработающими коммуникациями.
Например, инвесторы ЖК «Ново-Демеевский» в Голосеевском районе получили дом без света. Тогда застройщик и «Киевэнерго» никак не могли согласовать договор о передаче трансформаторных подстанций. Жители боролись с ситуацией 8 месяцев. Они писали коллективные письма в Киевгорадминистрацию, встречались с представителями застройщика.

К счастью, история закончилась благополучно. Дом сначала подключили к временной, то есть строительной схеме питания. А после передачи застройщиком пакета всех необходимых документов «Киевэнерго», дом был подключен к электроснабжению по постоянной схеме.

«Нельзя верить только рекламе и обещаниям застройщика. Еще до заключения договора нужно проверять, были ли у застройщика проблемы с подключением коммуникаций и сдачей объектов в эксплуатацию. Почему люди готовы потратить 40-50 тысяч долларов на покупку квартиры, но не готовы отдать 200-300 долларов на проверку юридических рисков? Покупая машину, ее обязательно везут на СТО специалисту для проверки. А квартиры нужно проверять еще тщательнее, и только внешним осмотром или обещаниями застройщика здесь точно не обойтись,» - говорит адвокат.

Ошибка 3. Земля под новостройкой не принадлежит застройщику, и мы не знаем ее целевое назначение

В 2018 году в Киеве насчитывалась 71 незаконная стройка, где строительная документация не отвечала требованиям законодательства, а проблемы были, в том числе, и с земельными участками под строительство.

У участка, на котором планируют возвести жилой многоэтажный дом, должно быть правильное целевое назначение ― «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Если целевое назначение другое, есть риск, что дом просто не построят.

Например, в июне прошлого года хозяйственный суд Киева принял решение снести жилой комплекс «Перспектива» в Деснянском районе столицы. Причина ― дома возвели на земле с целевым назначением «Образование». Застройщик при получении разрешения на стройку обязался построить на этом участке детский сад. Но огородив строительную площадку забором, взялся возводить многоэтажку, попутно продавая будущие квартиры всем желающим. Инвесторы пытаются договориться с Киевской администрацией о сохранении своего комплекса, суды о сносе ЖК тянутся до сих пор. Последний этап выиграли инвесторы, но местные власти уже подали кассацию на это решение суда.

«Многие девелоперские компании (компания-застройщик, ― прим.ред.) пользуются коллизией в законодательстве и строят объект не по целевому назначению, а по виду пользования и функциональному назначению. Например, строят дома на земельных участках с целевым назначением «промышленность, коммерческое использование и общественное назначение» и «для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки». На территориях с таким назначением можно построить только завод или офисные нежилые помещения. Но клиентам показывают документы на земельный участок с функциональным назначением «для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом». Здесь кроется проблема несогласованности регулирования земельной и градостроительной документации. Пресекать эту ситуацию многим не выгодно. Рекомендуем внимательно изучить текстградостроительных условий и ограничений, в которых указываются четкие основания для проведения строительных работ. Эти правила обязательны для всех новостроек,» - утверждает Владимир Копоть.

Ошибка 4. Из новостей узнали, что наш застройщик оказался банкротом и деньги пропали

В целом, процесс банкротства застройщика — дело долгое и непростое. Есть даже отдельный закон, который этот процесс контролирует: «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (с 21.10.2019 года ему на смену придет уже принятый Кодекс Украины по процедурам банкротства).

Крайне важный для инвестора момент в случае банкротства застройщика ― 30-дневный срок со дня рассмотрения судом дела о признании компании банкротом. За это время инвестор должен подать иск в суд, решив заранее, хочет ли он материальную компенсацию или все же предпочитает дождаться фантомную квартиру. Если дом только начинают строить, шансов получить готовую квартиру меньше, ведь для завершения строительства нужны значительные инвестиции. В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или (и) морального вреда.

Если застройщик обанкротился, так и не окончив строительство, инвесторы имеют право создать жилищно-строительный кооператив, требовать от компании-банкрота передачи объекта в их управление и попытаться достроить объект самим. Так сделали инвесторы 22-этажного ЖК «Три богатыря» по улице Борщаговской. Застройщик ОАО АК «Киевреконструкция» начал строительство в 2004 году. Но в 2007 году у него закончились деньги, и стройка остановилась. Покупатели квартир создали жилищно-строительный кооператив, который стал выполнять роль застройщика. В июле прошлого года ЖСК подписал договор с новым генподрядчиком, компанией «Сити Стайл». В итоге, жилищный комплекс планируют ввести в эксплуатацию в конце 2019 года. По словам членов кооператива, для окончания строительства нужно 98 млн грн. Половину стоимости генподрядчик покрывает за счет покупки у инвесторов нежилых помещений. Но инвесторам придется доплатить по 2800 грн за каждый квадратный метр.

