И.Никонов: «Жилье строить менее интересно, чем коммерческую недвижимость»

Президент компании KAN Development Игорь Никонов рассказал о новых проектах компании, о важности социальной инфраструктуры на территории ЖК и о том, может ли она быть прибыльной.

Почему вы в последние годы сосредоточились на жилищном строительстве?

Рынок такой. Конечно, жилье строить менее интересно, чем коммерческую недвижимость.

Интересно в каком смысле?

В финансовом, прежде всего. Кроме того, жилье более однотипное, однообразное, здесь меньше творчества, нужен просто правильный подход, контроль качества и планирование финансовых потоков. Тогда как любой коммерческий проект очень индивидуален. Конечно, к жилью мы тоже подходим индивидуально, но все же там меньше пространства для креатива.

Но есть в планах еще что-то помимо жилья?

Конечно, есть. Например, мы строим бизнес-кампус на территории Unit City.

На каком он этапе?

Только начали.

Какой недвижимости в принципе не хватает Киеву?

Простого ответа на этот вопрос нет. Например, нам не хватает хороших больниц. Но в то же время в Киеве почти 1,6 млн кв. м больниц, которые нельзя перепрофилировать. Они давно устарели морально и физически, не соответствуют никаким сегодняшним стандартам, но они есть. И говорить, что их не хватает, как минимум некорректно. Нам не хватает современных школ, но условия для строительства частных школ не созданы, государство ничего не платит частному инвестору за ученика, что, я считаю,  было бы правильно. То же самое касается детских садов. Если бы деньги «ходили за ребенком» то, уверен, что это бы очень серьезно стимулировало развитие частных школ и садиков. В таком случае родители доплачивали бы разницу частным учреждениям. Смотрите, человеку очень тяжело заплатить, условно, 10 тыс. грн в месяц за ребенка, но 5 тыс. грн – это уже проще. Таким образом, мы бы стимулировали качество предоставления услуг, а люди бы сами выбирали, идти им в государственное или частное заведение.

Вы описываете механизм, по которому сейчас работает Вильнюс. Они именно таким путем решили проблему нехватки мест в детских садах.

Виталий Кличко очень четко понимает эту задачу и двигается в сторону ее решения. Он реально понимает, что в истории с детскими садами нужно сделать так, чтобы «деньги ходили за ребенком». Я думаю, что в Киеве Виталий первым это сделает, в КГГА уже ведут просчеты, сколько денег тратится на одного ребенка, и они готовы платить деньги не за детский сад, а за ребенка. Думаю, что в этом-следующем году вопрос будет решен. Если так, то вопрос с садиками вообще закроется. Со школами сложнее, потому что здесь уже речь идет не о муниципальных, а о государственных деньгах, поэтому решения должны приниматься на уровне правительства. Хотя, я считаю, в этом случае стоило бы применить такой же подход: пусть частные и государственные школы соревнуются в качестве предоставления услуг. Тогда будет конкуренция, тогда руководители учреждений будут думать, как привлечь клиента.

Есть ли города, примеру которых Киеву стоило бы последовать в вопросе развития и планирования?

Мне очень нравятся города в Германии, Бельгии, Голландии, которые предполагают вообще не использовать автомобили. Они создают такою среду, в которой при желании человек может получить и место проживания, и работу, и досуг, и учебу, и медобслуживание, и прочее в одном месте. Такие себе мини-мегаполисы, в которых все под рукой и ты в лучшем случае используешь велосипед.

Напоминает то, что вы делаете в своих проектах.

Именно, но хочется сделать это еще и в масштабах города. Хочется, чтобы была гораздо более обширная велосипедная инфраструктура. В Киеве это сложно из-за рельефа, но ведь уже есть электровелосипеды, на которых можно спокойно ездить даже по холмам. Это существенно повлияло бы и на экологию, и заметно улучшило бы качество жизни. Все это очень важно, и у Киева есть серьезный потенциал в этом вопросе.

Судя по всему, вашими комплексными проектами вы не только создаете среду внутри ЖК, но и пытаетесь распространить ее на окружающую территорию. Например, вы говорили, что намерены облагородить фасады старых домов вокруг «Файна Тауна»..

Мы уже начали эту работу. Речь идет о примерно 20 домах. Мы в них утепляем фасады, ремонтируем подъезды, крыльцо, делаем водостоки, устанавливаем лавочки. Один дом у нас уже в работе, там утеплены торцы, сейчас ведутся подготовительные работы по ремонту подъездов. Параллельно мы начинаем утеплять второй дом. И так один за другим – проект долгосрочный. Такой у нас подход в реализации концепции добрососедства с местными жителями. И они довольны, ведь тоже понимают, что благодаря строительству комплекса их квартиры тоже вырастут в цене, потому что улучшится инфраструктура, среда обитания.

