На рынке коммерческой недвижимости Киева – бум. На сайтах – вал объявлений о продаже помещений на цокольных и подвальных этажах домов в центре столицы. Сами же риелторы отмечают, что потенциальные покупатели начали интересоваться даже историческими зданиями под реконструкцию, пишет UBR.ua.

Неподъемная плата

«С начала осени появилось очень много нежилой недвижимости на продажу. В шикарных локациях, но как говорится, вход со двора – не витринные, цокольные или подвальные помещения», – рассказала директор компании Best & Seller Ирина Луханина. 

Львиная доля таких помещений – небольшого формата, от 60 до 200 кв. м. Цена – от 800 до 1200 долларов за квадратный метр. 

Причиной столь массовой распродажи эксперт называет земельный налог. 

«Для помещений нежилого фонда налог на землю был повышен в десять раз. Собственники помещений на цокольных и первых этажах кроме налога на свою недвижимость платят за аренду земли, придомовой территории. К примеру, нотариус, у которого 11 метровое помещение в центре, платит 8 тыс. грн в год. Немного? Ну уж больше месячной арендной платы, если бы он решил это помещение сдавать. А собственник помещения в 1200 кв. м в центре уплатил около 600 тыс. грн земельного налога», – рассказала Луханина. 

Киесоветом установлен земельный налог в 2016 году в размере 1 % от нормативной денежной оценки земельных участков. Ставка налога за земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании юридических лиц (кроме государственной и коммунальной форм собственности), устанавливается в размере 3 % от их нормативной денежной оценки. 

Эксперты прогнозируют подорожание аренды столичных офисов

Нормативная оценка отличается в зависимости от назначения участка и его расположения, самый высокий повышающий коэффициент применяется к коммерческой недвижимости, но в целом базовая ставка определена от 453 до 2022 грн./кв. м земли. Причем местные власти имеют право устанавливать ставки от 1 до 12 % нормативной денежной оценки, то есть этот налог еще может повышаться.

Как рассказал учредитель консалтинговой компании Allbc.info Валентин Ленченко, тенденция последнего года – собственники офисных центров включают земельный налог в операционные затраты. 

«Для арендаторов это означает существенное увеличение расходов. Один из способов сократить этот налог – оформить землю не в аренду, не в собственность, а в пользование. Тогда, например, небольшой офисный центр на Петровке за свои 40 соток платит около 80 тысяч гривен земельного налога в год. Если бы оформил в аренду – платил бы в разы больше», – пояснил Ленченко. 

Однако, понимая, что даже при такой формуле расходы будут только расти, а рентабельность снижаться, хозяева небольших отдельно стоящих зданий выставляют их на продажу, рассказал Ленченко.

Что готовы скупать

Такие лоты, отдельно стоящие здания, в числе самых интересных, соглашается гендиректор «Бизнес реал групп» Галина Данильчук. 

«Есть заказчики и среди наших граждан, и среди иностранцев. Готовы платить до десяти миллионов долларов», – говорит она. 

Также она отметила рост заявок от иностранцев на исторические здания в центре столицы. 

«Интересуются именно зданиями-памятниками архитектуры, чтобы сделать реконструкцию. Проблема – в юридической чистоте документов на эти здания. Никто, образно говоря, не хочет покупать себе «билет на войну», а вероятность того, что после новости о старте работ на таком объекте появятся «защитники от общественности» очень велика. Хотя чтобы привести его в порядок, и покупатели это осознают, надо вложить не меньше, чем при покупке, и гораздо больше, чем, если бы построить на этом месте здание аналогичного размера. И именно этот момент пока тормозит покупки. Но на стадии переговоров у нас несколько таких сделок», – рассказала Данильчук. 

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Что касается коммерческих помещений на первых этажах, то большим спросом пользуются все же витринные, те, чьи окна выходят на улицу, а не во двор. 

«В самых разных районах, под стрит-ритейл, а особенно под рестораны. Спрашивают, как иностранцы, так и наши соотечественники, чей бизнес показывает хорошие результаты. Например, есть два ресторана, желающие расширять сеть под тем же брендом, ищут помещения по 200-300 кв. м в спальных районах», – рассказывает Данильчук.
Но самый большой спрос сей час – на земельные участки под строительство жилья. 

«Идеальный – со всеми разрешительными документами, включая правильное, под жилье, назначение участка и готовым проектом. Далее по популярности идут без проекта, потом – с другим целевым назначением земли», – поясняет Данильчук. 

Правда, о цене в привычном понимании, на таких сделках речь не идет. 

«Предмет торга – доля в проекте. Собственник участка получает от 10 до 15 % площадей построенного жилого дома», – говорит Данильчук.  

Источник: ubr.ua