Строительный бум продлился два года. Далее - новая «яма»?

---

Объемы ввода жилой недвижимости в Украине снизились чуть ли не на треть. Временное явление или тенденция?

Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в I полугодии 2018-го уменьшилась на 29,2% по сравнению с таким же периодом прошлого года, - говорится в сводке Госкомстата. 

Это при том, что в первом квартале даже зафиксировали незначительный прирост объемов строительства по сравнению с январем-мартом 2017 года. Итак, «пик» падения пришелся на апрель-июнь. 

Правда, в региональном разрезе ситуация неоднозначна. К примеру, темпы возведения жилья в пяти областях наоборот выросли. Больше всего - в Херсонской (в 2,4 раза - до 36 700 квадратных метров) и на Харьковщине (в 1,6 раза - до 202 тысяч «квадратов»). 

Зато бывшие лидеры - Киев, Киевская и Львовская области - теряют позиции. К примеру, объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в столице снизились на 64%. Но в абсолютных цифрах Киев, как и раньше, намного опережает другие регионы страны. С начала года в городе ввели в эксплуатацию 334 000 квадратных метров жилья (это более 10% всеукраинского показателя). 

В целом же в первом полугодии в эксплуатацию введено более 37 300 квартир и одноквартирных домов: 27 000 - в городах и чуть более 10 000 - в сельской местности. 

При этом объем освоенных на строительстве средств наоборот - несколько возрос. Причина - перманентное повышение стоимости строительных работ (примерно 20% за год). Это связано с подорожанием стройматериалов, ростом затрат застройщиков на заработную плату, транспорт, горючее, электроэнергию.

Читайте:

Генеральный директор ПСГ «КОВАЛЬСКАЯ» Сергей Пилипенко рассказал о возможных последствиях повышения тарифов на грузоперевозки

Как рассказал заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе, за первое полугодие в Украине выполнено строительных работ на 48 млрд. гривен (это почти на 3% больше, чем за такой же период прошлого года). Больше всего средств освоили на стройплощадках Киева (1,1 млрд. гривен), Одесской (5,7 миллиарда), Днепропетровской и Харьковской областей (по 5 млрд. гривен).

 

После падения в 2014-2015 годах (причем, довольно незначительного по сравнению с другими отраслями экономики), в 2016-2017-м темпы строительства в Украине стремительно росли. К примеру, в прошлом году объемы строительных работ по сравнению с 2016 г. увеличились на 20,9%. Стоимость выполненных работ выросла на 17,5 млрд. гривен. И вот опять - «откат» ... 

Усиление контроля в строительстве: палка с двумя концами? 

«Особых поводов для беспокойства нынешняя ситуация, на мой взгляд, не вызывает. Темпы строительства, если и сократились за несколько последних месяцев, то несущественно, - отмечает в комментарии старший научный сотрудник Института экономических исследований и политических консультаций Виталий Кравчук. - Другое дело - уменьшение количества зарегистрированных домов. Ведь значительная часть нового жилого фонда - объекты частного строительства очень болезненно реагирует на любые изменения государством «правил игры» в этой сфере: упрощение или усложнение процедур регистрации и приема в эксплуатацию. В периоды ослабления так называемой «амнистии» происходит бум узаконивания объектов жилищного строительства, в том числе и сводных гораздо раньше (как это было в 2012-2013 годах). Когда же соответствующие процедуры усложняют, люди оставляют регистрацию на «более приятный» момент, - сказал эксперт. 

Кстати, в этом году в Украине либерализовали требования к строительству дачных домов. Теперь их позволили возводить на участках по собственным проектам. Государственная архитектурно-строительная инспекция выдает разрешения на строительство без экспертизы, утверждение проекта сооружения и бесплатно. Это уже принесло результат: по данным Госстата, на фоне общего сокращения объемов ввода в эксплуатацию жилья, количество зарегистрированных дачных и садовых домов возросло. В первом полугодии узаконили почти 200 000 квадратных метров таких объектов, что на 7,4% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. 

Ни один ЖК Киева не соответствует строительным нормам 

Зато изменения государственных строительных норм при сооружении многоквартирных объектов и коммерческой недвижимости привели к более пристального внимания со стороны работников Госархстройинспекции - как при утверждении проектов, так и при вводе в эксплуатацию.

Бывший заместитель главного архитектора Киева, независимый эксперт в области градостроительства Виктор Глеба рад, что государство хотя бы немного усилило контроль в этой сфере:

«Чем меньше недобросовестным застройщикам удастся «протянуть» объектов, возведенных с нарушениями, тем меньше рисков для жизни и здоровья украинцев будет в будущем. Вы только представьте: ни один жилой комплекс в Киеве не соответствует на 100% государственным строительным нормам! Везде есть отклонения: по уровню благоустройства, соответствием лифтового оборудования, обустройством лестничных маршей, качеством перекрытия ... Усиление требований и контроля, конечно же, влияет на статистику. То же касается объектов нежилой недвижимости с повышенными рисками при эксплуатации. Как показали инициированные правительством проверки торгово-развлекательных центров, 130 таких объектов по стране - в плохом состоянии, 33 вообще рекомендовали закрыть», - напомнил эксперт.

