Не инвестор, а кредитор: как новый закон будет защищать покупателей новостроек

Украинские власти обещают в ближайшее время решить проблемы защиты прав граждан, пострадавших при строительстве жилой недвижимости. Для жертв так называемых долгостроев в Минрегионе подготовили специальный законопроект «О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости».

Он призван решить сразу несколько задач:

- усилить защиту прав граждан, вложивших деньги в стройку;

- создать механизм достройки проблемных объектов;

- предотвратить возникновение подобных ситуаций в будущем.

Как сообщил один из разработчиков документа, доктор экономических наук, сотрудник ГП «НИПИ градостроительства», глава правления ООО «Институт пространственного развития» Юрий Манцевич, через неделю первый вариант документа будет представлен на суд общественности на сайте министерства, пишет UBR.ua.

Кому это нужно

В Верховной Раде уже есть подобные проекты, например, № 7084 и № 7128, зарегистрированные в сентябре 2017-го. Однако, по словам разработчиков нового закона, он в первую очередь должен урегулировать ситуацию, которая уже сложилась по факту. Ведь сегодня существует немало схем, при помощи которых застройщики могут собирать деньги граждан, порою в обход требований закона, что позволяет им уходить от ответственности.

Поэтому закон не будет регулировать вопросы строительства домов за деньги юрлиц или при участии физлиц, где договором предусмотрено не получение жилья, а части прибыли (схемы с фьючерсами, опционами и т.п.). То есть там, где нет материальной ответственности исполнителем договора. Мало того, дома, которые строятся за деньги граждан без нарушения сроков и конфликтов, также не подпадают под действие этого закона.

По данным областных и городских госадминистраций, к 1 октября 2017 г. в перечень проблемных в Украине включено 119 объектов жилищного строительства. Только в Киеве, по словам начальника управления перспективного развития и координации строительства в КГГА Ларисы Жилик, насчитывается 42 таких жилкомплекса.

«Сегодня нет законодательных механизмов для защиты прав пострадавших граждан, чьи средства привлекались в строительство», – признал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.

Поэтому министерство заказало профильному институту разработать законопроект, который должен защитить права и законные интересы граждан. А также способствовать завершению сооружения долгостроев. Как только документ будет готов, его готовы рассмотреть и доработать в профильном комитете парламента.

«Мы возьмем в работу этот законопроект и можем внести его как комитетский. К нам поступает очень много жалоб от пострадавших инвесторов, но пока мы можем им предложить только стандартный набор советов – не покупать жилье на стадии строительства дома и тому подобное», – заметил зампредседателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ Александр Кодола.

Кредитор вместо инвестора

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда еще 21 ноября 2012 года определила, что участие физлица в строительстве многоквартирного дома не является инвестицией в понимании закона об инвестдеятельности.

«Формально с тех пор все договора должны были бы быть пересмотрены. Но этого не случилось. Мы решили прислушаться к решению судебной власти и заменить термин «пострадавший инвестор» на «пострадавший кредитор», что больше соответствуют сути отношений между гражданами и строителями», – рассказал Юрий Манцевич.

Пострадавшими они могут признаваться только в суде, так как в Украине нет процедуры перехода любого объекта в состояние «проблемного». То есть, пока дело не дошло до суда, объект проблемным не считается. А будет считаться долгостроем, если пропущены сроки сдачи. Или сдан, но не пригоден для проживания. Такие случаи, к сожалению, тоже есть.

По словам юристов, значение термина «кредитор» варьируется в разных законах. Так, по закону о банковской деятельности, кредитор – это учреждение с лицензией, которое зарабатывает на выдаче денег под процент. В то же время, согласно Гражданскому или Хозяйственному кодексу, в хозяйственных отношениях кто-то может быть либо кредитором (кому должны деньги), либо дебитором (тот, кто должен деньги).

«Есть еще нормы потребительского кредитования и т.д. Поэтому все будет зависеть, что именно напишут в новом законе. Например, что кредитор настройщика – это гражданин, вложивший свои деньги в строительство и должен получить за них квадратные метры жилья, а не деньги с процентами. Либо воспользоваться существующей понятийной базой из других законов», – объяснил ситуацию управляющий партнер, адвокат ЮФ «Можаев и партнеры» Михаил Можаев

Сейчас инвестиционный договор – это договор об оказании услуг: клиент платит деньги и получает за них построенное жилье. В то же время тот, кто инвестировал деньги в стройку, может продать свое право требования по договору уступки и здесь фактически нет большой разницы между продажей прав по требованию кредита.

«Поэтому, чтобы не было путаницы с кредиторами в понимании банковского законодательства, лучше избегать терминов кредитор в данном законопроекте», – считает юрист.

Кроме того, в Конфедерации строителей Украины выступают против внедрения термина «долгострой», толкования которого не дает ни один словарь, так как это сленговое слово.

Как это будет работать

Все случаи отклонения в выполнении обязательств застройщика перед гражданами могут быть урегулированы двумя путями: в досудебном порядке и в зале суда. В первом случае конфликт считается исчерпанным. Если стороны не смогли договориться, то этот конфликт интересов берется на контроль местным органом власти, а объект признается долгостроем и вносится в специальный список. Будет это госреестр или просто перечень – еще не определено.

«Минюст готов пойти навстречу и включить отдельные разделы в существующие реестры, чтобы отслеживать ситуацию. Но окончательное решение Минюст может дать только после представления законопроекта», – говорит Манцевич.

Роль местных чиновников – не вмешиваться в конфликт, пока объект строится. Но если стройка замерла или дело перешло в суд, они будут искать нового заказчика.

Сейчас любой инвестор тоже может подать в суд, но как правило граждане боятся, что могут потерять свои средства, если стройку вообще остановят.

«Даже в суде еще дается шанс прийти к мировому соглашению без каких-либо санкций к застройщику. Либо накладываются санкции: заморозка счетов и далее все процедуры по банкротству через управляющего по санации. Банкротство – это крайний вариант, когда не удалось вывести объект из пропасти. Тогда аукцион и распродажа имущества в пользу кредиторов», – отметил Юрий Манцевич.

Права и обязанности новых заказчиков и старых исполнителей пока прописаны лишь в общих чертах. Например, по части стимулирования новых заказчиков строительства продолжать начатое. Здесь разработчики надеются на помощь в доработке документа со стороны самих застройщиков.

Также предлагается выписать процедуру принудительного прекращения полномочий прежнего застройщика/заказчика и передачи его имущественных прав новому заказчику. При помощи местного самоуправления будет организован конкурс на нового заказчика.

Не менее дискуссионной является норма о возможности достройки объектов за счет средств местного бюджета, если обе стороны (застройщик и местный совет согласны на это).

«Заказчику нельзя давать право отказаться от своих прав на стройку. Надо делать так, чтобы им невыгодно было бы так поступать. Например, с каждым годом увеличивать плату за земельный участок», – предложил исполнительный директор Конфедерации строителей Украины (КСУ) Виталий Грусевич.

В КГГА также считают, что нельзя разрешать достраивать за счет местного бюджета и тем самым провоцировать застройщиков идти по стопам скандального Анатолия Войцеховского.

Источник: ubr.ua