И.Никонов: Себестоимость расселения хрущевок должна войти в себестоимость строительства

В беседе с почетным президентом компании KAN Development Игорем Никоновым выясняли, насколько сложно девелоперам искать участки под свои проекты в Киеве, можно ли в ближайшем будущем решить вопрос устаревшего жилого фонда и надежны ли столичные застройщики.

Существует легенда, что в Киеве давно не осталось земли под новые проекты, но в реальности их количество растет, а сами они укрупняются. Парадокс?

На самом деле участков достаточно, их хватит еще на много лет. Не забывайте о том, что в Киеве существует много промышленных предприятий, площадь которых измеряется множеством гектаров. Возьмите, к примеру, Теличку: только по ней работы хватит на лет 30. А сколько предприятий на левом берегу, есть много пустых зон на Троещине и т.д. К тому же, существует мировая тенденция: срок службы одних зданий заканчивается, их сносят и на этом месте строят другие. У нас огромное количество хрущевок, в том числе, в центральных районах, не говоря уже про всю Левобережку. Скоро срок их эксплуатации закончится, и если бы сегодня был более-менее приличный рынок и застройщики не продавали бы квартиры с минимальной рентабельностью, то вопрос о расселении хрущевок давно бы стал актуальным. В общем, переживать о том, что нет места, точно не стоит.

То есть в основном девелоперы, в том числе KAN Development, берут участки для своих проектов на вторичном рынке?

Да. Например, участок под наш проект "Файна Таун" мы нашли на вторичном рынке, это бывшее предприятие. Обычно речь идет о сельхоз или промышленных предприятиях, которые давно не работают. Для крупных проектов подходят только такие варианты. Многие девелоперы таким путем и идут. Другой вариант - взять какое-то здание или сооружение, и потом это здание либо реконструировать, либо снести и затем построить новый объект. 

Раз уж вы упомянули хрущевки, как вы видите решение вопроса с их реновацией?

Пока никак. Себестоимость расселения хрущевок должна войти в себестоимость строительства. Если рынок будет на уровне достаточных цен, например, 2007 года, тогда инвесторам будет интересно вкладывать в это деньги. Условно, построив один дом, они смогут переселять туда жителей хрущевок, причем в этом же районе, и строить дальше. Пока это вопрос даже не стоит обсуждения, он невозможен.

В целом это решение должно быть на уровне города?

Нет, это должна быть государственная программа на уровне закона. Потому что можно, конечно, попробовать договориться со всеми жителями, но если один из жильцов против, то ничего не получится. Ведь пока что нет законодательной базы, согласно которой, например, достаточно согласия 60 % жильцов.

Как вы оцениваете мега-активность рынка жилищного строительства Киева последних лет?

Честно говоря, не очень хорошо. Нужно понимать, что ты строишь не на один год, а на много лет, что нужна инфраструктура и с каждым днем транспортное сообщение будет усложняться, так как машин становится все больше. Но далеко не все девелоперы готовы к такому способу мышления. Не всех интересуют даже собственное имя, авторитет, репутация, а тем более - будущее жильцов. Есть много тех, кто делал это разово. Есть те, кто попробовал, у него по стечению обстоятельств получилось, и он решил построить еще один объект. Более того, если копнуть глубже: много ли вы идентифицируете бенефициаров этих застройщиков? Уверяю вас, что 80 % собственников в девелоперском бизнесе - неизвестны, а это плохо. Каждый должен быть идентифицирован, как, например, в банковской системе.

Кто должен регулировать вопрос о том, кому можно и кому нельзя строить в Киеве? Нужно ли вообще это регулировать?

Очень сложный вопрос. Я считаю, что регулировать нужно. Девелоперы ведь работают на рынке услуг, используя доверие инвесторов. И оно сейчас ничем не подкреплено. При падении рынка единицы останутся более-менее устойчивыми, другие просто "схлопнутся". Должен быть механизм, при котором застройщики будут давать личные гарантии того, что завершат свои проекты. Тогда их было бы гораздо меньше и жилье строилось бы гораздо качественней. Поэтому я считаю, что должна быть какая-то аккредитация или вроде того на подобного рода деятельность.

На девелоперскую?

На ту, которая дает возможность продавать под честное слово, как это фактически делается сегодня. По большому счету, люди покупают квартиры, но никто не гарантирует, что проект будет закончен.

Вы сказали о качестве строительства. Для вас качество важнее количества? В Минрегионе, например, считают наоборот.

У них другой критерий. Они же не являются субъектом этого бизнеса.

А правильный ли это критерий?

Для них - правильный. Их задача - обеспечение людей жильем. Ведь если жилье построено, то даже если рынок падает, его продадут хотя бы по какой-то цене, и люди смогут позволить себе его купить. Сегодня цена жилья очень доступная, даже учитывая минимальные зарплаты. Уже в какой-то степени появилась ипотека, да и многие девелоперы предоставляют рассрочку. Посему, для работающей семьи вполне под силу купить жилье. Если же еще снизится ставка рефинансирования НБУ, то ипотечные кредиты будут по совершенно нормальным расценкам. Главное, чтобы застройщики давали гарантии по своим обязательствам.

Необходимо госрегулирование вопроса обязательств?

Не регулирование, а гарантии. Например, должен депозит в банке лежать.

Финансовые гарантии?

Конечно. Например, сделать какой-то госбанк уполномоченным по приему таких депозитов. Пусть он будет меньше, чем общий бюджет строительства, и пусть его можно будет уменьшать по мере готовности стройки.

По итогам 2017 года стало очевидно, что прогнозы об обвале рынка не оправдались. Как вы считаете, почему?

