Рынок первичной недвижимости Киева: итоги-2016, тенденции и перспективы

Согласно отчету City Development Solutions, в 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектов.

Ярослава Чапко, директор CDS:
Похоже, что девиз 2016 года «Даешь больше квадратных метров!» в 2017 году трансформируется в «Продай, а то не успеешь!». В погоне за квадратными метрами девелоперы совсем перестали обращать внимание на потребности покупателей. Считается, что чем ниже цена на квартиру, тем меньше хочет покупатель удобств и комфорта и готов мириться с холодными стенами, отсутствием лифтов, неубранной придомовой территорией и долгим ожиданием ввода в эксплуатацию. Плохая новость для девелоперов – покупатели квартиры, как за 10 тыс. грн/кв. м, так и за 70 тыс. грн/кв. м хотят примерно одинакового – комфортного жилья. Хотя запросы уровня комфорта отличаются в разы. Почему за покупателей решили, что им будет комфортно жить в 18 кв. м с 20 соседями на этаже? Какой «умный» маркетолог посоветовал, что занести коляску или тяжелые сумки на 5 этаж в доме без лифта – это альтернатива абонементу в фитнес-клуб? Судя по рекламе, у нас строят исключительно «энергоэффективные» жилые комплексы, энергоэффективность которых измеряется исключительно наличием счетчиков воды и тепла. Поставил один счетчик – комплекс эконом-класса, два счетчика – считай, построил комфорт-класс. Печальный результат недальновидности и нерациональности игроков рынка – потери всех – и покупателей, которые за последние сбережения пытаются выбрать «лучшее из худшего», и девелоперов, которые недополучают прибыль на каждом квадратном метре. Интересно, в каком году, мы, наконец, увидим смену тренда – «строить не больше и дешевле, а меньше и качественнее»?

Тенденции

В 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектов. Новое предложение в 2016 году составило более 22 тыс. новых квартир.

Масштабное строительство бюджетного жилья в столице обусловило значительные перекосы предложения в сторону 1-комнатных квартир и студий, удельный вес которых достиг 49 % в общей структуре предложения.

Ценовые тренды в 2016 году были разнонаправленными, как в зависимости от класса жилья, так и по периодам. Средневзвешенная цена предложения в среднем за год упала на 6,8 %. Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.

Высокая конкуренция со стороны пригорода обусловила жесткий демпинг среди застройщиков бюджетного жилья столицы, не давая им возможности компенсировать ценой курсовые потери и рост стоимости строительно-монтажных работ.

Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.

Предложение

2016 год стал рекордным с точки зрения пополнения рынка новыми проектами. Общее предложение с учетом поглощения достигло почти 53 тыс. квартир. Прирост предложения на первичном рынке жилья за 2016 год составил 32,5 %. По состоянию на 31.12.2016 г. на продажу предлагались квартиры в 234 новостройках. Географическое распределение предложения стало более равномерным, хотя лидером, как по количеству квартир в продаже, так и по количеству жилых комплексов, предлагающихся на первичном рынке, остается Голосеевский район, в котором строится пятая часть жилья. За 2016 год Голосеевский район увеличил свой удельный вес в предложении квартир первичного рынка с 16 до 19 %. Почти половина предложения (46 %) сосредоточена в трех районах: Голосеевском, Шевченковском и Соломенском. Наибольший удельный вес в структуре предложения этих районов занимают объекты комфорт и бизнес-классов, которые стали сходны по многим своим техническим параметрам.

За год также изменилось и распределение новостроек между правым и левым берегом столицы. Если в 2015 году на левобережье возводилось 29 % жилья, то уже в 2016 году его удельный вес снизился до 24 %. Лидером по объему предложения на левом берегу столицы является Дарницкий район, на долю которого приходится 13 % от общего объема предложения. Минимальный объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости традиционно представлен в Оболонском и Деснянском районах (от 2 до 5 %).

