Смарт-квартири: вигідна інвестиція чи ризик?

1903 2017-03-20 08:12:00



Ринок житлової нерухомості переживає складний період. Економічна криза наклала відбиток і на забудовників, які змушені знижувати вартість житла, і на покупців, платіжна спроможність яких внаслідок девальвації гривні зменшилася.

За даними Держстату обсяг введеного в експлуатацію житла за два роки знизився на 15 %, пише «Економічна правда». 

«Хоча об'єми будівництва в 2017 році будуть потроху зростати, кількість угод з придбання житла падатиме. Тому я передбачаю, що в таких умовах у 2017 році ціни на житлову нерухомість в доларовому еквіваленті залишаться на рівні 2016 року», – прогнозує аналітик SV Development Сергій Костецький.

У таких умовах в забудовників виникла ідея зменшити площі квартир до мінімуму і дозволити покупцям, які не можуть купувати квартири площею 40-80 кв. м, вкласти хоча б невеликі кошти в нерухомість та отримати автономне житло.

Результат не забарився: зараз можна знайти так звані смарт-квартири площею 15-28 кв. м. Вартість такої квартири коливається від 10 тис. дол до 25 тис. дол.

За словами Костецького, у Києві смарт-квартир небагато – 6-7 % від усього об'єму житлової нерухомості столиці. Найбільш масштабними проектами в даному сегменті є «Комфорт таун» – забудовник «КАН девелопмент», «Смарт хауз» – «РК барбарис», Lego House – «Кийбудмастер», «Шевченківський квартал» – ТОВ «Вендер проджект». Усі ці проекти, за словами експертів, мають слабкі місця.

Так, «Смарт хауз» – це реконструкція будівлі заводу, тож об'єкт розташований у промисловій зоні. Lego House раніше називався ЖК «Новая волна» і належав скандальному забудовнику Войцеховському, тож не зрозуміло, як цей ЖК буде функціонувати після введення в експлуатацію і чи добудують його взагалі.

За словами експертів, собівартість квадратного метра становить 12-13 тис. грн, а якщо ціна за метр нижча або дорівнює собівартості, потрібно уважно перевіряти ЖК і уточнювати, які матеріали використовуються, яка технологія обрана.

Крім того, перед придбанням міні-квартири потрібно ретельно ознайомитися з дозвільними документами на будівництво.

Из чего строят недорогое жилье в пригороде столицы

Що таке смарт-квартира

Формат малометражного житла для українців не новий – усі пам'ятають радянські гостинки. Площа таких квартир становила 20-28 кв. м. У радянські часи вони будувалися як тимчасове житло для працівників промислових підприємств.

Тимчасові малометражні квартири складалися з кімнати 14-16 кв. м, кухні 5-7 кв. м та суміщеного санвузла. Мешканців таких квартир не враховували при обчисленні потреб в соціальній інфраструктурі – дитсадків і шкіл.

Зараз створення такого житла заборонене будівельними нормами, проте у 2016 році в столиці почали з'являтися й активно рекламуватися малогабаритні квартири з привабливою назвою «смарт-квартира».

За словами забудовників, це зручний і функціональний формат нерухомості при відносно невеликій вартості. Кожен квадратний метр там використовується раціонально, що дозволяє максимально оптимізувати життєвий простір. Однак в даному випадку вживати термін «квартира» не зовсім правильно.

Відповідно до «Державних будівельних норм», затверджених Держкомітетом з будівництва та архітектури, нижня межа площі однокімнатної квартири повинна становити 30 кв. м, тоді як смарт-квартири не дотягують за площею до прописаних квадратів. Тому такі квартири у документах іменують студіями.

Поняття «квартира-студія» умовне, бо такого визначення у законодавстві нема. Це помешкання передбачає відсутність внутрішніх перегородок та окремих кімнат.

Уперше студії з'явилися в 1920-х роках у США як вид бюджетного житла. Вони користувалися попитом серед незаможних. Житло мало оупен спейс і відокремлений санвузол. Зручним цей варіант став для студентів, самотніх і творчих людей. На той час це було чудове вирішення житлової проблеми.

Зараз на Заході квартири-студії стали популярними, суттєво зросла їх площа. Можна знайти квартири-студії і по 100-120 кв. м навіть у сегменті елітного житла.

