В Украине до сих пор нет официального реестра компаний, осуществляющих риелторскую деятельность, поэтому приходится довольствоваться косвенными данными, которые дают лишь приблизительное представление о положении дел на рынке. Так, согласно информации Госстата Украины, по состоянию на 1 ноября 2015 года из 624,8 тыс. активных предприятий в стране только 34,7 тыс., или 5,5 %, основной род деятельности которых – операции с недвижимым имуществом (большинство из них расположено в Киеве – 8,4 тыс.). Выделить из них точное количество непосредственно риелторских компаний не берется никто, пишет портал «ДЕЛО» со ссылкой на журнал «ТОП-100. Крупнейшие компании сферы услуг».

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал объясняет это тем, что в КВЭД «деятельность агентства недвижимости» включает в себя все: от посуточной аренды квартир до управления огромными комплексами, сопровождения сделок купли-продажи недвижимости, оценки имущества и т.д. «Ориентироваться на данные Госстата невозможно – получается очень искаженная картинка, – отмечает эксперт. – По оценкам операторов рынка, в 2016 году в Киеве устойчиво работает не более 280-300 агентств недвижимости, включая консалтинговые, а также множество ФОПов».

В целом, по разным оценкам, в Киеве работает 4-5 тыс. человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости. «В зависимости от времени года эта цифра может быть больше (около 5-6 тыс.), включая всех – сотрудников агентств, ФОПов, частных маклеров, разного рода консультантов и пр. Точные цифры мы все равно не узнаем», – пожимает плечами Анатолий Топал. Для сравнения: по данным Союза специалистов по недвижимости Киева, в 2007-2008 годах риелторской деятельностью в столице занималось около 10-16 тыс. человек.

Если же говорить о крупных игроках рынка столицы, то, по словам Захара Федорака, главного редактора портала «Столичная недвижимость», их можно сосчитать на пальцах одной руки. «Сегодня треть рынка продажи и аренды вторичной недвижимости столицы занимают две компании: «Благовест» и Park Lane (принадлежат одному собственнику). Еще треть – 50-60 компаний, в которых, как правило, работает до 25 человек. Остальные продажи делают независимые риелторы», – добавляет Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Не добавляет прозрачности рынку и отсутствие профильного закона, регулирующего риелторскую деятельность. И как только профессиональное сообщество ни пыталось донести руководству страны и общественности необходимость законодательного регулирования этого рода деятельности, предлагая даже свои наработки проектов законов, результата пока нет.

Какой процент сделок с риелторами?

Учитывая тот факт, что лишь некоторые риелторы работают в белую, точный процент сделок с их участием никто назвать не берется. «С привлечением риелторов осуществляется от 30 до 75 % сделок в зависимости от объекта и ценовой политики», – приводит свои данные Михаил Артюхов. А вот по оценке Анатолия Топала, в текущем году доля участия риелторов в сделках осталась на уровне 2015 года и составляет около 40 %, тогда как в 2008-м – более 85 %, а в 2013 году – менее 33 % от общего количества сделок.

«Если говорить о том, как часто привлекают риелторов, то текущий год по количеству обращений в компанию можно сравнить с 2008-2009 годами. Но оттепель на рынке имеет и обратную сторону: в такие периоды активизируются мошенники, поэтому безопасность сделки выходит на первый план. Обеспечить ее могут только профессиональные агентства недвижимости, в итоге спрос на риелторские услуги растет», – добавляет Галина Мельникова, генеральный директор АН «Благовест».

При этом если на вторичном рынке, по словам Захара Федорака, около 80 % договоров заключается с участием риелторов, то первичное жилье покупают преимущественно напрямую у застройщиков, в их отделах продаж.

Как изменились цены на вторичное жилье в регионах Украины

Работа по правилам или без

Отсутствие единых правил работы на рынке предоставления риелторских услуг приводит к тому, что все играют, как хотят. Так, Анатолий Топал сетует, что, согласно данным риелторских общественных организаций, клиентов агентств недвижимости и операторов рынка, в Киеве в сегменте продаж 70-75 % выставленных объявлений не соответствует действительности, а до 40-50 % – фейки. Если же говорить о сегменте аренды жилья, то здесь не соответствуют действительности около 80 % всех объявлений, а более половины откровенно лживые.

