Технически причиной бедлама на столичном строительном рынке является полный хаос в законодательной и нормативной сферах
Мини-майданы против десятков строек, встречающие Евровидение бетонные громадины на Никольской Слободке, высотки вместо детских садов и масса инвесторов, боящихся быть обманутыми, – таковы реалии строительного рынка в столице.
Уже почти год при Киевской горадминистрации действует Центр градостроительного мониторинга, на сайте которого каждый желающий может отследить статус конкретного строительства. На сегодняшний момент, учитывая все строительные работы и реконструкции в городе, он фиксирует 1851 объект, нарушающий градостроительное законодательство.
Регулярно киевляне читают новости о намерении возвести очередную высотку на самых, что ни на есть неожиданных участках. Последним «шедевром» стали планы возвести жилищный комплекс просто напротив Лаврской колокольни. К строительству, по данным «Схем», имеет отношение окружение президента.
«Незаконное строительство» vs незаконное строительство
Власти декларируют, что с самозахватом земель они мириться не намерены. Мэр Виталий Кличко еще в конце 2014 года пообещал сносить незаконные стройки. Однако бетонные монстры разбросаны по всему Киеву, строительные работы на многих участках идут полным ходом. В КГГА разводят руками, мол высотки, как правило, принадлежат к последней, 5-й категории застройки, а значит, находятся в компетенции Госстройинспекции.
В июне 2015 года ГАСК забрал декларации на строительство у 43 объектов, возводившихся самовольно. Однако этот список кардинально отличается от промежуточных списков самовольных строек, зафиксированных КГГА.
«Все очень просто: объекты Войцеховского, как правило, не имели деклараций или такие декларации были поданы на основе поддельных данных. Такие декларации отменялись приказами ГАСК Украины. В то же время в город перешли полномочия по регулированию объектов 1-4 категорий, а 5-я категория остается за государством. Как правило, жилые и офисные комплексы – это объекты пятой категории. Сотрудничество с ГАСК Украины в этих моментах идет постоянно», – уверяет руководитель аппарата КГГА Владимир Бондаренко, который согласился объяснить позицию киевских властей.
В тех случаях, когда ГАСК просто забирает декларацию и останавливает строительство, как приведено ниже, все проще: строительство попросту не имеет разрешительных документов или нарушает целевое назначение участка – например, строят 24 этажа вместо запланированных двух. Другое дело, когда все документы на строительство имеются.
Понятие «незаконное строительство» довольно растяжимое, на чем играют и чиновники, и юристы застройщиков. По документам строительство может быть абсолютно законным, хотя фактически оно отбирает у киевлян зеленые зоны, стоянки, портит архитектурный вид города, или попросту строится очередная высотка вместо обещанного детского сада.
Экс-заместитель главного архитектора Киева, а нынче борец против незаконного строительства Виктор Глеба настаивает на том, что нет особой разницы между тем, имел ли застройщик изначально документы или происходит в прямом смысле самозахват. Он прямо говорит, что киевская строительная мафия действует сообща с властью: «Директор департамента земельных ресурсов Алексей Полищук был юристом Киевзема при Черновецком и занимался земельным дерибаном при Попове. Именно его Кличко назначил директором департамента земельных ресурсов. Целовальника и Вавриша Кличко оставил руководить департаментом градостроительства и архитектуры (Вавриш был уволен в августе, Целовальник – в сентябре 2015-го – прим. ред.). Больше ничего не нужно искать. А глава строительной коррупции – в ГАСИ».
Архитектор и участник большинства общественных слушаний по ключевым вопросам развития Киева Игорь Писарец его поддерживает: «Власть коррумпирована и вступила в преступные действия вместе с бизнес-олигархией. И на самом деле она исполняет преступные заказы, поступающие от крупных компаний и бизнесменов, и помогает их узаконить. А те хотят по максимум выдавить с земельного участка, всячески нарушая закон. На языке законодательства – это конфликт интересов».
Подводные камни: механизм контроля
Технически причиной бедлама на строительном рынке Киева является полный хаос в законодательной и нормативной сферах. Нынешний генплан действителен до 2020 года, он учитывает статус Киева как исторического города. Уже почти десять лет тянется эпопея с принятием нового генплана, который представители гражданского общества называют преступным.
