Закон "О ЖКУ": чего ожидать обычным потребителям

В связи с принятием нового закона, правила и процедуры на рынке жилищно- коммунальных услуг существенно изменяются: утверждены формы организации управления домом, расширены обязательства потребителей коммунальных услуг и формы их взаимодействия с поставщиками-монополистами, урегулированы множество других нюансов. С одной стороны, закон упорядочивает отношения на рынке предоставления коммунальных услуг, а с другой – прямо или косвенно ведет к их удорожанию для конечных потребителей, пишет 112 Украина.

9 ноября парламент принял закон "О жилищно-коммунальных услугах", история которого насчитывает почти два года. Законопроект был зарегистрирован Кабмином еще в декабре 2014 года, несколько раз дорабатывался и только осенью 2017 года вышел на стадию рассмотрения. Документ должен кардинально изменить принципы оказания всего комплекса жилищно-коммунальных услуг и направлен на реализацию принятого в феврале 2015 года закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме".

Закон вступит в силу через 6 месяцев со следующего дня после его опубликования, кроме отдельных положений, которые вводятся в действие с 1 января 2019 года. То есть нынешний отопительный сезон пройдет по старым правилам, но начиная уже со следующего межотопительного сезона, ЖК услуги мы будем получать согласно с новыми подходами.

Что предусматривает реформа?

Новый закон существенно меняет понятийный аппарат, так как направлен на правовое урегулирование множества нюансов, которые связаны с переходом от системы ЖЭКов к ОСМД (общество совладельцев многоквартирного дома) или управляющим (частный предприниматель или компания, включая и старый ЖЭК).

У жильцов многоквартирных домов на выбор есть 3 варианта организации управления своим домом: индивидуальный договор с компанией-монополистом (водоканал, теплоэнерго или облэнерго) об оказании услуг для отдельной квартиры, коллективный договор с поставщиками будет заключать ОСМД и тогда от имени каждой квартиры с монополистами будет заключать договор уполномоченное лицо - управляющий многоквартирного дома. Если ОСМД нет и совладельцы дома не проявляют инициативы по найму управляющего, то его с соответствующим обращением совладельцев на конкурсной основе назначают местные власти.

"Подводные камни кроются в отсутствии конкуренции на рынке из-за рискованности данного бизнеса для компаний-управителей. Кроме того, домам, жители которых не создали ОСМД и не выбрали управляющего самостоятельно, управляющий будет назначаться городскими властями, что чревато наличием коррупционной составляющей и несоответствием цены и качества предоставляемых услуг", – поясняет юрист Практики корпоративного права АО Juscutum Мария Фельмецгер.

Также в законе прописаны нормы для управителя многоквартирного дома, формы типового договора (должен утвердить Кабмин) с разделением тарифа с указанием размера платы за коммунальные услуги и платы за услуги по управлению, положения его ответственности, нормы профессиональной аттестации и др. Кроме того, вводится ответственность за отсутствие услуг или некачественное их предоставление, и требования к качеству коммунальных услуг должны быть прописаны в договоре.

В законе прописаны обязательные услуги управляющего, которые будут утверждены в типовом договоре Кабмином, и дополнительные. К обязательным относятся услуги: уборка придомовой территории и помещений, содержание лифтов, приобретение электроэнергии для функционирования общего имущества дома, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

"Управляющий будет эффективным только тогда, когда будет чувствовать контроль со стороны жителей и будет назначен самими жителями, а не принудительно выбран органом местного самоуправления", – отмечает Роман Кобец, адвокат, юрист ПГ "Побережнюк и партнеры".

Новый закон изменяет порядок заключения потребителями договоров на получение всего комплекса ЖК услуг: на услугу управления, водоснабжения, обращения с отходами, газом, электричеством. Выводится в отдельную услугу обращение с твердыми отходами.

Согласно новому закону, на потребителей услуг ложится ответственность за все потери воды и тепла в доме. Встает вопрос оценки эффективности использования ресурсов в нежилых помещениях в доме (магазины, офисы и т.д.). Но в любом случае, все потери будут равномерно распределяться между всеми жильцами.

