Как изменился спрос на загородное жилье в пригороде столицы

Строительный бум в пригороде?

Череда локдаунов и увеличение количества удаленных работников среди столичных жителей за последний год вызвал закономерный всплеск интереса к покупке ими загородного жилья. Теперь такую недвижимость все чаще рассматривают не как "дом выходного дня", а как основное жилье для проживания. 

Застройщики также значительно расширили варианты предложений по типам домов и их удаленности от Киева – теперь все зависит от бюджета покупателя.

"К проживанию за городом в большей мере тяготеют молодые люди 28-35 лет, чья работа не привязана к офису: IT-специалисты, рекламисты, дизайнеры, маркетологи, люди "свободных профессий" (профессиональные брокеры, финансисты и пр.). Среди них популярностью пользуются квартиры площадью до 60 кв м - около 70%, и дома/таунхаусы площадью 100-150 м2 - около 30%", – заметил президент профильной ассоциации Юрий.

Жилье возле мегаполисов дорожает: как изменилась цена загородного квадрата

Какие преимущества

Преимуществом переезда за город для этой категории покупателей является стоимость жилья. Квартира в многоквартирном доме в пригороде в среднем на 30-40% дешевле, чем аналогичное жилье в спальных районах Киева. Также интересу способствует и активное развитие строительства в радиусе 30-60 км от столицы многоквартирных домов, коттеджных поселков и других типов жилья.

По словам Юрия, наибольшее количество продаж сейчас приходится на первичный рынок – 45-40%, среди них 25% – это загородные дома. Вторичный рынок составляет около 30% от общего спроса и там в основном покупаются квартиры в домах не старше 2015 года. Также на 5% увеличилось количество покупателей, которые стали инвестировать в жилье на ранних стадиях строительства.

Оренда заміських будинків: що з цінами і попитом

Семьи с детьми бегут подальше из "душной" столицы

Еще одна категория покупателей, которую выделяет специалист по недвижимости Михаил – это те, кто в прошлом году арендовал загородные объекты и, получив положительный опыт, созрели к осознанной покупке жилья в пригороде.

В основном, говорит Михаил, такой спрос можно разделить на три категории: 

• молодые родители (первый ребенок – 1-3 года);
• растущие семьи (3-5 человек);
• бабушки и дедушки с внуками до 15 лет. 

Типичный запрос на покупку дома сегодня выглядит так: до 10 соток земли, 120 м.кв., полностью готовое жилье – от ремонта, мебели и бытовой техники до ландшафтного дизайна придомовой территории.

Жилье на вторичном рынке Киева дорожает: комментарии и прогнозы экспертов (ИНФОГРАФИКА)

Критичными критериями выбора являются наличие хороших дорог и качественной связи. А свою городскую недвижимость они, как правило, сдают в аренду, потому что продавать её сейчас не так выгодно – многие владельцы ожидают роста цен.

Предложения превышают спрос, но цены все-равно растут 

В то же время эксперты говорят о росте предложений со стороны застройщиков, поэтому спрос удовлетворяет даже наиболее требовательных покупателей. Тем не менее "очереди" на недвижимость за городом пока не наблюдается: по данным Михаила, из выставленных на рынке продажи порядка 20-30 тысяч ежегодно домов продается 4-5 тысяч.

Эксперт по недвижимости Виктория говорит, что основной "ажиотаж" на недвижимость в радиусе до 30 км от Киева наблюдался в 2020 году, тогда ценник вырос в 2-3 раза. Но все же тогда превалировала недвижимость под аренду, а сейчас больше сделок на покупку.

"Площадь самых востребованных лотов сейчас варьируется от 70 до 130 кв.м, весомую роль влияет локация, транспортная инфраструктура в округе (как быстро можно добраться в Киев, где все еще сосредоточены центры притяжения - ТРЦ, развлекательные объекты, любимые рестораны и кофейни), коммерческие объекты по соседству, а также наличие хотя бы минимальной приватной территории в 4-6 соток", – говорит Виктория.

Также есть запросы и на дома в 200-250 кв м с частным бассейном в коттеджных городках с повышенным уровнем безопасности (трехуровневой системой – закрытая территория, видеонаблюдение, охрана) и приватности, сервисов и инфраструктурой в составе. Как правило, их выбирают семейные люди с детьми в возрасте от 35 и выше. Это менеджеры высшего звена, владельцы бизнеса.