Ситуацию пояснил архитектор Игорь Писарец: «В 2006-2008 годах бизнес заказал власти, а именно КП «Киевгенплан» разработать новый генеральный план, имея своих представителей в Киевсовете. Депутаты солидарно проголосовали за разработку нового генплана, на это даже было выделено около 20 млн грн, и была запущена разработка генплана-2025. По нему тысячи гектаров территории, сотни земельных участков за деньги киевлян были перекрашены в те цвета, которые были выгодны бизнесу. Например, зеленые зоны и зоны, назначавшиеся для промышленности, перекрашивались под общественную или жилую застройку. Было сопротивление общественности и специалистов, и этот генплан-2025 не был утвержден. Но осталось три года до того времени, когда закончится действие нынешнего генплана, и очевидно, что власть будет пытаться узаконить все отступы от нормативов и нарушение норм. Много сооружений по факту уже построены. И это было заказом бизнесу власти – оформить эти сооружения».
По словам архитектора, когда попытка принять новый генплан провалилась, власть пошла на следующий шаг – Киевсовет выделили средства на проектирование зон центральной части города.
«Это делалось под видением того, что нужно защищать культурное наследие, мол, давайте отобразим это в зонинге, – продолжает Писарец. – Было выделено более 6 млн грн, хотя зонинг должен входить в генплан. Почти 3 млн потрачено в прошлом году. Зонинг центральной части был сделан коррумпированной карманной организацией КГГА КП «Киевгенплан». Были поведены общественные слушания, и у меня волосы дыбом вставали! Например, земли Киево-Печерской Лавры и Софиевского заповедника оказались в зоне общественный застройки. А по закону это должны быть земли культурно-исторического наследия».
В целом переход к зонингу ряд экспертов называет позитивом, однако указывают, что он должен разрабатывается в общей стратегии развития города, которой сегодня нет. Это подчеркивает глава киевской организации партии «Демократический альянс» Алена Шимчук.
«Генплан города – это вчерашний день. Это громадный документ, он должен определять, как должен выглядеть город на 10-20 лет вперед. Но он очень негибкий. Европейская практика переходит от генпланов к зонингам и стратегии развития города – где и что должно строиться. Сегодня Кличко и команда разработали драфт стратегии города, но она откровенно ни о чем. Если оттуда убрать слово «Киев» и сделать перерасчет, то туда можно вставить название любого города. Общего подхода в Киеве нет, поэтому строят где угодно и как угодно. Часто строительные компании не придерживаются норм, не проводятся экспертизы. Например, может ли транспортная модель выдержать застройку Рыбальского острова, если там появится 20 тысяч людей», – отмечает Шимчук.
Пока стратегия развития города находится в подвешенном состоянии, возможны манипуляции при оформлении протоколов на выдачу участков и разрешений на строительство. Однако масла в огонь подливает и путаница собственно в нормировании строительства.
Многие застройщики обходят «Закон о градостроительстве», который требует придерживаться уровня застройки согласно генеральному плану, с помощью постановления кабинета министров авторства нынче беглого Николая Азарова. Постановление № 560 от 11 мая 2011 года разрешает проводить экспертизу строительных проектов частным архитектурным бюро. В то же время там не указано, что они должны проверять эти проекты на соответствие генплану. Этим вовсю пользуются застройщики.
В том же 2011 году был принят Закон «О регулировании градостроительной деятельности». «Он снял регуляторные механизмы по контролю за строительством. По сути, организаторам схем передали все права», – отметил Глеба.
Кроме того, украинский девелоперский рынок замкнут, что формирует круг «своих» застройщиков. Такая ситуация во многом связана с процедурой паевого участия.
«На рынок не могут зайти международные компании, – сообщает Шимчук. – Во-первых, отсутствие единых норм и хаотичность не дадут новым компаниям сориентировать, что и где можно строить. Также существует большая проблема с паевым участием, которое должны уплачивать строительные компании. Но это отдается на усмотрение органов местного самоуправления. Регулярно на сессиях Киевсовета в повестке дня есть вопрос отмены паевого участия для того или иного застройщика. Фактически это те, кто под «зонтиком» Киевгорстроя. Для них эта оплата отменяется».
