Смарт-квартири. Ризики, на які обов'язково слід звернути увагу при купівлі та реєстрації

Смарт-квартири. Особливості реєстрації

Смарт-квартири — привабливий варіант житла для покупців з обмеженим бюджетом, також в такий формат дійсно інвестують для подальшої здачі в оренду. Але покупка малогабаритної квартири може бути пов’язана з ризиками саме через її площу (менше 30 кв.м). Дуже часто під виглядом смарт-квартир продають нежитлові приміщення, в результаті виникають проблеми з реєстрацією на такий житлоплощі, можливі проблеми з прийняттям в експлуатацію самого будинку і т.п.

Керуючий партнер ЮФ Kopotlawyers Володимир Копоть каже, на що звертати увагу при покупці смарт-квартир

ОСНОВНІ ПРАВОВІ РИЗИКИ

Перший можливий ризик — відмова Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) прийняти об’єкт в експлуатацію.

Якщо квартира купується до закінчення будівництва житлового будинку та здачі його в експлуатацію, то є ризик, що територіальний орган ДАБІ може не видати відповідний сертифікат, виходячи з невідповідності будинку проектної документації та / або вимогам будівельних норм. В даному випадку мова йде про пункт 2.22. Державних будівельних норм (ДБН), де вказується, що площа однокімнатної квартири не може бути менше 30 кв. м. Отже, наявність в новому будинку таких порушень ДБН може спричинити за собою відмову від прийому будинку в експлуатацію.

Наступна небезпека для інвестора — реєстрація смарт-квартири як об’єкта нежитлового фонду. Найчастіше, виходячи з того, що площа смарт-квартири менше встановлених ДБН 30 кв. м, забудовники реєструють їх як нежитлові (підсобні) приміщення. Також реєстрація смарт-квартири як нежитлового приміщення може бути пов’язана з тим, що не було змінено цільове призначення земельної ділянки, на якому будується будинок. Наприклад, з промислового земельної ділянки на ділянку для житлової забудови. Проблема в тому, що в приміщенні нежитлового фонду у власника не виникає ніяких житлових прав, в тому числі і можливості зареєструвати місце проживання.

І третє, смарт-квартира може бути … частиною іншої квартири. Була практика, коли забудовники заявляли в проектній документації ряд багатокімнатних квартир, а потім шляхом перепланування розбивали одну 3 або 4-кімнатну квартиру на кілька «смарт-квартир». Відповідно, якщо не звернути на це уваги, то юридично власник в’їжджає не в квартиру, а в частину квартири, в якій він є тільки співвласником. З усіма наслідками. Прописатися там, звичайно, можна, але прописати інших людей або продати квартиру без згоди «співвласників» — неможливо.

ЯК ЗАРЕЄСТРУВАТИСЯ В СМАРТ-КВАРТИРІ

У діючих ДБН все ж є лазівка ​​щодо розміру квартир. Так, пунктом 2.26 ДБН встановлюється, що в однокімнатних квартирах замість кухонь допускається передбачати кухні-ніші за умови їх обладнання електроплитами і влаштування в них примусової вентиляції. Така кухня може не бути відокремлена перегородкою від іншої кімнати, і в ній може не бути обідньої місця, — вона знаходиться в структурі житлової кімнати чи передпокою, тому квартира з такими умовами цілком може налічувати менше 30 кв. м, і все одно законно вважатися однокімнатною квартирою, в якій можна спокійно зареєструватися. Багато забудовників також говорять, що деякі квартири менше 30 кв. м оформляються як «студії» або «апартаменти», але в контексті житлового будинку та ДБН таких визначень немає, як немає і їх правового статусу.

Але головна порада — це перед укладенням договору вивчати всі документи і радитися з юристом.