Удельный вес бюджетного жилья в общей структуре предложения в 2016 году остался без изменений, составив 76 %. 48 % предлагаемого на продажу жилья относятся к эконом-классу, тогда как на долю жилья класса комфорт приходится 28 % предложения. Удельный вес престижного жилья в общей структуре первичного рынка составляет 23 %, основная часть которых относится к жилью бизнес-класса. Согласно заявленным девелоперами срокам ввода в эксплуатацию жилых комплексов, в 2016 г. ожидается ввод 23 тыс. квартир с ростом данного показателя в 2017 году до 33 тыс. единиц. Однако фактические данные Киевстата за 2013-2015 гг. показывают, что данные завышены, как минимум, на 20-30 %, а значит, сохранится существующая практика задержки ввода в эксплуатацию жилья в среднем на 4-6 месяцев.

Новое предложение

В 2016 году сегмент киевской первичной жилой недвижимости пополнился на 22,4 тыс. квартир. Девелоперами в 2016 году были открыты продажи в 69 жилых комплексах, что на 72,5 % больше количества проектов, вышедших на рынок в 2015 году. Однако структура нового предложения изменилась – количество объектов увеличилось, а их масштаб заметно уменьшился. Средний размер жилых комплексов, открывших продажи в 2016 году, составил 325 квартир против 345 квартир в 2015 году. Как видно на графике, удельный вес жилья эконом-класса в структуре нового предложения остается практически неизменным в течение последних 4 лет и составляет около 60 % нового предложения. Значительно пополнился рынок проектами комфорт-класса, удельный вес которых в новом предложении составил 27 %, увеличившись на 7 % в сравнении с 2015 годом. Новые квартиры бизнес-класса заняли 14 % в структуре предложения против 17 % в 2015 г. Пополнение рынка проектами премиум-класса в 2016 году было незначительным. Единственный комплекс премиум-класса, открывший продажи в 2016 году – ЖК The Garden, расположенный в Печерском районе столицы.

В тройке лидеров по объему нового предложения – Дарницкий, Соломенский и Голосеевский районы, на которые приходится более 50 % новых проектов. Именно в этих районах расположены крупнейшие объекты нового предложения – Smart House, «Династия», «Обериг-2», Seven, «Парковая Долина» и др. За 2016 год резко выросло предложение в Соломенском районе – в 2015 году на этот район приходилось всего 5 % нового предложения против 19 % в 2016 г.

Структура нового предложения по количеству комнат осталась практически без изменений. Основной удельный вес в новом предложении по-прежнему занимают 1-комнатные квартиры – 53 % и 2-комнатные квартиры – 28 %. Сегмент многокомнатных квартир уменьшился до 1 % в общем объеме предложения. Новый тренд строительства smart квартир и квартир-студий не набрал высокой популярности – их удельный вес в 2016 году в новом предложении составил всего 2 %.

Спрос

Структурные изменения, наблюдаемые в предложении на рынке первичной жилой недвижимости, коснулись и спроса. Несмотря на то, что абсолютная стоимость квартиры и условия оплаты остаются основными критериями выбора жилья, вес набирают такие параметры, как репутация объекта и застройщика, а также степень готовности жилого комплекса. Текущий дисбаланс объемов выхода нового предложения и количества сделок позволяют покупателям выбирать между значительным количеством жилых комплексов, как с высокой степенью готовности, так и новыми проектами. Дефицит проектов с хорошими потребительскими характеристиками ощутимо влияет на спрос – при схожих ценовых показателях клиенты отдают предпочтение квартирам в жилых комплексах со сложившейся сервисной инфраструктурой и обустроенной территорией. Новым трендом в спросе становится востребованность жилья с приемлемыми показателями энергоэффективности во всех классах жилья.

В 2016 году впервые за 4 года зафиксирован прирост темпов продаж на уровне около 20 %. Связанно это, как со значительным снижением цен и улучшением условий продаж, так и с увеличением доли инвестиционного спроса. До 45 % сделок, совершенных в 2016 году, можно отнести к инвестиционным. Уменьшившийся как за счет цены, так и за счет метража квартир, бюджет покупки позволил рассматривать квартиру как способ сохранения средств той части населения, которая имеет в своем распоряжении от 350-400 тыс. грн.

