С 1 января 2017 года вступает в силу новый Порядок привлечения и расчета размеров использования средств паевого участия для девелоперов. Этот документ столичные депутаты назвали таким, которое позволит и бюджет наполнять, и коррупцию побороть. Мол, отныне у чиновников пропадает весь инструментарий давления на застройщиков с корыстными целями. «KиевVласть» поинтересовалась у ведущих столичных девелоперов, как они оценивают нововведение.

Уже меньше чем через месяц все столичные застройщики начнут платить по новой ставке и формуле расчета паевого участия: 4 % от сметной стоимости строительных работ вне зависимости от вида возводимого объекта. Причем, на период до 31 декабря 2017 года применен понижающий коэффициент 0,5. Благодаря этому на протяжении всего 2017 года застройщики смогут платить в городской бюджет только половину от насчитанных им к оплате паевых взносов.

Вторая важная новация нового Порядка – способ администрирования платежа, который планируется осуществлять через систему Smart City.

Кроме того, новый Порядок уплаты паевого участия отныне распространяется также и на инженерные сети, транспортную инфраструктуру и социальные объекты.

Столичные застройщики, в целом положительно встретив принятый документ, указывают и на его недостатки.

Читайте:

Как строительные компании выиграли от кризиса

Например, заслуженный строитель Украины, председатель совета директоров строительной компании «Укрбуд» Юрий Пелых наиболее позитивно оценил норму, согласно которой стоимость переданных в коммунальную собственность инженерных сетей и социальных объектов отныне будут вычитать из суммы паевого взноса. Причем, после предоставления застройщиком всех документов, удостоверяющих его вклад в создание инфраструктуры того или иного объекта.

«Теперь уменьшение паевого участия будет производиться при предоставлении четкого перечня документов, среди которых – подтверждение расходов на создание инфраструктурных объектов, выданное киевской городской государственной администрацией», – указал он.

При этом, учитывая, что киевсовет лишили волюнтаристского права освобождать лишь «избранных» участников рынка от паевого участия, «такой подход почти не оставляет недобросовестным чиновникам пространства для маневра», – отметил Юрий Пелых.

Впрочем, он считает, что все это – только первые шаги, и новый Порядок уже требует серьезной доработки.

«Например, если сумма, потраченная на разработку инфраструктуры, больше суммы паевого участия, то разницу строителям никто не компенсирует. В документе есть норма, согласно которой допускается вычитание разницы из паевого взноса по другому объекту того же заказчика, но она не обязательна для выполнения», – отметил Пелых.

Председатель совета директоров «Укрбуда» указал и на технические недостатки, связанные с практической реализацией нового документа. «Программный комплекс, необходимый для проведения прозрачного расчета паевого взноса, еще не разработан. И не будет разработан к Новому году, когда новые правила вступят в силу. На его разработку выделили шесть месяцев с начала ее финансирования. А оно будет заложено в городской бюджет только на следующий год. Потому, можно ожидать, что в течение первого полугодия 2017 года новая система работать не будет», – заявил он.

Отметил представитель «Укрбуда» и тот факт, что в принятом документе практически не отражен вопрос, куда пойдут деньги, собранные с застройщиков в качестве паевого участия.

Читайте:

Застройщики стали чаще пользоваться овердрафтом

Сдержанно оценил инициативу киевсовета и председатель совета директоров инвестиционно-промышленной группы Keros Александр Дубров.

«На деле ничего радикально нового Порядок не внес: ранее размер участия так и колебался в рамках 4 %, просто понижающие коэффициенты могли применяться как справедливо, так и нечестно», – заявил он.

Дубров считает намного более важным вопросом взаимозачеты между городом и девелопером относительно построенных последним объектов инфраструктуры.

«Законодательством Украины предусмотрено, что 4 % паевых платежей включают, в том числе, и реально понесенные девелопером затраты на создание инфраструктуры. Расчет паевого взноса, в идеале, должен учитывать общий объем средств, истраченных на инфраструктуру, переданную на баланс города. Зачастую суммы, о которых идет речь, намного превышают размер паевого участия. И вот тут порядок до конца так и не наведен», – указал он.

Он выразил предположение, что задолженность девелоперов перед городом в размере 1,2 млрд грн в большинстве случаев образовывалась именно из-за невозможности передать на баланс города объекты инфраструктуры и социальные объекты таким образом, чтобы компенсировать потраченные средства согласно закону.