В Україні квартири-студії – це породження нестабільної економічної ситуації, девальвації гривні та зменшення доходів населення.

Як відзначають ріелтори, оренда квартир у національній валюті коштує дорого, тому малометражні помешкання – непоганий варіант доступного житла. Крім того, велика кількість малометражок продається саме для оренди.

«Такі квартири купують люди, у яких обмежений бюджет. Це можуть бути покупці, які хочуть здавати такі квартири в оренду. Інколи в новобудовах, які пропонують смарт-квартири, одна людина може купити кілька таких квартир», – коментує генеральний директор АН «Благовіст» Галина Мельникова.

За даними забудовників, основними покупцями такого житла є самотні люди. Для сім'ї з дітьми даний формат не буде зручним через невелику площу.

«Основними покупцями смарт-житла є молоді прогресивні люди, студенти, творчі особистості, які переробляють житло під майстерні, самотні люди, а також пенсіонери, які хочуть зекономити на комунальних платежах», – розповідає представник компанії KAN Development Анна Попруга.

Як же виглядають смарт-квартири? Це невеликі приміщення без перегородок, як правило, з панорамними вікнами, щоб збільшити природне освітлення і хоч трохи знівелювати мініатюрну площу та візуально її розширити.

Забудовники пропонують купувати такі квартири з вбудованою кухонною технікою, яка за розмірами і функціоналом може вміститися у невеликий простір. Природно, що у такому житлі продумані вбудовані ніші для економії дефіцитної площі.

Будинки майбутнього: хто і як створює енергоефективне житло в Україні

«У всіх квартирах, які ми пропонуємо у ЖК «Комфорт таун», встановлені бойлери, двотарифні лічильники електроенергії, лічильники опалення і води, а також терморегулятор. Все це допоможе знизити вартість комунальних платежів. За нашими розрахунками, економія може сягати 50 %», – розповідає Попруга.

Плюси смарт-квартир

Мінуси смарт-квартир

Доступність за ціною, економія на комунальних платежах. Таке невелике житло набагато дешевше обслуговувати й обігрівати, ніж звичайні однокімнатні квартири.

Відсутність перегородки між кухнею та житловою зоною ускладнює вентиляцію

Відсутність перегородок візуально збільшує простір

Невелика площа дозволить комфортно проживати лише одній людині. Якщо в смарт-квартирі мешкатиме сім'я, бракуватиме місця

Можливість за невеликі гроші придбати автономне відокремлене житло

Високі ризики, пов'язані з введенням будинку в експлуатацію, підключенням комунікацій та оформленням права власності на житло

Які перспективи

У радянські часи малогабаритне житло розглядалося як тимчасове, яке пізніше можна було б демонтувати. Хоча ці гостинки непогано функціонують і зараз.

Сучасні ж смарт-квартири важко розглядати як тимчасове житло. Вони з'являються в житлових комплексах, де представлені й квартири більш дорогого сегменту. Тому демонтувати такі будинки буде неможливо. Хоча є й інша сторона медалі: цей тип житла має невисоку рентабельність для забудовників.

«Смарт-квартири нерентабельні для забудовників: у будинок потрібно проводити більше комунікацій, зводити більше стін», – каже Костецький.

На думку експертів, у найближчі роки в Україні не варто очікувати будівельного буму, і вартість житла в доларовому еквіваленті буде залишатися на тому ж рівні. За словами Костецького, зростання попиту на смарт-квартири – це, скоріше, піар-хід від забудовників, щоб залучити більше покупців у свої проекти.

Джерело: epravda. com.ua

Интересные новости:
17.03.2017
924
Прежде всего надо разработать единую форму е-квитанций для оплаты комуслуг...
17.03.2017
1092
Современное положение дел в городских пассажирских перевозках фактически было сформировано еще на за...
15.03.2017
1507
В КГГА заверили, что новый проект будет вынесен на публичные обсуждение...
19.07.2018
1190
Минюст отрицает возможность взлома реестра, хотя их жертвами становятся даже сами чиновники...
17.07.2018
740
Результаты аудита, проведенного Счетной палатой, сообщают о многочисленных нарушениях со стороны Мин...
17.07.2018
2874
Разрыв в цене на квартиры в новых и старых домах с каждым годом становится все более явным...