Есть и другие обязательства для потребителей: они должны будут своевременно сообщать показания всех своих счетчиков в порядке, установленном в договоре (могут и через интернет), а также допускать представителей поставщика услуг не только в места общего пользования, но и непосредственно в места, где находятся счетчики. То есть количество обязанностей потребителей существенно выросло, в отличие от ответственности поставщиков.

Собственникам квартир разрешено отключаться от сетей централизованного отопления и снабжения горячей водой, если на момент вступления в силу закона больше половины квартир в доме уже отключены от сетей.

Кроме этого, закон предусматривает монетизацию субсидий на предоставление жилищно-коммунальных услуг. То есть потребитель, который имеет субсидию, может получать "живые" деньги на оплату ЖК услуг, а не скидку на них. Это позволит совладельцам домов свободно распоряжаться средствами и стимулировать экономное использование ресурсов и внедрение энергоэффективных мероприятий. Порядок выплаты таких субсидий так же должен утвердить Кабмин.

Осторожно, пеня!

Еще одним важным нововведением в законе стало установление финансовой ответственности потребителей по оплате коммунальных услуг. Теперь, в случае нарушения срока оплаты, потребитель обязан уплатить пеню в размере 0,01% суммы долга за каждый день просрочки (с первого рабочего дня, следующего за последним днем предельного срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – т.е. с 21 числа месяца), но не более 100% общей суммы долга. Такие нормы вступают в силу с 1 января 2019 года, и обратной силы они иметь не будут.

Пеня – это скорее формальная мера, направленная на повышение сознательности и платежной дисциплины потребителей коммунальных услуг, а не "финансовая удавка". Если долг составляет 1000 грн, то пеня в день – всего 10 копеек. То есть в год максимальная сумма пени составит 3,65% от суммы задолженности.

От уплаты пени освобождаются только потребители, перед которыми имеется задолженность государства по компенсации льгот и субсидий, а также лица, которым задерживают заработную плату. Указанные факты нужно будет доказывать документально.

"Несмотря на ограниченный перечень исключений, возможность освобождения от уплаты пени на практике значительно осложняется. Так, в случае непредвиденных расходов, например, на лечение, потребитель все-таки будет вынужден компенсировать пеню. Также трудно представить практическую возможность получения справки о задержании заработной платы, особенно от частных предприятий, которые таким образом будут констатировать в своей деятельности нарушения трудового законодательства", – говорит Роман Кобец.

По его словам, коллективная форма заключения договоров имеет значительные риски. Так, если от имени совладельцев договор был заключен коллективным потребителем, требование об уплате пени может быть предъявлено и к такому объединению. Как следствие, долг одного участника объединения фактически будет погашен за счет средств других участников. В таком случае риски дальнейшего взыскания объединением суммы долга с недобросовестного плательщика будут полагаться исключительно на участников. Кроме того, в случае непогашения долга больше, чем в течение 30 дней, всех совладельцев может ожидать прекращения предоставления услуг. "Доказывать свою правду при неправильном начислении пени должникам, вероятнее всего, придется в судебном порядке", – добавляет Мария Фельмецгер.

Платить придется круглый год, и непонятно за что

Законом установлена обязательная плата за абонентское обслуживание (она включает обслуживание счетчиков, плату за распределение услуг и сбор средств с абонентов) за поставки горячей и холодной воды, а также отопление.

"Абонплата - это теперь одна из форм оплаты за тепло- и водоснабжение. Вспомните скандал, как от абонплаты еще полгода назад "открещивались" президент вместе с премьером, мол, это антисоциальная норма", – напоминает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

То есть, за воду придется платить, независимо от факта и размера использования, а за отопление – не только в отопительный сезон, а на протяжении всего года. Такое положение вещей приведет к тому, что те, кто мало пользуется водой, будут переплачивать. Одновременно размер платежек за воду и отопление должен снизиться на величину абонплаты.

Важно: эта норма касается исключительно индивидуальных потребителей (владелец помещения или тот, кто им пользуется), которые заключают прямые договора с поставщиком.