В своих проектах вы строите много социальной инфраструктуры, но ее строительство зачастую не окупается. Вы планируете возвращать затраты, какая концепция?

Честно говоря, пока концепция одна: как-то улучшить свою карму (смеется). А если серьезно, то, во-первых, это нужно строить в рамках своих обязательств, во-вторых, без этого ты сегодня не будешь конкурентным на рынке. Конечно, это не бизнес.

Но садик в «Комфорт Тауне», например, платный?

Платный, но он не прибыльный. Но хотя бы уже сам оплачивает свои затраты.

Получается, он работает в ноль. Это уже хорошо.

Я так не считаю, потому что деньги, которые туда вложены, должны же как-то возвращаться (улыбается). Но если речь идет о крупном проекте, то деньги, вложенные в социальные объекты, частично покрываются за счет доходности жилья.

А стояла вообще задача окупить детский сад?

Задачу можно поставить, но нет возможности ее выполнить. Поймите, за детский сад люди все равно не могут платить много. А содержание таких садиков, как у нас, очень затратное, ведь мы, как и во всем остальном, делаем их на высшем уровне.

Как вы считаете, социальной инфраструктурой на территории ЖК должны пользоваться исключительно жители этого комплекса или же все желающие?

Нет, не только жители. Если нет достаточного количества жителей ЖК, желающих пользоваться, например, детским садом, то вполне нормально, что им захотят и смогут пользоваться другие люди. Собственно, для этого в том же «Комфорт Тауне» у нас даже специальный гостевой вход есть.

Какие еще социальные проекты KAN Development планирует осуществить в ближайшем будущем?

Мы ведем проектирование большого частного госпиталя в Киеве на Столичном шоссе.

Вы там выступаете девелопером?

И девелопером, и инвестором.

Это еще одна история в рамках улучшения вашей кармы?

(смеется) Судя по тому, что в этом проекте я пока тоже не вижу большого бизнеса, то получается, что да. Но, конечно, я буду очень тщательно считать перед тем, как начать строительство. Хотя мы уже и потратились на проектирование, на покупку земли, но сейчас считаем бюджеты, как это будет работать и с кем.

У вас будет партнер по этому проекту?

Пока это мой личный проект, но я веду переговоры с несколькими компаниями.

Из медицинской сферы?

Из медицинской и из финансовой.

В одном из интервью вы говорили, что после работы во власти у вас сильно просел бизнес. Сильно – это как?

В два раза, даже с лишним.

Что при этом сократилось?

И коллектив, и количество проектов. Поймите правильно: девелоперский бизнес – это бизнес, в котором решения по развитию может принимать только собственник, только он несет на себе ответственность за все риски. И когда я пошел работать в КГГА, никто не мог отвечать за эти вопросы вместо меня. Ребята заканчивали те проекты, которые уже были. Нет успешного девелоперского бизнеса, в котором владелец не является операционным управляющим.

Удалось уже наверстать упущенное?

Еще нет, но ситуация уже, конечно, гораздо лучше.

Как вообще рождаются проекты в вашей компании?

Давайте будем честными: все решается, когда приходит какая-то возможность, и ты начинаешь выбирать, нужно это тебе или нет. Когда мы находим какой-то участок, мы прикидываем концепцию, если видим в ней интерес, то двигаемся дальше, пытаемся сделать что-то особенное. Поэтому, конечно, мы проводим очень много предварительной работы. И все наши проекты очень индивидуальны, у нас более 70 типов квартир, например. Ведь пространство трудно создавать каким-то одним типоразмером, серийного производства у нас нет.

Есть у вас в планах еще какие-то жилые проекты?

Да, мы начинаем проект на Теремках.

Что за проект?

Это большой жилой комплекс «Республика».

Рядом с ТРЦ «Республика» или на его территории, где и раньше планировалось строительство жилья?

На территории. Мы выкупили там часть земли, предназначенной под проект жилой застройки, который раньше вели как девелопер, а теперь делаем как инвестор.

Какого размера будет ЖК?

Чуть поменьше «Файна Тауна».

А формат?

Малоэтажное строительство, современная интересная архитектура, полный набор социальной инфраструктуры. Все в нашем стиле.

Что касается ТРЦ «Республика», какая там ситуация?

Я надеюсь, что ее купят.

У меня есть информация, что вы – единственный претендент.

Нет, я вообще не являюсь претендентом на «Республику», потому что у меня нет таких денег. Хотя если бы деньги были, я бы купил. Поэтому, собственно, мы и взяли ту часть, которую смогли приобрести, понимая, что рано или поздно торговый центр все равно заработает.

А есть реальные претенденты?

За последние годы ко мне за консультацией приходили несколько желающих компаний, в том числе, иностранных, интересовались объектом, потому что я о нем много знаю, но о серьезности их намерений сказать ничего не могу. 

Источник: ABCnews
Наталия Кушнир