Расслоение столицы: как в Киеве появляются кварталы для богатых и бедных

Киевляне все активнее отгораживаются друг от друга. Закрытые дворы начали входить в моду еще несколько лет назад и сейчас многие застройщики, предлагающие дома комфорт- и элитного классов, обещают «территорию без посторонних».

Но девелоперы пошли еще дальше – закрывают не просто отдельные придомовые территории, а целые кварталы, создавая «режимные» городки со своими магазинами, школами, спортклубами и прочее.

«В качестве примера можно назвать, скажем, «Липинку», «Комфорт-таун», «Чайку» и прочие. И само появление таких городков – тревожный звоночек для столичных властей», – считает урбанист Григорий Мельничук.

А руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва говорит, что в Киеве началась сегрегация. «Если так пойдет дальше, через 10-15 лет столица окончательно разделится на районы для бедных и богатых, в городе появятся настоящие гетто», – говорит эксперт.

Насколько обоснованы такие опасения, и какие районы столицы первыми могут попасть в черный список.

Город в городе

«Закрывая целые микрорайоны, застройщики идут на поводу у потенциальных покупателей. Из-за разгула преступности в столице все больше граждан хотят поселиться на гарантированно безопасной территории. Плюс – стремятся жить среди равных себе по социальном статусу», – говорит Григорий Перерва.

Кроме того, по его словам, закрытость автоматически повышает стоимость недвижимости, если ее впоследствии придется продавать или сдавать в аренду.

Но главный мотив – отсутствие чувства безопасности на территории города.

«Живем в относительно новом доме на Оболони. Но вокруг – панельки советской застройки и соответствующий контингент. У нас во дворе бродят пьяные и откровенные маргиналы. Страшно отпускать ребенка одного в школу. А недавно сняли номера прямо на стоянке под домом, требовали 400 гривен выкупа. Подумываю о том, чтобы выставить квартиру на продажу и переехать в дом с закрытым двором и охраной», – рассказывает предприниматель Максим.

И так рассуждает не только он.

«На закрытые территории есть спрос. Подобный формат жилья пришел к нам отнюдь не из Европы. Это – практика Латинской Америки, Африки, беднейших стран Азии, где высокая преступность, а власти не могут обеспечить порядок», – говорит урбанист Григорий Мельничук.

И тот факт, что Киев развивается по модели бразильских городов с их фавелами для бедноты, где зашкаливает преступность, и кварталами для среднего класса и богатых с охраной по периметру, должен был бы насторожить столичных чиновников, считает эксперт.

«Дома с закрытой территорией – это фишка, которая сейчас реально работает. Спрос на квартиры в таких комплексах растет, и, если покупателю предложить на выбор жилье в доме с охраной или без таковой, то он однозначно выберет первый вариант. Поэтому большинство застройщиков пытается «закрыть» дворы. И это правильно, ведь придомовая территория находится на балансе ОСМД или частного ЖЭКа, жильцы платят за уборку, поэтому имеют право на чистоту и порядок», – говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий.

По словам директора агентства недвижимости Best&Seller Ирины Луханиной, покупатели жилья все чаще интересуются возможностью поселиться в доме с закрытой территорией.

«Причем, люди хотят не просто огороженный по периметру метровый двор, а полноценные городки с большой территорией и инфраструктурой. Такой приоритет – примерно у 30 % покупателей новостроек», – рассказала она.

И, судя по всему, закрытых дворов и целых микрорайонов в Киеве будет становится все больше.

«Вот читаем о планах некоего крупного киевского застройщика. Он хочет на территории нынешнего выставочного центра «Киевэкспоплаза» (ул. Салютная на Нивках) и его окрестностей построить жилой комплекс на 7 тысяч квартир. А это примерно 20 тыс. жителей – полноценный город, около 40 га территории. И как преимущество преподносится намерение сделать его «закрытым». То есть, хотят отгородить огромный кусок городской общественной территории и ограничить туда доступ», – написал на своей странице в Facebook директор Центра проектных исследований «Уровень жизни» Игорь Ляшенко.

Речь идет о ЖК «Файна-таун», продажи квартир в котором стартовали осенью прошлого года (стоимость квадратного метра – от 22,3 тыс. грн). В новом микрорайоне будет своя школа, два детсада, аптеки, химчистки, рестораны и магазины, зоны для отдыха и пр.

Городом в городе обещает стать и ЖК «Сырецкие сады» (18,9 тыс. грн/кв. м), который займет 19 га на Виноградаре и будет состоять из 11 домов и развитой инфраструктуры (свои сады, зону отдыха, детские дошкольные учреждения, магазины, медклиника и пр.).

Коммерческий директор строительной компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская говорит, что спрос на жилье в закрытых городках растет. Причины – комфорт и безопасность для жителей. Учитывая эту тенденцию, компания реализовала в таком формате несколько проектов, в частности, ЖК «Парковые озера», «Яскравый» и «Озерный гай Гатное».