На сегодня, подчеркнул он, с учетом т.н. правки Левина, вопрос, принимать объекты инфраструктуры на баланс города или нет, по-прежнему находится в ведении чиновников и депутатов, а это как раз и может нести коррупционную составляющую.

Дубров считает, что возможным решением проблемы мог бы стать зарубежный подход к развитию города, когда все необходимые коммуникации к будущему объекту подводит сам город или операторы соответствующих услуг, а в последнем случае застройщик просто оплачивает услугу по договоренности.

По его словам, Киев также мог бы расширить администрирование платежа через систему Smart City таким образом, чтобы при передаче застройщиком инфраструктурного объекта на баланс города, в его учетной карточке автоматически отображалась бы сметная стоимость сданного  объекта. В случае, если она превышает сумму в 4 %, остаток мог бы отображаться  в качестве положительного сальдо на карточке застройщика и учитываться при оплате паевого участия на последующих объектах.

«Если бы к тому же киевсовет принял решение о том, что после сдачи в эксплуатацию построенный застройщиком инфраструктурный объект одновременно автоматически передается на баланс города, то мы действительно радикально решили бы вопрос коррупции», – выразил пожелание Александр Дубров.

Читайте:

Вдребезги: Почему в Украине нет собственной керамики и стекла

В свою очередь, достаточно позитивную оценку принятому документу дал Александр Насиковский, управляющий партнер Группы компаний DIM, предложив при этом реформировать саму систему паевого участия.

«В нынешних условиях повышения тарифов на энергоносители и критической амортизации инженерной инфраструктуры паевое участие является важным для модернизации сетей общего пользования и минимизации техногенных рисков», – указал Насиковский, предложив свое видение реформирования процедуры взыскания паевого участия.

По его словам, в нынешнем виде сам принцип паевого взноса пребывает в резком контрасте с европейской практикой, где не принято взимать налоги до начала коммерческой эксплуатации объекта. «В большинстве стран Евросоюза, в т.ч. и у наших ближайших соседей, паевое участие включено в налог на недвижимость и привязано к квадратуре сданных в эксплуатацию площадей. Например, в Эстонии инвестор платит фиксированную стоимость долевого участия из расчета 0,31 евро на 1 кв. м», – указал Насиковский.

Он напомнил, что в Украине такой налог на недвижимость был введен с 2015 года, и уже показал свою эффективность – по сравнению с тем, что взималось местными органами на уровне 4-10 % от сметной стоимости строительства.

В целом, наиболее оптимистичным в оценке принятого киевсоветом решения был Игорь Кушнир, глава правления и президент ПАО «ХК «Киевгорстрой».   

«Если норматив действительно будет работать, как указано, это сделает невозможной любую непрозрачность, поэтому стоит ожидать положительных изменений в развитии города. Бюджет должен наполняться платежами, которые станут залогом создания новых объектов социальной инфраструктуры, поэтому столица станет более комфортной! Также новый порядок будет способствовать улучшению инвестиционного климата. Чем меньше бюрократических процедур и сборов, тем больше вероятность, что столица заинтересует иностранных инвесторов», – отметил Кушнир.

Читайте:

Шесть регионов страны выполняют две трети всех строительных работ

Напомним, в начале сентября  киевсовет создал контрольную комиссию по проверке уплаты паевого участия. Сам новый Порядок начисления паевого участия был 26 сентября презентован в киевской мэрии во время круглого стола.

До внесения изменений киевсовет мог освободить застройщика от паевых взносов путем проведения голосования.

Классический пример подобного ручного решения – освобождение от уплаты паевого участия летом 2015 года КП «Житлобудинвест-УКБ» в размере 4,86 ​​млн грн для «уменьшения финансовой нагрузки на застройщика».

В то же время в августе 2016 года прокуратурой Киева в Хозяйственный суд столицы предъявлены иски о взыскании в бюджет города более 40 млн гривен, которые задолжали застройщики по уплате паевого взноса.

А 19 ноября, уже после принятия нового Порядка, Киевская местная прокуратура № 2 в суде требует взыскать с частного общества более 33 млн грн задолженности по по уплате паевого участия на развитие инфраструктуры города.

Источник: kievvlast.com.ua