Почему имеет место такой бардак? Все просто: единых правил работы риелторов не существует. «Отсутствие квалификационных требований, прописанных компетенций, утвержденных учебно-тематических планов, отсутствие системы образования и обучения риелторов, отсутствие единых стандартов профессиональной деятельности – бич рынка риелторских услуг», – объясняет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Благо, хотя бы в рамках общественных организаций, таких как Союз специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) и Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), ведется сертификация сотрудников. «В Украине работает несколько профессиональных ассоциаций, которые объединяют приблизительно 300 человек. Самая многочисленная из них – АСНУ, в которой около 200 членов, в ССНУ – 100 участников, у «FIABCI – Украина» (Международная федерация недвижимости) еще 10-20 человек и есть небольшие региональные организации. Из всех членов этих организаций сертифицированных специалистов меньше 10 %. Учитывая, что в Украине работает около 10 тыс. риелторов, 3 тыс. из которых в Киеве, мы получим крайне малый процент членства в профессиональных организациях и мизерный процент сертифицированных риелторов», – отмечает Михаил Артюхов.

Плата за услуги

Единой ставки за оказанные риелторами услуги не существует. Если говорить о столице, то, по словам Захара Федорака, в среднем агентства недвижимости берут за свои услуги 3-5 % от стоимости сделки при покупке/продаже жилья. Что касается оплаты риелтору при успешной сделке аренды жилья, то, по данным Александра Бондаренко, вице-президента Международной федерации недвижимости «FIABCI – Украина», она не изменилась и по-прежнему равняется размеру месячной аренды. Однако стоит учесть, что эта сумма не всегда идет в одни руки, а может делиться на нескольких риелторов, так как большая часть агентств недвижимости сотрудничают между собой, выставляя один и тот же объект.

Как отмечает Анатолий Топал, риелторы сегодня все чаще прибегают к системам партнерских продаж, суть которых в том, что риелтор, заключивший договор на предоставление услуг по продаже объекта с продавцом недвижимости, оплачивает еще комиссионное вознаграждение другому риелтору, который предоставляет услуги покупателю, совершающему покупку объекта.

Также не стоит забывать и о системе встречных продаж. «Суть в том, что риелтор № 1, который представляет интересы продавца объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (продавца), а риелтор № 2, который представляет интересы покупателя объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (покупателя)», – рассказывает эксперт.

Как продают новостройки украинцам

Современные каналы

В последние пару лет группы в соцсетях, посвященные продаже и сдаче в аренду недвижимости, в частности, квартир, становятся все более популярными. И если поначалу возникают мысли, что на рынке появляется конкурент агентствам недвижимости, то эксперты с легкостью развеивают эти подозрения. Так, по словам экспертов рынка, популярная в Facebook группа «Риелтор зло. Аренда квартир без риелтора», как и другие подобные, на 70 % состоит из тех же риелторов.

«Группы в социальных сетях, безусловно, не конкуренция риелторским услугам. Привлечение собственником профессионального агента позволяет собирать спрос, удерживать его и управлять им. Поэтому, к примеру, Facebook никоим образом не может конкурировать с правильной технологией продажи недвижимости. Это больше имеет отношение к торговле по низким ценам контактами и информацией. Сделки в таких случаях происходят от случая к случаю», – добавляет Михаил Артюхов.

Чего ожидать?

Говоря о перспективах рынка риелторских услуг, Михаил Артюхов прежде всего отмечает предпосылки для его трансформации в более цивилизованный формат. Однако для этого, по мнению эксперта, пока не хватает двух составляющих: лидерства среди игроков, готовности сформировать сильное профессиональное сообщество, а также четкого позиционирования риелторского сообщества по отношению к государству и государства к риелторам.

«Для этого необходимо вводить лицензирование риелторских услуг. При этом роль государства не должна быть ключевой, ни в коем случае нельзя мешать, достаточно на законодательном уровне ввести лицензирование. Определять стандарты рынка, этику поведения, организовывать обучение – это должно стать прерогативой самой сильной профессиональной ассоциации риелторов. Такая практика встречается во многих странах. Там, где рынок цивилизованный, есть лицензирование», – говорит Михаил Артюхов.

Эксперт приводит пример: в США Национальная ассоциация риэлторов (НАР) – это мощная авторитетная институция, которая следит за тем, чтобы рынок был прозрачный, риелторы – квалифицированные, стандарты работы – высокие. Благодаря государственному лицензированию и работе НАР американцы доверяют сделки риелторам, а сама профессия является престижной и доходной.

«Из ближайших важных шагов на пути трансформации нашего рынка в более цивилизованный должен стать запрет на рекламу объектов недвижимости без письменного согласия собственников. В таком случае, по сути, автоматически мы бы получили чистоту всех баз данных. То, с чем сейчас борется интернет-сообщество (фейковые объявления, мошеннические операции), уменьшилось бы в разы, что привело бы к повышению доверия собственников и покупателей к риелторам», – резюмирует Михаил Артюхов.

Источник: delo.ua