Довгострокові розстрочки на квартири: як оцінити ризики

---

Розбираємося, чи вигідно брати квартиру в розстрочку на 5 - 10 років

Ціни на квартири в Києві – одні з найвищих в Україні. Кожного року кількість столичних новобудов збільшується, а вартість житла продовжує зростати. За даними ЛУН.ua, середня ціна одного квадратного метра житла за останній рік виросла на 1 тис. грн і тепер становить – 22,3 тис. грн. Одразу сплатити всю суму за нове житло під силу далеко не кожному українцю. Найпопулярніший варіант – квартира в розстрочку. Основні ознаки розстрочки – відсутність відсотків та виплата усієї суми за доволі короткий термін – від одного до трьох років – до введення будинку в експлуатацію.Проте через високу конкуренцію між забудовниками покупців намагаються привабити ще більш вигідними умовами купівлі житла. Серед таких пропозицій – довгострокова розстрочка на квартиру на 5-10 років. Ми розібрались, чи вигідно купувати житло на таких умовах і на що слід звертати увагу покупцям.

Як влаштований ринок   

Розстрочка – це спосіб оплати, коли покупець розбиває вартість квартири на декілька платежів і виплачує їх протягом будівництва житлового комплексу. До закінчення будівництва розстрочка безвідсоткова, а після закінчення на всі платежі починають нараховуватися відсотки.  

Така можливість оплати користується високим попитом в українців.

За інформацією ЛУН.ua, 224 житлових комплекси (ЖК) з 290 існуючих пропонують купити квартиру в розстрочку. З них 104 ЖК пропонують надати кредит, у 85-ти є обидві пропозиції (кредит і розстрочка).

Найбільш поширений спосіб оплати - це купівля через посередницькі структури: фонди фінансування будівництва (ФФБ) або інститути спільного інвестування. Вони відповідальні за результат та всі фінансові операції між покупцем і забудовником.

Ці структури-посередники забезпечують фінансовий та юридичний супровід процесу. Замість ФФБ може бути банк, який надає покупцеві кредит на житло.
Нещодавно на ринку житла з’явились нові пропозиції – розстрочки на 5-10 років від забудовника.

Довга розстрочка - яка вона?

Процедура купівлі житла на умовах довготривалої розстрочки виглядає таким чином. Покупець укладає попередній договір купівлі-продажу, після чого починає щомісячно виплачувати відсоток від загальної вартості житла.

Як правило, мінімальний перший внесок - 10% вартості житла, а подальші внески визначаються за формулою, яку кожен забудовник розраховує самостійно. Щомісячна ціна за квадратний метр може бути прив’язана до курсу долара або забудовник сам може ввести коефіцієнт від виплаченої суми.

Ключовий принцип такий: чим більшим буде перший внесок, тим дешевшим у майбутньому виявиться квадратний метр.

"Чим довша розстрочка – тим вища сума виплат. Максимально можливе подорожчання – це 30% від вартості квартири, але в середньому – це 10-15% від суми вартості житла", - коментує комерційний директор компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

Важливим є також і те, що на відміну від банку, забудовник не вимагає детальної звітності про дохід інвестора і такі довготривалі розстрочки видаються всім.
У деяких забудовників є вимога виплатити 50% вартості квартири до моменту закінчення будівництва. Решту суми можна розтягнути на 10 та більше років.

"Рівень платоспроможності покупця перевіряється в період, коли він виплачує перші 50% вартості до введення будинку в експлуатацію", - коментує Анна Попруга, представник компанії КАН.

Також за договором довготривалої розстрочки обов’язковими є страхові виплати. Розмір страхових платежів - 0,3% вартості житла за рік. Отже, якщо розстрочка оформляється на 5 років, за страхування потрібно заплатити 1,5% вартості житла.

Що це дає? У випадку, якщо з клієнтом трапиться нещасний випадок, страхова компанія погасить невиплачену суму за житло.

За підрахунками забудовників, з урахуванням усіх додаткових виплат покупець переплатить за житло у 1,5 рази. 

Якщо укладати договір з банком, процентна ставка на довготривалу розстрочку складе близько 22%, що у два рази більше за ставку, яку пропонує забудовник за тих самих умов - 7-8% річних.

Такий довготривалий вид розстрочки від забудовника зазвичай можуть собі дозволити компанії з більшою ліквідністю бізнесу. Якщо забудовник має достатньо власних коштів на будівництво і не залежить від внесків інвесторів, тоді він може надавати довготривалі розстрочки без фінансових ризиків для себе.

Довша розстрочка - вищі ризики

Дуже часто більшість пропозицій довготривалих розстрочок - лише елемент маркетингових стратегій продажу, за яким ховається багато ризиків.

"Це швидше маркетинговий хід, оскільки за даними забудовників, більш ніж 80% угод відбуваються без оформлення розстрочки", – коментує керуючий партнер URE Club Ольга Соловій.

Співпраця дійсно відбувається з забудовником напряму, без фінансових компаній-посередників та на привабливих для покупця умовах.

Покупець укладає попередній договір купівлі-продажу і лише після погашення повної вартості квартири, підписується основний договір, який дає право на оформлення прав власності на житло.

З моменту підписання попереднього договору і до моменту підписання основного інвестор не має жодних прав на квартиру, вона знаходиться у власності забудовника. Покупець також не є інвестором цього будинку, як це відбувається при оформленні кредиту через фонд фінансування будівництва.

Забудовник оформляє права власності на себе, а потім переоформляє на покупця.

Юридично назвати таку діяльність виплатами по розстрочці не можна.

По-перше, де-юре це купівля на вторинному ринку, де першопочатковим власником житла є забудовник. "По суті це прихований кредитний договір", - коментує адвокат, управляюча власного адвокатського бюро Марія Грабовська.

Серед основних ризиків угод такого типу - ймовірність того, що забудовник не виконає всі зобов’язання.

По-друге, попередній договір купівлі-продажу є фактично "договором про наміри придбати житло" і не дає жодних гарантій покупцю. Якщо з якихось причин забудовник захоче розірвати контракт з інвестором, не пояснюючи причини, покупець не зможе оскаржити це рішення.

"По суті, забудовник може покористуватися коштами покупця під час будівництва, потім розірвати такий договір з різних причин, повернути йому сплачені кошти, та продати вже збудоване житло за вищою ринковою вартістю", - додає Марія Грабовська.

По-третє, забудовники страхують себе від фінансових ризиків і прив’язують щомісячні виплати до поточного курсу долара. Це означає, що ціна за квадратний метр буде рости або падати залежно від поточного курсу, і в результаті сума за житло може значно відрізнятися від початкової.

Ризики зростають, якщо забудовник надає розстрочку на надто привабливих для покупця умовах, тобто занадто дешево. Вартість будматеріалів та робочої сили може зрости – знову ж таки доведеться переглядати ціну.

"Ризики недобудови такого житла та ризики інвестування є набагато вищими, ніж вигода від начебто дешевої розстрочки порівняно с легальним кредитом", – вважає адвокат Марія Грабовська.

Що робити?

У першу чергу варто уважно вивчити всі умови та деталі договору.

Погоджуватись на такі розстрочки слід лише у випадку, якщо забудовник має хорошу репутацію та конкретні приклади успішно виконаних проектів.

Велику увагу варто приділити умовам розірвання договору та валютним ризикам для покупця, адже чим привабливішим виглядає для покупця договір, тим більше ймовірності того, що він ховає в собі приховані сюрпризи.