Динамика цен на жилье в крупных городах Украины в I полугодии 2021 (ИНФОГРАФИКА)

Такие объекты в большей мере покупают как первичное жилье – 80%, а на вторичке выбирают объекты не старше 5-7 лет.

Со слов Виктории, средний же чек на покупку загородной недвижимости составит $75-90 тыс. Если говорить об эконом-вариантах таунхаусов в пригороде столицы, можно найти варианты и на $20-30 тыс. дешевле, но тогда площадь всего дома не превышает обычно 60-75 кв.м.

Эксперт говорит, что сейчас наблюдается повышенный интерес к различным форматам, в связи с чем выросли и цены: в сравнении с 2019 годом цена в среднем выросла на 20-25% в среднем ценовом сегменте, есть случаи удорожания и на 35-40% в коттеджных городках с повышенным уровнем комфорта или в ликвидных объектах в близлежащих к Киеву населенных пунктах.

Дальнейший интерес у покупателей будет зависеть от того, смогут ли классические загородные форматы предлагать объекты, соответствующие требованиям и желаниям покупателя: закрытая, благоустроенная, охраняемая территория, многофункциональная инфраструктура, социально-бытовые объекты, рекреационные зоны, повышенный уровень сервиса, а также качество инженерии, применяемых материалов и строительных технологий.

"В районе до 20 км от Киева еще есть участки под строительство и многоквартирных комплексных проектов, и коттеджных городков. Популярными направлениями сейчас с учетом наличия свободных площадок становится Киево-Святошинское, Одесское, Обуховское, Бориспольское направление, Вышгородский район, Пуща-Водица, остаются площадки под строительство в Буче, Гостомеле и Ирпене", – говорит Виктория.

Законопроект об онлайн-прописке принят Радой. Изменить место проживания можно на портале "Дія": как это сделать

Загородные стройки расширяются: предлагают объекты на любой кошелек 

О строительном загородном буме говорит и генеральный директор девелоперской компании Олег. По его словам, за последние 5 месяцев открылось столько же строительных проектов, как за весь прошлый год: порядка 85 новых коттеджных городков в Киевской области.

"Если их условно разбить на эконом, комфорт, бизнес и премиум, то в комфорте средняя цена около $980 за кв. м. Эконом-вариант – так называемые таунхаусы – где-то $600. А в премиум квадратный метр доходит до $5 000. Но на более дешевое жилье, конечно, спрос больше: у нас в обществе богатых людей все равно меньше, чем среднего класса", – говорит Олег.

Система автоматической оценки недвижимости завышает стоимость жилья: налогов придется платить больше

В эконом и среднем классе популярностью пользуются одноэтажные застройки. Количество комнат там зависит от состава семьи в переводе на количество спален: для небольших семей это две-три спальни, для большой – четыре-пять.  

"В зависимости от количества спален уже повышается и "классность" дома, и его стоимость, и месторасположение, и придомовой участок", – отмечает Олег.

Но есть нюансы по локациям – чем дальше объект от "цивилизации", тем проблематичнее там обстоят дела с коммуникациями. Здесь эксперт выделяет асфальтированный подъезд, электричество и скважины с водой, которые проводятся либо под каждый дом, либо централизованно на несколько.

"Если взять, например, Одесское направление – тот же Круглик или Вита-Поштова, то там вполне спокойно уживаются коттеджные городки по 20 домов, поэтому там есть электричество. Для некоторых покупателей важнее имиджевые показатели и громкие названия – Конча-Заспа или Козин. Но больше всего люди обращают внимание на транспортную развязку и доступность к городу" – подытоживает Олег.

Однако те, кто уже выехал за город, по словам экспертов, уже вряд ли вернутся в столицу: они привыкают к природе, свежему воздуху, отсутствию соседей и шума. Решения каждый принимает индивидуально. Но поскольку Украина по своим тенденциям находится где-то посередине между Азией, которая предпочитает жить "вверх", и Европой с низкоэтажными застройками, то украинцы будут и дальше отдавать предпочтение как высотному жилью, так и загородному – у каждого типа будет свой покупатель.

Доступна іпотека: видано кредитів на майже півмільярда гривень (ІНФОГРАФІКА)