Новое на месте старого: сможет ли Киев реконструировать хрущевки

Едва ли не каждое новое правительство в нашей стране, перемежаясь со столичными чиновниками, бодро заявляло: снесем ветхое и устаревшее жилье, построим новое-современное.

В 2005 году правительство Юлии Тимошенко предложило снести дома первых серий. В 2008-м МинЖКХ разработало пилотную программу реконструкции 75 жилых микрорайонов общей площадью свыше 5 млн кв. м в 12 областных центрах. Тогда министр Василий Куйбида говорил, что «ход подготовки нормативно-правовой базы дает возможность начать реконструкцию обветшалого жилья уже в этом году». Грянул кризис. В 2011-м СМИ цитировали уже главного архитектора Киева Сергея Целовальника, который говорил, что хрущевки сносить будут, начнут с Нивок, запуск проекта намечен на ближайшее время, и даже есть инвесторы.

В 2013-м снести хрущевки пообещал министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Темник. До конца года министерство планировало разработать модель реконструкции устаревшего жилого фонда, а в 2014-м в пяти городах начать пилотные проекты.

В 2016-м на эту же тему в СМИ цитировали Сергея Броневицкого, директора КП «Институт Генерального плана г. Києва». И вот – снова волна.

Опытные и предусмотрительные киевляне стали изучать законодательство – как бы не остаться с носом. Активные жители, гости столицы и политические партии крайнего толка приготовились протестовать и отстаивать права жителей хрущевок, которые нынешняя власть и планирует сносить.

Законодательные нюансы

Снос хрущевок и прочего устаревшего жилого фонда регулируется Законом Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» от 2007 года. Правки вносились в 2011 и 2013 годах.

Ст. 12 Порядка компенсации собственникам жилых помещений, земельных участков и другого имущества содержит ряд пунктов, которые до сих пор сводят на нет попытки застройщиков заняться сносом старого жилья и строительством новых кварталов. Речь о том, что собственникам старого жилья положена компенсация – другим жильем или деньгами. 

Отселение возможно только при условии согласия собственников. Именно этот факт застройщики называют одним из важнейших препятствий для реализации таких проектов. В доме всегда найдутся несколько человек, которые откажутся переезжать: не доверяют застройщику, не хотят менять место жительства и так далее.

В постановлении есть норма, согласно которой предлагаемая взамен старой новая жилая площадь "может быть увеличена до 50% площади квартиры дома, который подлежит сносу". Уверена, что найдутся собственники квартир, которые постараются улучшить свои жилищные условия не только аналогичным количеством комнат и площадью прежней квартиры, но теми или иными манипуляциями получить больше. Что вряд ли будет приемлемо для девелопера.

Невыгодные проекты

Сколько бы ни говорили о справедливости, совести и морали, бизнес (и это глобальная практика) не будет заниматься благотворительностью, если она во вред прибыли.

Текущее законодательство диктует бизнесу ряд поводов для серьезного сомнения в целесообразности таких проектов. Кроме самого жилья большей площади, которую могут потребовать жители хрущевок, закон обязывает застройщика компенсировать потерю имущества собственникам нежилых помещений (парикмахерских, магазинов и т.д.), обеспечить за свой счет телефонизацию, затраты на перевозку имущества или транспорт и грузчиков, компенсировать стоимость гаража.

Проблемой может стать требование статьи 14 Закона о том, что стартовые дома для расселения должны быть расположены в границах кварталов (микрорайонов), которые реконструируются. Застройка в районах с хрущевками достаточно плотная. Смогут ли девелоперы реализовать это требование закона? Теоретически такая возможность существует: как исключение, по решению органа местного самоуправления, стартовые дома могут находиться в границах смежных кварталов. Определения смежного квартала нет, да и будут ли там свободные территории? В этом риски для всех: для жителей, которых КГГА может выселить на неравноценные территории; для самой КГГА, которая может столкнуться с протестами недовольных жителей, присоединившихся к протестам радикальных и прочих политсил; для застройщика, которому это создаст не только репутационные, но и экономические проблемы, поскольку простой работ равносилен потере денег. 

Есть и чисто финансовый фактор. Кварталы с хрущевками строились в 50-60-е годы прошлого века, состояние инженерных сетей там катастрофическое. Создание новых сетей может сделать инвестиции нецелесообразными. А налоговых льгот или компенсаций нет.

С другой стороны, земли в столице все меньше, а новостроек все больше. Поэтому при корректной оценке рисков, верной концепции нового проекта и корректном процессе сноса и коммуникации с жителями хрущевок девелоперы могут рискнуть.

На фоне снизившихся темпов продаж нового жилья, растущего предложения и падения доходов населения достаточно мощностей для реконструкции кварталов с отселением жителей у крупных компаний. Киевгорстрой, Житлобудинвест-УКБ и подобные – самые вероятные претенденты, учитывая собственные производственные мощности, технические и человеческие ресурсы.

Возможно, под брендом одной компании объединятся несколько инвесторов-застройщиков.

В Киеве 3055 устаревших хрущевок на 211 512 квартир. Без четкого законодательства, действенного контроля за его исполнением, интереса у инвесторов к таким масштабным проектам реконструкцию, скорее всего, вновь отложат в долгий ящик.

Источник: iga.net