Ціна житла: як змінилась вартість квадратного метра в новобудовах і який прогноз по динаміці цін

Що з цінами в новобудовах

У новобудовах Києва в період карантину можна купити квартиру онлайн без особливих проблем, проте покупець у більшості своїй не поспішає до відділів продажів. Ціни на квартири в новобудовах Києва у квітні в гривні не змінилися, а в доларі просіли. Чому так відбувається і хто із забудовників зумів вистояти в кризу, далі в матеріалі.

Як змінилися ціни на квартири в новобудовах Києва

Ціни в новобудовах Києва у квітні в гривні в середньому не змінилися і залишилися на рівні 25 тис. грн за кв. м. При цьому за рік середня вартість квартир виросла на 1,7 тис. грн, або 7,3%.

А ось в американській валюті ціни в новобудовах за місяць істотно змінилися: з $980 за кв. м у березні до $910 за кв. м у квітні, тобто зменшились на 7,1%.

Як розповів девелопер Володимир Даниленко, кілька великих забудовників, які встановлюють ціни на свої об'єкти в доларах, зафіксували курс на 6-10% нижче за офіційний.

«Це, а також те, що навряд чи хтось підвищив вартість квадратного метра в існуючих умовах, і зумовило зниження середньої ціни», - упевнений він.

Крім іншого, забудовник Андрій Поляков радить звернути увагу на курсові гойдалки: після стрімкого березневого росту долар у квітні втратив у ціні більш ніж 1,5 грн.

«Звідси і падіння – утримувати доларову ціну забудовники зараз не ризикнуть, оскільки це призведе до автоматичного підвищення гривневої вартості і, як наслідок, зниження купівельної активності», - пояснює Поляків.

Щодо мінімальної ціни в новобудовах Києва, то вона просіла за місяць на 200 грн, або 1,2% - до 17 тис. грн/кв. м, а в доларах - на $10, або 1,6%.

На падіння в доларі вплинуло і уповільнення темпів будівництва, і зупинка майданчиків у деяких компаній, і рішення девелоперів відкласти нові проєкти до кращих часів, й істотне падіння купівельної активності на первинному ринку нерухомості. Щоправда, сталося воно далеко не в усіх.

Найскладніше довелося мас-маркету та бізнес-класу. Один з київських забудовників, який працює виключно у бізнес-класі, розповів, що їхня цільова аудиторія здебільшого ще на початку карантину або виїхала за місто, або зачинилася в квартирах й відклала купівлю нового житла на невизначений термін.

«Ці люди були настільки налякані, що відмовилися від послуг хатніх робітниць. Фіксований курс не допоміг - вони просто не захотіли виїжджати на перегляд. Але з позаминулого тижня у нас почалися перші зустрічі за попереднім записом, відчули нарешті пожвавлення».

Готові квартири в новобудовах Києва краще переносять кризу

Попит на нерухомість у Києві в березні впав у середньому на 50-70%, а в деяких випадках і на всі 100%. Продаж квартир у новобудовах зупинився, покупець завмер в очікуванні розвитку подій з карантином і пандемією коронавірусу.

До кінця березня - початку квітня ситуація стала більш-менш зрозумілою, ринок нерухомості звикся з карантинними обмеженнями, а забудовники оговталися від першого шоку і почали активно підігрівати попит. У хід пішли вигідні дисконти, фіксований курс, що нижче за міжбанківський, умови тривалої розстрочки.

Розробили антикризові заходи і для старих клієнтів, запропонувавши оплатити розстрочку за курсом 25,5 проти загальноринкового 27,3-27,5 грн за долар. Деякі компанії відкрито заявили, що готові надати відстрочку за платежами і піти назустріч, якщо в когось немає коштів для погашення платежу.

За таких умов дещо пожвавилися спекулятивні інвестори, які добре знайомі з первинним ринком та його ключовими гравцями. Саме тому, поки в одних забудовників спостерігався режим «шеф, усе пропало», інші фіксували угоди й виявляли активність.

Читайте:

Стройки останавливаются, аренда і продажи жилья значительно упали. Что происходит на рынке недвижимости столицы

За словами Даниленка, істотно просіли продажі лише в деяких сегментах, а в інших, навпаки, зросли. Криза пройшлася катком по найдорожчій нерухомості (еліт-клас і преміум-сегмент) та найдешевшій - економ-класу, так званому житлу мас-маркету.

«По-перше, покупка нерухомості в таких об'єктах - це найчастіше купівля власного житла, і в покупця далеко не завжди є вся сума для покупки. В умовах загальної економічної невизначеності покупці побоюються брати розстрочку, оскільки не впевнені, що зможуть її виплачувати. До того ж через низьку маржинальність таких об'єктів ризик істотних затримок будівництва значно зростає», - пояснив він.

Крім того, за словами Даниленка, під час карантину покупці усвідомили, що класичне економ-житло без інфраструктури, громадських просторів на території, рекреаційних зон поблизу надто некомфортне для життя.

«Ті, в кого є достатня сума для покупки, переключили увагу на проєкти комфорт-класу з власною інфраструктурою, зеленими зонами й водоймами поблизу», - уточнив експерт.

Як розповів Андрій Поляков, карантин подарував усьому ринку нерухомості відстрочені операції через невпевненість частини покупців у своїх майбутніх доходах і банальне бажання перечекати період «турбулентності», хоча саме на цьому можна вдало зіграти, отримавши такі вигідні умови, про які іншим часом залишалося б лише мріяти.

«Для ключових девелоперів з репутацією це просідання продажів буде тимчасовим. Наприклад, після доволі скромного березня група наша компанія уже в квітні повернулася до «докризових» показників.