«Скажем, территория ЖК «Парковые озера» занимает 10 га, а в самом комплексе запланировано 15 зданий – от 16 до 25 этажей каждое. Ворота, ведущие на территорию ЖК, будут оборудованы шлагбаумом. За порядком на территории будут следить видеокамеры, а контроль гостей осуществляет консьерж. Чтобы жители комплекса чувствовали себя в безопасности и не беспокоились о нежелательных посетителях, охрана по номеру автомобиля сможет определять жильцов комплекса, и не пропустит случайные машины. Застройка жилого комплекса реализована по принципу «город в городе», которая включает в себя не только дома, но и собственную территорию с инфраструктурой. Чтобы исключить нежелательных визитёров, на каждой калитке установлена электронная система доступа», – рассказали в компании.

Иногда они открываются

Отдельно стоящие новостройки, которые сейчас выставлены на продажу, тоже едва ли не через одну предлагают закрытую территорию. И, как говорят риэлторы, для них эта фишка – дополнительное преимущество. Ведь с учетом того, что в Киеве наблюдается явный переизбыток предложения жилья, такой серьезный бонус как закрытость от посторонних при сохранении среднерыночной цены тут же привлекает потенциальных покупателей.

«Как правило, после сдачи объекта в эксплуатацию схема работает следующим образом – жильцам выдают карты, по которым они входят или заезжают во двор. Чтобы попасть на территорию без карты, нужно зарегистрироваться на охране и получить разрешение на доступ. Естественно, жильцы дополнительно платят за охрану. Цены зависят от уровня дома, количества квартир и т.д. (от 200 грн в месяц с каждой квартиры)», – рассказал Григорий Перерва.

Впрочем, по словам Перервы, на практике закрытые дворы остаются закрытыми далеко не всегда. «Если не пустить во двор авто еще реально, то отказать во входе людям зачастую не удается, ведь, по-сути, это не совсем законно», – пояснил эксперт.

С ним согласен и Григорий Мельничук.

«Законно закрывать территорию, если земля находится в частной собственности или долгосрочной аренде. Но большинство застройщиков берут участки в аренду всего на 5-7 лет, до окончания сроков строительства. Жильцы же имеют право собственности лишь на жилье, но не на придомовую территорию. Да, они платят за уборку, вывоз мусора, но не могут диктовать кто там может ходить, а кто – нет», – отмечает эксперт.

И добавляет: по-сути, по заявлению любого киевлянина служба благоустройства столицы может в любой момент приехать и срезать шлагбаум в закрытый двор или микрорайон. Так что, покупая квартиру в закрытом городке, на практике можно легко оказаться в обычном проходном дворе.

Тем более, что и предприниматели, которые арендуют помещения под магазины и рестораны в новостройках, тоже частенько возмущаются закрытостью территорий ведь это автоматически сужает круг их клиентов.

Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что иногда закрытые дворы используют и против самих жильцов, в частности, не пускают домой тех, у кого есть задолженность по уплате за коммуналку и жилищный сервис.

«Есть случаи, когда на территорию проживания не пускают жильцов, организовывают пропуск через бейджи и так далее. Во многом такая ситуация возникает по причине непрофессионализма управляющих компаний», – рассказал эксперт.

Игорь Ляшенко считает, что проблему закрытых городков нужно решать уже сейчас. «Этого городские власти допускать не должны. Иначе весь город будет раздерган на огороженные куски территорий», – отметил эксперт.

Григорий Мельничук полагает, что есть несколько способов решения проблемы. «Вариант для города – внести арендную плату на землю, которую должны платить жильцы закрытых территорий. Ставки будут зависеть от района. В этом случае целые закрытые кварталы вряд ли останутся – слишком дорого придется платить. Но вот закрытые небольшие дворы вполне имеют право на жизнь. Такой формат есть и в Европе», – говорит он.

Бедным вход запрещен?

Григорий Перерва считает, что проблема намного глубже, чем простое желание одних города отгородиться от других. «Очевидно, что идет сегрегация. И лет через 10-15 это приведет к тому, что в Киеве появятся районы для богатых и откровенные гетто», – считает эксперт.

Обычно расслоение городов на зоны происходит по следующей схеме: из-за дурной репутации того или иного района более-менее платежеспособные жильцы начинаю массово выставлять свои квартиры на продажу, чтобы переехать в другое, более приличное место. Жилье начинает резко падать в цене и становится доступным для небогатых горожан, которые, наоборот, ищут квартиру подешевле.

В итоге, в одном микрорайоне накапливается критическая масса жильцов с низким социальным статусом со всеми вытекающими отсюда последствиями – ростом преступности, дальнейшим падением репутации и пр. По схожему сценарию появлялись арабские районы в Париже: в 1960-х местные власти возвели целые городки новостроек, но не позаботились об инфраструктуре. В итоге парижане не стали туда переезжать, жилье начало стремительно дешеветь, так что его выкупили мигранты из арабских стран.

Пока в Киеве нет четкого разделения на такие зоны, хотя традиционно считается, что на Троещине жить не престижно, а на Печерске – модно. Но и там и там живут люди с разным уровнем дохода.

Эксперты же говорят, что закрытые городки будут способствовать появлению вначале кварталов, а затем и целых районов с четким делением на элитные и неблагополучные.

Предположительно, первыми в черный список могут попасть отдельные микрорайоны Деснянского и Дарницкого районов, где и сейчас наблюдается самый высокий уровень преступности. Скажем, в прошлом году в Деснянском районе было совершено больше всего преступлений – более 10 тысяч, при этом раскрыто меньше 2 тысяч. Лидирующим по числу убийств оказался Дарницкий район столицы. Там же зафиксировано больше всего квартирных краж.