«Специалисты тратят несколько секунд на проверку застройщика и фирмы-подрядчика, их участия в судебных процессах и всей документации по новостройке. Обязательно нужно проверять каждый отдельный дом, потому что не существует такого понятия, как «репутация застройщика». У одного и того же застройщика могут быть проблемы с разными новостройками,» - советует юрист.

Ошибка 5. После сдачи дома застройщик требует доплатить за лишние метры по завышенной цене

После сдачи дома и обмера, Бюро технической инвентаризации (БТИ) может выяснить, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной из-за технических погрешностей. Такая ситуация на строительном рынке если не стандартная, то, как минимум, очень частая.

Инвестор, покупая квартиру в только строящемся доме, при получении ключей рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «бонусную» жилую площадь по текущей уже подорожавшей цене. Ведь сумма за квадратный метр на разных этапах строительства разная. Для сравнения, в Киеве на этапе «котлована» квадратный метр в доме эконом-класса стоит 13,5-17,5 тысяч гривен. Перед сдачей в эксплуатацию цена «квадрата» вырастает до 15-21 тысяч гривен в зависимости от района столицы, где возводится дом.

В договоре и в реальности площадь квартиры может отличаться на 0,5-3 кв. метра. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую в случае чего заплатит клиент, ― не более 2 кв. м. Это рекомендуемая цифра без четких подтверждений. Если в итоге «бонусный» метраж превысит заранее прописанный в договоре, это уже не будет соответствовать условиям сделки, и у сторон появится право расторгнуть договор из-за несоблюдения условий купли-продажи.

Адекватную цену за каждый «бонусный» метр тоже нужно прописать в договоре заранее. К слову, случаи, когда площадь квартиры в итоге уменьшается, и застройщик выплачивает покупателю «лишние» деньги, встречаются крайне редко.

«Мы рекомендуем нашим клиентам вносить в договор пункт о сроках строительства с пеней за просрочку. Как правило, все застройщики задерживают сроки на год-полтора. В будущем это дает возможность подписать мировое соглашение между сторонами. Согласно ему, продавец не выплачивает пеню, а покупатель не доплачивает за лишние квадратные метры квартиры. Это позволяет покупателю сберечь около 1,5-2 тысяч долларов с объекта,» - утверждает Владимир Копоть.

Ошибка 6. Оказалось, что квартиры в новостройке находятся под залогом или арестом

Проверка недвижимости в судебном реестре помогает понять общую картину по определенному дому. Важно выяснить, нет ли между застройщиком и инвесторами запретов, арестов, обременений, судебных дел. Ведь такие споры длятся годами. На застройщика в таких случаях часто накладывают ограничения в виде запрета на строительство. Например, На Подоле уже второй год строится ЖК «Подол град Vintage». Сейчас стройка заморожена из-за ряда запрещающих предписаний ответственных госорганов и открытого уголовного производства. Но квартиры в комплексе по-прежнему продаются.

Обывателю сложно собрать всю нужную информацию в Едином реестре судебных решений. В базах данных специалистов все данные подтягиваются автоматически. Создается карточка объекта, в которую внесена информация о разрешительной документации, целевом назначении земельного участка, судебных разбирательствах, наличии или отсутствии налогового долга, статус юридических лиц, связанных объектах.

«Сервис проверки застройщиков показывает клиентам юридическую историю недвижимости и застройщика, чтобы люди не попали на аферистов, ― рассказывает Владимир, ― Заказав отчет на сайте, клиент получает его на свою почту в течении нескольких секунд с подробным описанием выявленных рисков и рекомендаций.»

Ошибка 7. Полностью оплатили квартиру, но дом не достроили и деньги не возвращают

Вернуть деньги, вложенные в недвижимость, возможно, но без помощи грамотных юристов сделать это сложно.

Каждая стройка ― как живой организм. Ситуация может меняться каждый день: могут отменить разрешение на строительство или расторгнуть договор аренды на землю, вдруг возникнет налоговый долг или появится судебное дело.

Профессиональные юристы могут помочь вернуть вам деньги.

«Если в договоре не предусмотрен порядок возврата денег при выходе из сделки или неисполнении застройщиком своих обязательств, я бы советовал отказаться сотрудничать с таким застройщиком. Люди должны проверять новостройки и читать договор перед покупкой, а не после. Для этого есть масса видео, статей, и мы с коллегами об этом говорим постоянно,» - напоминает юрист.

Читайте также о том, что в Киеве открыто 6 уголовных дел против застройщиков, а также о том, почему в городах появляются незаконные многоэтажки.