Судом и письмом: пути легализации
На текущий момент намечены две основные схемы легализации проблемных строек.
Первый – легализация в Киевсовете в прямом смысле этого слова – через изменение целевого назначения земли. Сперва Киевсовет выделяет участок в аренду, затем ГАСК дает разрешение на строительство, и застройщик, размахивая документами, начинает возводить многоэтажку там, где должна быть, к примеру, автомойка или офисы не выше четырех этажей. Далее «по обращению застройщика» Киевсовет меняет целевое назначение участка. Скандальный жилкомплекс New York Concept House на улице Антоновича, 74-78 – отличный тому пример. На месте, где по договору аренды должны быть офисы, уже выросла многоэтажка. Что интересно, целевое назначение земли было изменено по ходатайству тогдашнего владельца участка – генпрокуратуры.
Второй путь – когда застройщик тянет резину в виде судебных тяжб или попросту не допускает инспекцию на участок. К примеру, Госстройинспекция заявляет, что почти год не может проверитьЖК Busov Hill на печерских склонах. По закону проверка может осуществляться только в присутствии ответственных за строительство лиц. При этом полиция рапортует о том, что не может этих лиц найти. В ГУ НП Киева уже месяц не отвечают на запрос Цензор.НЕТ о том, почему правоохранители не могут застать людей, которые, по словам очевидцев, всегда на месте. При этом сам застройщик все обвинения опровергает и заявляет, что пропускает на свою территорию все проверки.
За время судов и поисков ответственных лиц на спорной земле вырастают многоэтажки, в них продаются квартиры, в них вселяются люди. Таким образом, застройщик использует жильцов для шантажа киевских властей, которые вынуждены подключать проблемные дома к коммуникациям. ЖК «Схидна брама» – тому пример. Несколько секций жилкомплекса уже заселены, хотя по решению суда сертификат о вводе дома в эксплуатацию был отменен.
Цензор.НЕТ задал вопрос горадминистрации о том, какую компенсацию может получить город от застройщика или субподрядчиков «Схидной брамы» за нарушение архитектурного лица города. В официальном ответе изданию порекомендовали обращаться в ГАСК, поскольку объекты 5-й категории в ее компетенции. Притом, что именно КГГА давала разрешение на оборудование на данном участке – только не дома, а мойки машин. Теперь же стоящая здесь по факту громадина стала объектом 5-й категории, хотя власти и признают, что она незаконна.
В случае со «Схидной брамой» власти могут сетовать на то, что проблема досталась Киеву от «попередников». Но в отношении новых строек, подрядчики которых идут по уже проторенному пути, тестом на искренность намерений КГГА может стать, например строительство на Нововокзальной, 69, 71,73,75. Там вовсе нет разрешительных документов.
Комментируя подключение части проблемных объектов Войцеховского Бондаренко уверяет, что это носит временный характер: «Во-первых, ряд объектов так и не был подключен к теплу. Но давайте разберемся, что от этого страдает не застройщик, а прежде всего, простые люди, которые живут в таких объектах. Как город, мы не имеем морального права оставить людей мерзнуть при –17. Там, где было возможно подключение тепла по временной схеме, город совместно с ПАО «Киевэнерго» это сделал. Но еще раз – это вариант временный. Там, где невозможно было, например, Харьковское шоссе, такого сделано не было, и мы предупреждали жителей, что им на время зимы придется искать другое жилье, поскольку это опасно для жизни и здоровья».
Такая хаотичная ситуация досталась нам в наследство от прошлой власти, ведь именно предыдущие составы Киевсовета выдавали большинство разрешений на строительства, которые сегодня вышли боком. Но если стратегия недобросовестных застройщиков по сути остается прежней, то активисты после Майдана начали действовать более решительно. Уже три года в Киеве регулярно происходят протесты против незаконной застройки. В КГГА многих из них считают лицами, «инспирирующими конфликт с целью получения незаконной прибыли». При этом, киевские власти, опять-таки оперируют понятием «законное строительство», где на передний план выходит наличие документов.
Застройщики также активизировались, прибегнув к помощи тех, кого сами называют представителями охранных фирм и кого активисты называют титушками. Стройки на Героев Днепра («Эликон ЛТД»), в Святошинском переулке (Киевгорстрой), Здолбуновской (Житлоинвестбуд-УКБ), Алишера Навои (ООО «Центробудсервис»), на Осокорках (ООО «Скай-Буд ЛТД») – далеко не полный перечень горячих точек на строительной карте столицы.