Чтобы случился кризис или обвал, нужен какой-то триггер, механизм, который его запустит. Ведь если бы в 2008 году не было истории с Lehman Brothers, то, может быть, вообще не случился бы тот кризис. Это просто стечение обстоятельств, которое может произойти, а может - нет. Надеюсь, в этот раз ничего не произойдет, потому что обвал - это очень серьезно и надолго для рынка недвижимости: он очень быстро падает и очень сложно восстанавливается.

Какие ваши прогнозы сейчас?

Я знаю одно: покупателю сейчас нужно очень тщательно выбирать квартиру при покупке. Либо приобретать готовое жилье, либо у проверенного застройщика. Покупать у неизвестной компании я бы точно никому не советовал.

Кажется, вы первый девелопер, который советует покупать жилье в готовых объектах.

А почему нет? Если ты не уверен в девелопере, зачем рисковать? Да, нужно подождать немного, заплатить на 50-100 долл. дороже за квадрат, - зато риски отсутствуют.

Есть ли вообще у такого огромного количества новостроек реальный покупатель, способный заплатить за квартиры, и кто он?

Поймите, если есть ипотека или рассрочка, то нет необходимости иметь сразу полную сумму на руках. Сейчас основной покупатель - это простые киевляне и приезжие из других городов. Многие живут в условиях, которые их не удовлетворяют, к тому же, раньше не было ни таких цен, ни таких рассрочек. Если раньше стоимость была 2000 долл. за квадрат, то сейчас - 800 долл. Совокупность этих обстоятельств и формирует портрет покупателя.

То есть, они покупают квартиры для себя?

Да. Жилье, как правило, для себя, не под инвестицию. Хотя, конечно, покупают и в качестве капиталовложений, и для сдачи в аренду. Пусть доход будет и небольшим, но постоянным, в него люди верят. Единственное, что сегодня серьезно мешает рынку, это нерешенный вопрос с нулевой декларацией. Многие люди приходят, готовые купить квартиру, и говорят, что не могут подтвердить происхождение своих денег. Хотя это не чиновники - обычные люди, которые собирали их всю жизнь. Но ведь раньше не было никакой регуляторной обязанности декларировать свои доходы. То, что так и не провели закон о нулевой декларации, очень серьезно бьет по нашей экономике. В результате рынки квартир, машин и прочего не дополучают: люди кладут свои деньги обратно "под матрас". Кому от этого лучше - не понимаю.

Если вернуться к Киеву, какой подход к строительству жилья вы считаете правильным: квартальная, точечная застройка, ваш вариант?

Правильный подход, конечно, - это квартальная застройка, когда проектируется и строится весь комплекс с полной инфраструктурой, которая там должна быть, включая школы, детсады, больницы и т.д. Но не всегда это возможно.

По каким причинам?

Не везде есть возможность подойти к вопросу комплексно. В этом случае просто нельзя сказать, что строить нужно только поквартально. Есть, например, точечные площадки в центре. Собственно, паевое участие и существует для того, чтобы на полученные от него деньги строить социальную инфраструктуру.

Чего Киеву сейчас не хватает?

Принципиально - обводных дорог, которые бы обеспечивали пропуск транзитного транспорта не через город. И, напомню, есть проект тоннеля от площади Победы до Дарницкого моста, который мог бы существенно разгрузить город. Во всех городах вопрос транзитного транспорта важен, но у нас он не решен из-за множества административных проблем. Например, до сих пор почему-то половина Окружной принадлежит городу, а половина - области.

Есть мнение, что основная проблема Киева - это отсутствие стратегии развития.

Это неправда, стратегия есть, просто она должна быть очень гибкая. Понимаете, у мэра нет полноты власти, которая позволяла бы ему сказать: "на месте вот этого завода будет только развязка или общественный центр". Потому что есть владелец завода, и все зависит прежде всего от него. Мы ведь живем в период еще не закончившейся деиндустриализации, и в центре города еще находится огромное количество предприятий, которые там не должны быть по экономическим и экологическим соображениям. И, что самое главное, их продукция уже не выпускается или не востребована. Конечно, я не сторонник того, чтобы закрыть все заводы, и на их месте строить жилье. Наоборот, предприятие в центре города - это место приложения рабочей силы, и там нужно делать какие-то современные экологичные индустриальные парки, которые создадут рабочие места. Но сделать это не так просто, потому что есть право собственности, и ты от этого никуда не денешься.

Сейчас внешний облик Киева далек от идеала. Глядя на столицу, какие три вещи вы бы хотели изменить?

Первое - поменять процедуру отношения к памятникам истории и архитектуры, нужно дать разрешение на их реконструкцию. Среди них очень много зданий, которые никакого отношения к памятникам на самом деле не имеют. На них повесили таблички "нововыявленный памятник" только с одной целью - чтобы просто брать деньги с людей, которые захотели бы что-то сделать со зданием, и им нужно было бы снять эту табличку. Тех, кто вешали таблички, давно уже нет на местах, а таблички так и остались. Второе - дать право частному инвестору воссоздавать настоящие памятники архитектуры. Мне, например, очень не нравится, что огромное количество шикарных старинных домов стоят в Киеве и попросту разрушаются. И третье - Киеву нужна активная, хорошо сделанная набережная - то, что есть в каждом городе мира, в котором есть серьезный водоем. У нас, к сожалению, набережную отдали машинам, а на самом деле там должна быть развитая общественная зона. Либо же нужно перенести ее на другой берег, в район Левобережной. И, конечно, нужно модернизировать Гидропарк, превратить его в место правильного массового досуга.

Источник: ABCnews