В случае заключения коллективных договоров (например, от имени ОСМД) абонентская плата не начисляется. Там, где нет ОСМД, поставщики имеют право вводить индивидуальные наценки или услуги, например, абонплату, или индивидуальные тарифы за обслуживание счетчиков. Средства от абонплаты должны направляться на обслуживание и ремонт существующей инфраструктуры водо- и теплоснабжения.

"Конкретный размер абонплаты будет определяться исполнителем услуг и потребителем непосредственно в индивидуальном договоре, а максимальный ее размер будет устанавливаться Кабмином (в течение полугода после вступления закона в силу)", – отмечает Роман Кобец.

Более того, при поставках по индивидуальным договорам вводится также плата за содержание и ремонт внутридомовых сетей (от входа в дом до квартиры). Размер ее также должен установить Кабмин.

Введение абонплаты – это мягкий "намек" жителям домов, которые еще не создали ОСМД. Не секрет, что не все жители многоквартирных домов (особенно в ветхом жилом фонде) настроены на объединение. Но внедрение абонплаты должно "мотивировать" несогласных к консолидации и заключению коллективных договоров.

Закон содержит еще одно неприятное для индивидуальных абонентов новшество: зона ответственности поставщика услуги будет заканчиваться на входе в дом. То есть, если будут проблемы с внутридомовыми коммуникациями (например, прорвет трубу), то финансирование ремонта и последствий будет уже считаться проблемой самих жильцов. Чтобы избежать этого, предусмотрена плата за содержание и ремонт внутридомовых сетей.

Должников будут отключать

Одна из самых опасных для потребителей норм заключена в пункте 5 статьи 8 закона, где в качестве права и обязанности исполнителей коммунальных услуг и управляющих указано: "Прекратить/приостановить предоставление коммунальных услуг в случае их неоплаты или оплаты в полном объеме в порядке и сроки, установленные законом и договором, кроме случаев, когда качество и/или количество таких услуг не соответствуют договору".

В связи с отсутствием конкретной процедуры отключения должников, на практике остается пространство для маневра, и пока не понятно, как поставщики будут реализовывать свое право по отключению потребителей от услуг. В условиях украинской судебной системы возможно много вариантов…

Будет ли рост тарифов? (будет)

Хотя в Кабмине уверяют, что оснований для роста тарифов на коммунальные услуги пока нет, но верить в то, что увеличения не будет – было бы ошибкой. В консенсус-прогнозе, опубликованном Минэкономразвития, указывается, что тарифы на газ в 2018 году могут подняться на 19%, а стоимость отопления, электроэнергии и горячей воды вырастет на 20%.

По оценкам экспертов, основания для повышения стоимости жилищно-коммунальных услуг с принятием нового закона существуют. "Есть риск, что стоимость услуг ЖКХ вырастет за счет разных дополнительных платежей вроде абонплаты или дополнительной нагрузки за нежилые помещения", – подчеркивает Александр Охрименко.

Как отмечает Роман Кобец, государство не будет регулировать цены на услуги, связанные с управлением дома. С ценами будут определяться потребители и управляющие на этапе заключения договоров. Договор будет включать оплату расходов на управление дома и вознаграждение управляющему. Поскольку управляющими являются субъекты хозяйствования, в оплату их услуг однозначно будут входить расходы на оплату труда, налоги, организационные расходы, а также платеж, который управляющий осуществит при заключении договора страхования своей ответственности. Будет ли общая сумма оплаты выше или ниже установленной пока органами местного самоуправления, будет зависеть от договоренности с управляющим и пожеланий самих совладельцев. Именно по стоимости указанных расходов можно будет говорить только после утверждения Кабмином предельных размеров.

По его словам, цены на услуги по отоплению, воде и т.д. остаются регулируемыми государством. Потребителям по индивидуальным договорам необходимо дополнительно вносить плату за абонентское обслуживание. Несмотря на все составляющие, маловероятно, что общая стоимость жилищно-коммунальных услуг уменьшится.

Источник: 112 Украина