Какое же строительство без «откатов»? 

Президент Всеукраинского союза производителей строительных материалов Иван Салий соглашается, что контроль качества строительства действительно должно быть особенно тщательным, поскольку речь идет о жизни людей. При этом он обращает внимание, что очень часто за, казалось бы, «благородной» целью прячутся очередные ловушки для застройщиков, от которых под предлогом мизерные нарушения (а найти, к чему предраться, можно всегда) требуют взятки, «откат».

По словам Ивана Салия, вопрос влияния на строительство «коррупционной составляющей» лидеры отрасли в этом месяце обсуждали на совещании у вице-премьера Геннадия Зубко. В частности, застройщики обратили внимание на следующие проблемы:

Градостроительные условия и ограничения ранее получали быстро и бесплатно. Теперь такие «долларовые» условия, что многие не хотят строить, потому что не понимает, за что платить на «входе».

Впечатляющая дерзость монополии на подключение к сетям энергоснабжения: построй и отдай в собственность частным монополистам.

Получение разрешения на строительство - снова поборы, начать его невозможно ...

Ввод объектов в эксплуатацию - ранее благодарили и устраивали торжества, теперь платы ... около 8 долларов с одного квадратного метра ...

Зато если застройщику удается пройти все круги «бюрократически-коррупционного ада», то, по словам Ивана Салия, находится много желающих присвоить себе чужие заслуги:

«Как показывает статистика, 51,7% жилья, вводимого в эксплуатацию, - одноквартирные дома. А спросим: сколько государство, местные власти, районные и областные администрации построили такого жилья? Ноль. Ну, может, несколько тысяч метров на всю страну (например, для детских домов семейного типа). Остальные же строит обычный украинец, частный инвестор. А государство - отчитывается ... То же касается и многоэтажной застройки - 99, 7 объектов финансирует населения. А средства, которые предоставляются из бюджета на программы софинансирования, мизерные. Но без стимулирования отрасли с привлечением возможностей банковской системы восстановления темпов строительства после нынешнего обвала вообще невозможно», - объясняет Иван Салий. 

Миллионы безквартирных. А спрос на жилье ... падает 

Отсутствие финансирования, по мнению экспертов, и привело к нынешнему падению спроса на новое жилье (не потому, что Украинская не нужны квартиры, а потому, что семьи не имеют средств на приобретение столь необходимых помещений). О стоимости банковских кредитов, которые с годами становятся удавкой для тысяч украинских семей, мы прекрасно знаем ... 

«Рынок перенасыщен и законными, и незаконными застройками. Например, в Киеве чуть ли не половина недавно сооруженной жилой недвижимости пуста, - констатирует Виктор Глеба, - Проехать вечером кварталами многоэтажной застройки, посмотрите, сколько окон светится ... будете неприятно поражены: большинство домов полупустые. Между тем тысячи семей нуждаются в улучшении жилищных условий». 

Эксперты напоминают о так называемом «мультипликационный эффект» - вложенные в строительство новых объектов средства стимулируют развитие не только строительной, но и ряда смежных отраслей - производства стройматериалов, мебели, транспорта, энергообеспечения, сферы обслуживания ЖКХ. 

Зато сейчас имеем обратный эффект - сокращение объемов жилищного строительства привело к снижению показателей в сфере производства стройматериалов: изготовление керамического кирпича в июне упало на 9%, блоков из цемента - на 12, бетона - на 5, цемента - на 4, керамической плитки - также на 4%.

Строительная отрасль - один из потенциальных лидеров по привлечению инвестиций (в том числе, иностранных). В частности, по данным КП «Киевское инвестиционное агентство», в 2014-2017 годах в строительный комплекс столицы удалось соединить более 2 миллиардов гривен инвестиционных средств. Подписано 26 инвестсделок, по условиям подавляющего большинства которых частные инвесторы взяли на себя расходы по сооружению и модернизации инфраструктурных объектов.

«Но это -«капля в море », - говорит Иван Салий, - строительство в ведущих европейских странах - это 10-12% ВВП. У нас - в лучшем случае 2-3% ВВП. Если мы ежегодно строим на 3 миллиарда евро, то Польша - на 48, а Германия - на 300 млрд. евро! С экономического кризса страны выходят через инвестиции и капитальные расходы. Когда в строительстве - стагнация, «стагнирует» и промышленность», - предостерегает Иван Салий. 

Чтобы на завершать обзор на негативной ноте, еще одна цифра: на фоне падения в жилищном строительстве, в июле в Украине существенно выросли объемы строительства инженерных сооружений (в том числе и высокотехнологичных) - более чем 26%. А это - также важная отрасль для капиталовложений. Может, свет в конце «строительного туннеля» таки есть?