В марте застройщики провели митинг под зданием КГГА, уверяя, что насилие на стройках инспирируют как раз активисты.
«В частности, мы внесли предложение, чтобы киевская власть отреагировала на нападения титушек и дала возможность строителям работать. Также мы требуем, чтобы правоохранители открывали уголовные дела против титушек, а министерство юстиции – ликвидировало регистрацию общественных организаций, чьи титушки нарушают закон», – отмечали тогда они.
Тем временем открытые конфликты продолжались. После коллапса процесса КГГА в сентябре подписала меморандум с застройщиками, по которому они обязались не использовать титушек.
Горадминистрация объясняет свою позицию. «В прошлом году город и ряд крупнейших девелоперских и строительных компаний подписали меморандум, согласно которому компании взяли на себя обязанность работы с жителями близлежащих домов и отказа от использования частных охранных компаний», – отметил Бондаренко.
В свою очередь активисты возмущены, настаивая на том, что власти однозначно встали на сторону застройщиков. «В этом меморандуме четко сказано: застройщик заключает договор с Нацполицией по охране строительной площадки. То есть, охрану осуществляет Госслужба охраны. Так что застройщикам по сути разрешили действовать по-старому – без титушек, но с полицейскими», – парирует Глеба, приводя в качестве примера стройку на Алишера Навои, 75, где «титушки уже ставят ограждение».
«Поскольку нет понятных правил для всех, то происходят манипуляции и по поводу общественных слушаний. Если начинается очередная история с большим строительством, то застройщик должен спросить мнение общественности. Мы недавно наблюдали с общественными слушаниями по поводу строительства на Героев Днепра, когда они фактически были сфальсифицированными и поданы в Киевсовет пакет документов том, что общественность якобы утвердила. То есть, логика здесь не действует», – добавляет Шимчук.
«Псевдоактивисты» и политическая воля: пути решения
Собрав самые популярные комментарии экспертов по поводу возможных путей решения конфликтов вокруг спорных участков, мы получили длинный список.
Аннулирование договора про аренду конкретного земельного участка. Это первое, что приходит в голову непосвященным в нюансы украинского законодательства. Однако Конституционный суд запретил отменять решения органов самоуправления предыдущих созывов (что в целом юристы признают правильной нормой), так что этот путь возможен только в том случае, если речь идет об отмене решения текущего состава Киевсовета. Поэтому стоит говорить об аннулировании разрешительных документов на строительство, если таковые были выданы.
Отсюда следует второй путь, по которому пытаются идти многие активисты, – обжалование в суде решения Киевсовета о выделении участка в аренду или разрешительной документации на строительство или под строительство.
«Решение Киевсовета – регуляторный акт, которым легализуют документы, выданные департаментами: и киевзема и архитектуры. Эти документы готовит Свистунов, раньше Целовальник, но Полищук давно главный в коррупционной схеме. Юридически есть выводы киевзема и департамента архитектуры. Вот депутаты и голосуют. Поэтому решение не нужно обжаловать. Нужно конкретных чиновников посадить. А какая ответственность депутата?» – задает риторический вопрос Глеба. Киевлян, инспирировавших подобные судебные тяжбы, он называет псевдоактивистами, отмечая, что иски к Киевсовету только забирают ценное время.
Он предлагает третий путь – судиться напрямую с чиновниками, утверждавшими и готовившими документацию на строительство, и требовать их уголовной ответственности. По словам Глебы, такой иск имеет смысл, но суды по нему почти не продвигаются.
«Чтобы остановить паровоз, нужно разобрать рельсы. А по каким рельсам едет паровоз строительной мафии? Один рельс – землеотвод, второй – градостроительство, где за подписью Вавриша написано придерживаться всех ГСН. Значит, выход – разобрать эти два рельса. Один раз посадить чиновников, выдавших незаконные выводы и решения. Также работников милиции и прокуратуры, которые их крышевали. По моему личному заявлению открыто 8 уголовных дел. До сих пор ни одно не закрыто. Судья мне говорит: «Докажите, что вы пострадали от конкретного строительства. Покажите расчет ваших убытков».