Загальна кількість угод за місяць на 12% перевищила результати січня, не дотягнувши до поки рекордного цього року лютого. Тож це, передусім, питання довіри клієнтів і здатності швидко адаптуватися до нових умов, пропонуючи потрібні інструменти», - упевнений Поляків.

Те, що питання довіри покупця стало одним з вирішальних факторів, згодна і експерт з нерухомості Анна Анісімова.

«Тепер при виборі новобудови покупець передусім дивиться на репутацію компанії, здані об'єкти, темпи будівництва розпочатих ЖК і голосує своїми грошима за ті концепції, які того варті», - зазначає вона.

«Зараз дуже важливо бути максимально відкритим і чесним зі своїм покупцем, запропонувати йому різноманітні альтернативи, піти назустріч, а також постійно працювати з відкладеним попитом.

Карантин рано чи пізно закінчиться, а лояльність і довіра аудиторії до компанії, яка не підвела і виконала свої обіцянки, залишиться», - переконана Анісімова.

Як купити квартиру в новобудові в кризу

Фактично у покупців є три варіанти купівлі житла в новобудові Києва: 100% оплата, розстрочка та іпотечна партнерська програма.

За умови 100% оплати забудовник, як правило, пропонує систему знижок і дисконтів, аби заохотити клієнта закрити угоду. Партнерські програми найтриваліші - на період до 20 років з фіксованою процентною ставкою на перший рік і окремими умовами надалі.

Середня ставка на ринку становить 18-22%, хоча президент обіцяє дешеві кредити на житло під 10% уже незабаром.

Розстрочка на квартиру, пояснює експерт з нерухомості, буває різних видів: на період до введення будинку в експлуатацію або ж на 3-5-7 років з можливістю жити в квартирі й виплачувати її вартість у зручному темпі. Це досить рідкісний, але дуже популярний продукт серед покупців. Дозволити собі таке можуть лише забудовники з фінансовим ресурсом і сильним брендом, які не спираються виключно на гроші покупця і будують житло за свій рахунок.

«У нас є 5 видів кредиту терміном від 3 місяців до 5 років з фіксацією вартості квартири в договорі. Найулюбленіший продукт покупців - це розстрочка на 3 місяці, оскільки в такому разі діють ті ж бонусні умови, що і за умови 100% оплати», - пояснила вона.

Розстрочка до 6 місяців є не менш популярною - вона пропонує базову вартість без націнок і подорожчання квадратного метра. Але у зв'язку з карантином, поділилася Анісімова, інвестор збільшує термін погашення до 12 місяців. Подорожчання квадратного метра в такому разі буде приблизно на $30-40, що складає 3-5% базової ціни.

Якщо хочете купити квартиру в розстрочку до 3 років, будьте готові до націнки $80-100 за квадрат, що дорівнює приблизно 8-10% вартості житла. А найтриваліша розстрочка до 5 років передбачає мінімізацію місячних платежів і націнку $100-150 за квадратний метр, або 12-15% вартості квартири. З урахуванням того, що інвестиції по завершенні будівництва у ліквідному ЖК дають у середньому щонайменше 20-30% річних, покупець все одно виграє.

«Зараз головний страх покупця квартири в новобудові - чи буде добудовано його будинок. Тому найближчим часом пріоритет, швидше за все, надаватиметься проєктам на більш високих стадіях готовності. А у разі, якщо покупець захоче заощадити і вкластися на більш ранньому етапі - об'єктів, в яких підтримується висока динаміка робіт», - упевнений Поляків.

Читайте:

Что с жильем на майские и куда можно уехать до конца карантина? Пригород Киева трещит по швам, Одесса взвинтила цены, Львов распродается

Прогноз цін на ринку новобудов Києва

Прогнозувати ціни в новобудовах Києва в умовах коронакризи - справа невдячна: занадто багато змінних і сполучних факторів, що можуть вплинути на вартість квартир.

Анна Анісімова переконана, що середня вартість квадрата на ринку в найближчі місяці коливатиметься в межах 1,5-3%, реагуючи на зростання собівартості будівництва у зв'язку з підвищеним доларом та інфляцією, якій пророкують стрибок цього року до 11,6%.

«У ліквідних форматах і концепціях зростання ціни буде набагато вище, ніж середньоринкове. Щонайменше в 2-3 рази. До того ж у міру готовності об'єкта буде закономірне подорожчання вартості. Зрозуміло, що ми будемо орієнтуватися на показники попиту, який повинен почати відновлюватися після завершення карантину», - вважає Анісімова.

Відновлення попиту до показників січня-лютого - важливий психологічний рубіж для первинного ринку. Адже, за словами Полякова, поточна ситуація не дозволяє забудовникам особливо розігнатися.

Зараз завдання номер один - якомога швидше повернути позиції, втрачені через карантин. А повноцінне вирівнювання цін стане можливим тільки після повернення попередньої купівельної активності.

«Тому можна припустити, що середня гривнева ціна в новобудовах Києва особливо не зміниться, хіба що тільки в бік зовсім невеликого підвищення», - прогнозує експерт.

Впливатиме на динаміку цін у новобудовах, зазвичай, і курс долара, але тепер до нього додадуться наслідки карантину для економіки, нагадує Даниленко. Якщо курс долара істотно зросте, це потягне за собою і зростання цін.

«У проєктах, які користуються високим попитом, ціни можуть почати зростати і раніше. Чого точно не трапиться, так це обвалу цін - падати їм просто нікуди», - переконаний він.

Зверніть увагу УВАГА! ОПИТУВАННЯ представників бізнесу щодо впливу карантину на роботу виробників будівельних матеріалів та їх розповсюджувачів 

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"