В 2016 году, как и в 2015-м, более 80 % спроса пришлось на бюджетное жилье. Значительный спекулятивный спрос обусловил высокую востребованность 1-комнатных квартир, при сохранении спроса на 2-комнатные квартиры. Со второй половины 2016 года отмечен повышенный спрос на приобретение 2-комнатных квартир. Их невысокий удельный вес в общем балансе квартир в жилых комплексах привел к дефициту предложения, и, как результат, к более высокой цене.

Ценовая динамика

В течение 2016 года цены на первичную жилую недвижимость подвергались значительным колебаниям – традиционные осенне-весенние сезонные колебания, демпинговая политика застройщиков и рост конкуренции привели к значительным изменениям средних цен в зависимости от сегмента. Традиционно наиболее стабильные цены сохраняются в жилых комплексах премиум-класса. Ограниченное предложение на рынке формирует постоянный спрос на высококачественные жилые объекты. За последние 12 месяцев значительно подешевело жилье бизнес-класса. Падение средних цен в этом сегменте составило 9 %. Единственный сегмент первичного рынка, средние цены в котором выросли за 2016 год – это комфорт-класс. Повышение средних цен почти на 11 % обусловлено значительными конкурентными преимуществами подобных комплексов как перед комплексами эконом-класса (более качественные характеристики), так и перед комплексами бизнес-класса (более низкая цена). Средние цены на жилье эконом-класса в 2016 году снизились на 16,7 %, что стало результатом постоянных скидок от застройщиков и выхода большого количества новых проектов с ценами ниже средних в сегменте.

Средневзвешенные цены на жилье в течение 2016 года снизились в 7 районах из 10. Наибольшее снижение зафиксировано в Голосеевском, Дарницком, Святошинском и Соломенском районах, где расположено больше всего комплексов эконом-класса. Пополнение рынка бюджетными проектами с демпинговыми ценами обусловило темпы падения средних цен от 12 до 19 % в зависимости от района города. Средневзвешенные цены в Печерском и Шевченковском районах снизились как из-за прямого снижения цен в комплексах бизнес-класса, так и за счет выхода новых проектов. Незначительный рост цен зафиксирован в Деснянском, Днепровском и Оболонском районах, где в продажу вышли такие жилые комплексы, как «Прага», Freedom, Smart Plaza Obolon, с ценами выше среднерыночных. В декабре 2016 года самое дешевое жилье в сегменте эконом-класса можно было приобрести за 12 тыс. грн/кв. м на окраине Киева. Самая высокая цена зафиксирована в сданных жилых комплексах премиум-класса на Печерске – 78 тыс. грн/кв. м.

Прогноз

В 2017 году продолжится пополнение рынка новыми объектами, однако, темпы выхода нового предложения замедлятся. Дисбаланс спроса и нового предложения замедлят темпы выхода новых проектов.

Удорожание строительных материалов и работ ограничивает дальнейшее снижение цен для многих проектов эконом-класса, а значит девелоперам придется задуматься о других конкурентных параметрах для обеспечения продаж в своих комплексах.

Высокие цены на энергоресурсы и коммунальные услуги, с которыми киевляне столкнулись в 2016 году, обусловили несколько новых трендов, которые найдут свое развитие в 2017-2018 годах, – спрос на энергоэффективные жилые комплексы, инженерия которых позволяет жителям управлять своими затратами на коммунальные услуги, а также спрос на жилые комплексы с комфортно обустроенной территорией с профессиональным управлением.

Гривневые цены в 2017 году вероятнее всего покажут умеренный рост во всех сегментах, так как девелоперы вынуждены будут компенсировать рост своих затрат на строительство. Диапазон роста цен будет существенно отличаться, как в зависимости от класса комплекса, так и от его потребительских характеристик.

Источник: ABCnews