Купить недвижимость в Украине стало сложнее. По требованию НБУ банки теперь проверяют источники происхождения средств у всех клиентов, которые хотят приобрести квартиру, дом или место на паркинге. Подтвердить легальность сбережений, по оценкам банкиров и застройщиков, может только каждый десятый покупатель. Все остальные идут на хитрости – занижают стоимость жилья, начинают откладывать средства на покупку за полгода до проведения транзакции или заключают фейковые договоры купли-продажи имущества.

Когда и насколько ужесточили требования? На бумаге бдительность финучреждений повысилась еще в сентябре прошлого года, когда вступило в силу постановление Национального банка №42. Согласно этому документу, банки должны проверять источники происхождения средств у всех клиентов, которые хотят провести операции: открыть депозит, положить деньги на текущий счет, перевести на счет и прочее на сумму свыше 150 000 грн. «Источником происхождения средств может быть: заработная плата, доход от реализации продукции, оказанные услуги, продажа имущества, получение наследства, страховой суммы по договору страхования, выигрыш в лотерею, приобретение права на клад, другие выплаты в соответствии с условиями гражданско-правового (договора)», – говорится в тексте постановления. 

На правах анонимности один из специалистов по недвижимости рассказал, что банки докладывают Госфинмониторингу обо всех клиентах, которые приносят наличными свыше 150 000 грн. «Но источники происхождения средств, как правило, проверяют при перечислении больших сумм. Банк может это сделать, если докажет регулятору, что у него много операций на сумму, к примеру, до 1-2 млн грн», – говорит он.

Читайте:

В столичном регионе зафиксировано снижение интереса покупателей к недвижимости

Председатель правления украинского банка, пожелавший остаться неназванным, отмечает, что требование было формальным, проверку нужно было осуществлять раз в квартал. «А сейчас мы должны контролировать клиента еще до момента проведения сделки», – указывает он.

Он также отмечает, что поначалу финансисты отнеслись к постановлению Нацбанка без энтузиазма, но регулятор подтвердил, что намерен контролировать выполнение своего требования. Например, в конце марта текущего года НБУ оштрафовал киевский банк «Сич» на 1,284 млн грн, днепропетровский «Конкорд» – на 1,55 млн грн, а киевский банк «Украинский капитал» – на 1,207 млн грн за выявленные признаки рисковой деятельности в сфере финансового мониторинга.

Нанесло ли это удар по рынку недвижимости? Да, обязательный финансовый мониторинг затронул работу застройщиков. «На вторичном рынке люди, как правило, передают друг другу деньги у нотариуса, а в договоре указывают маленькую сумму. Эти деньги редко проходят через банк», – рассказывает директор строительной компании, пожелавший остаться неназванным. Он отмечает, что проблемы наблюдаются у каждого десятого покупателя квартир.

«Формально должны проверять всех клиентов, которые хотят перечислить через банк свыше 150 000 грн. Но у каждого из них – свои требования по суммам, которые проводят физические лица. Наша компания продает жилье в сегменте бизнес-класса, и двухкомнатная квартира в нашем доме может стоить около 3 млн грн, поэтому проверяют всех покупателей без исключения», – констатирует начальник отдела инвестиционного финансирования и продаж недвижимости ЖК RiverStone Александр Смирнов.

Некоторые покупатели предпочитают приобрести жилье на вторичном рынке, хотя раньше рассматривали новостройки. Ведь, как поясняет менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко, «даже рассрочка не позволяет каким-либо образом обойти требования банка». Впрочем, она отметила, что тенденция не носит массовый характер.

Существуют ли способы обойти требование НБУ? В особых случаях покупатели стараются легализовать доходы. По словам аналитика банка, пожелавшего сохранить анонимность, некоторые подписывают фейковые договоры купли-продажи имущества на завышенные суммы. «Например, дети продают родителям гараж за 50 000-70 000 долл., и банки принимают эти документы. Можно открыть текущий счет в банке примерно за полгода до даты совершения сделки, и регулярно его пополнять относительно небольшими суммами. И тогда при проведении сделки вопросов не возникнет», – указывает он.

Есть и курьезные решения. Так, некоторые украинцы пользуются лазейками в законодательстве, позволяющими бесплатно оформлять дарственную на сумму 850 грн. «Клиенты не ленятся и приносят в банк тысячи таких договоров на общую сумму в миллионы гривен. С формальной точки зрения они правы, поэтому банк не может отказаться от приема, например, 30 пачек документов», – рассказывает один из риелторов. 

Существующей коллизией уже воспользовались те игроки рынка, кто пожелал расширить спектр услуг по легализации средств. Средняя цена такого «содействия» – 5 % от суммы.

Впрочем, руководитель департамента маркетинга и по работе с инвесторами ЧАО «ХК «Киевгострой» Татьяна Маркова уверяет, что страхи покупателей преувеличены. «При помощи грамотной консультации со стороны менеджера и сопутствующих разъяснений – многие вопросы снимаются. За дополнительной информацией покупатели обращаются непосредственно в банк, условия работы с каждым из которых разнятся. Конечно же, дополнительные требования банков делают процедуру реализации сделки более трудоемкой, но при правильной организации процесса все эти проблемы устранимы», – резюмирует Маркова.

Источник: Mind