Власти о расследовании в отношении виновных говорят абстрактными словами. На примере озера Утиного на ул. Здолбуновской был задан конкретный вопрос по поводу привлечения к ответственности чиновников, утверждавших документацию для вынесения решения на Киевсовет по проблемным участкам. Депутат Киевсовета Алексей Новиков заявил о том, что при голосовании имел место подлог документов, когда депутатам раздали графические материалы, на которых была затерта информация о том, что на Здолбуновской находится озеро. Даже если по генплану эта земля была отведена под застройку, и депутаты, и общественность имели право знать, что на данном участке находится водоем.
«Пример так называемого Утиного озера не совсем удачный, – отвечает Бондаренко. – На левом берегу мы действительно имеем ряд технических водоемов, образованных в результате добычи песка при строительстве новых массивов. Например, возле станции метро «Позняки», где торговый центр «Пирамида», ранее было также техническое озеро. Являются ли все эти озера объектами экосистемы? Например, когда вы на даче строите сарай и на месте, где брали песок, образовалась лужа. Что с этим делать дальше – оставить озеро или закопать и использовать по-другому? Пожалуй, это должен решать собственник. Что же касается коррупционеров – город проводит четкую и понятную политику, по которой ни один коррупционер не имеет избежать ответственности. И аудиты, и расследование, и увольнение. За каждым моментом идет передача материалов в правоохранительные органы. У нас нет неприкасаемых, особенно если речь идет о каких-либо коррупционные правонарушения».
Это снова случай, когда видим разную трактовку понятия законности строительства.
В КП «Плесо» официально признали озеро на Здолбуновской естественным водоемом, ссылаясь на исследования и карты начала 20 века. К тому же, на общественных слушаниях по вопросу Утиного представитель КП «Плесо» заявила, что коммунальщики готовы взять озеро на учет, как и массу других киевских водоемов, которые не находятся на балансе.
Разумным, но трудно осуществимым путем наказания застройщика активисты называют взыскание адекватного штрафа за построенные без разрешения дома (так как вряд ли они будут разрушены), превышение этажности и уничтожение зеленых зон.
Нужно с чего-то начать, уверяет активист Максим Токарев. Если хотя бы одного крупного горе-застройщика вынудят уплатить огромный штраф, это станет прецедентом.
«Неизвестно, считал ли кто-то такие штрафы в Украине. Если по этому объекту (речь шла о «Схидной браме», – прим. ред.) насчитают адекватный штраф, это станет прецедентом для Украины и запустит механизм предупреждения незаконного строительства в дальнейшем. Ведь сегодня недобросовестные застройщики сооружают высотки быстрыми темпами и остаются безнаказанными. Они должны знать, что наказание в любом случае их догонит», – отмечает он.
Этот путь скорее на перспективу, так как на сегодняшний день механизм взыскания штрафа с застройщика не разработан. «Штраф за админнарушение – 175 гривен. Тем более, что по сути нарушили-то закон чиновники. Так что нет правовых механизмов для наказания застройщиков», – уточняет Глеба.
В законодательной сфере – решение комплекса проблем. Отмена паевого участия для застройщика, выделение земли под застройку только с учетом общественных слушаний, разработка механизма предупреждения появления в продаже квартир в незаконно построенных домах – на эти действия кроме долгой работы нужна политическая воля принять мнение общественности и экспертов. Ну и наконец – уголовная ответственность для чиновников, утверждающих документацию на заведомо незаконное строительство или закрывающих глаза на явное нарушение. Как отмечалось, важно создать прецедент.
Пока же наиболее успешные примеры (однако и наиболее травматичные) противостояния проблемным стройкам – блокирование строительства еще до его начала. Это и широко известное озеро Утиное, и протесты на Героев Днепра, рынке на Ревуцкого, Святошинском переулке и массе аналогичных строек. Однако во всех этих случаях ситуация так и остается неопределенной. Случаев, когда жителям города удавалось отстоять свои участки, – единицы. В качестве приятного исключения – Интернациональный парк. И главная закономерность – строительство удается остановить там, где местные жители четко и открыто заявляют о своих правах.
Источник: censor.net.ua, Ольга Скороход
4149 
.JPG)
