Доступне та комфортне житло: як вирішити питання житлової кризи в Україні

Які інструменти необхідно використати для вирішення житлової проблеми?

Держава працює над новими підходами, зокрема над рамковим законопроєктом "Про основні засади житлової політики", який очікує на розгляд парламентом. Однак реформа галузі – це довгий шлях, а діяти потрібно вже зараз. Як забезпечити українців доступним житлом? Які інструменти найбільш ефективні?

Чи потрібне українцям соціальне житло

Доступним вважається житло, на яке сім’я витрачає менше 30% доходу. На жаль, згідно з дослідженням Cedos, 42% родин витрачають більше цього показника (а 13% українців віддають понад половину) і потребують підтримки. Соціальне житло може стати виходом для найбільш уразливих груп, особливо для ВПО.

У країнах ЄС соціальне житло становить у середньому 25% від усього житлового фонду, в Україні – лише 1,5%. Нам бракує інструментів забезпечення доступним житлом, які поширені у світі. Один з них – оренда з правом викупу, коли сім’я живе в помешканні і може поступово накопичувати кошти на нього. Цей підхід популярний у Великій Британії. Там діє спеціальна державна програма підтримки людей, що вперше набувають житло, та окремих категорій, як-от молоді сімʼї.

Програми оренди соціального житла, часто з можливістю його подальшої приватизації, є в Німеччині, Австрії та Швеції. Вони фінансуються завдяки державним субсидіям, пільговим кредитам або спеціальним фондам.

Крім того, у більшості штатів США та у Великій Британії застосовують інклюзивне зонування, що зобов’язує забудовників виділяти певний відсоток житла в новобудовах для соціального орендного житла. Ще один інструмент, який може запозичити Україна, – житло в лізинг, як це працює у Франції та Польщі.

Хто і як має формувати фонди соціального житла

Формування житлових фондів має відбуватися на найближчому до громадян місцевому рівні зусиллями ОМС. Такий підхід заклали і в проєкт закону щодо нової житлової політики. Громади можуть планувати розвиток житлових фондів уже зараз, під час розробки місцевих стратегій та містобудівної документації.

У представників уряду є ідеї централізованих проєктів з будівництва соціального житла, але дешевшим та ефективнішим способом є інвентаризація наявного житла і нерухомості, придатної для переобладнання. Згадайте про будівлі, що простоюють, зокрема ті, які перебувають у державній та комунальній власності.

Наприклад, реконструкція будівлі площею 5 тис. кв. м, за орієнтовними розрахунками, може коштувати 25-95 млн грн, а зведення такого будинку – 205 млн грн (опираючись на прогнозовану вартість будівництва житла від Агенства відновлення, яка становить 41 тис. грн за кв. м). Інвентаризація дозволить ефективніше використати ресурси і дасть нове життя старим будівлям.

У нас є відповідне законодавство: кілька місяців тому був ухвалений закон 4080-IX, що передбачає інвентаризацію нерухомості всіх форм власності для розміщення ВПО. Деякі громади вже почали інвентаризацію проблемної власності: об’єктів з невстановленими власниками, майна підсанкційних осіб та колаборантів, занедбаних шкіл, садочків, лікарень та недобудов.

У результаті будуть створені інформаційна база й інтерактивна мапа потенційного житла, які можна використати для залучення міжнародного фінансування.

Як зробити ринок оренди житла цивілізованим

Ще одна проблема – тіньовий ринок оренди. Під час публічних консультацій щодо житлової політики ми вкотре почули, що орендувати ризиковано і для орендарів, і для орендодавців. Неврегульованість цін, дискримінаційні і навіть дивні вимоги до наймачів, про які не соромляться писати в оголошеннях, ризик постраждати від шахраїв, раптові підвищення орендної плати або навіть виселення.

Особливо вразливі внутрішньо переміщені особи, серед яких 56% орендують житло порівняно з 14% серед усіх українців. Орендодавці також потребують захисту, зокрема, можливості стягнути компенсацію за пошкодження майна.

Щоби права всіх учасників були захищені, їхні відносини мають регулювати офіційні договори, а з доходів від оренди сплачуватися справедливі податки, які можна спрямувати на розвиток пільгових програм і соціального житла.

Проте чи варто державі впроваджувати жорстку регуляцію ринку? Досвід Аргентини показує, що ні. Жорсткі обмеження щодо договорів (мінімальний термін три роки, заборона на підвищення плати та валютних розрахунків) у поєднанні з інфляцією спричинили катастрофу.

У столиці країни кількість доступних квартир скоротилася вдвічі, кожна сьома квартира стояла порожня, а ціни зросли настільки, що проживання в готелі стало вигіднішим варіантом. Лише скасування обмежень та повна свобода договору дозволяє ринку потрохи повертатися до норми.

Саме тому серед кроків для покращення орендного ринку експерти та громадськість пропонують надати пільги інвесторам, які будують доступне житло, запровадити державне субсидіювання оренди, зокрема для сімей загиблих воїнів, та збільшувати кількість житла для соціальної оренди.

Як бути з хрущовками та іншим застарілим житлом

Можна багато говорити про доступне та комфортне житло, але 85% будинків країни зведені за часів СРСР і 40% з них ніколи не ремонтувалися. Маємо 40 тис. застарілих будинків, з яких 10 тис. хрущовок, термін експлуатації яких минув.

Європейські країни по-різному підходили до цієї проблеми: від знесення старого житла у Великій Британії до комплексної реновації в низці країн центральної та східної Європи. Реновація має переваги з погляду комфорту, безпеки, збереження обжитого середовища та сталого розвитку.

Латвія та Польща сфокусувалися на енергоефективності та покращенні вигляду будинків. Часто реновацію оплачував інвестор, а мешканці поступово віддавали йому кошти. Завдяки утепленню фасадів і заміні систем постачання води й тепла будинки споживали менше енергії, але жителі платили за старими тарифами, щоб закрити кредит. Іноді частину вартості реновації компенсувала держава.

Подібну програму у 2021 році прагнув розгорнути й український уряд, але цим планам завадила велика війна.

В Естонії та Німеччині до питання підходили комплексно, реновація зачіпала цілі квартали, а іноді й міста. Наприклад, за кілька років в естонському Раквере, містечку на 16 тис. жителів, модернізували понад 90% житлового фонду. У Берліні під час реконструкції кварталів панельної забудови встановлювали ліфти, облаштовували тераси, упорядковували прибудинкову територію.

Україна вивчає цей досвід. Законопроєкт №6458 щодо реконструкції застарілих кварталів був проголосований у першому читанні ще у 2021 році, але війна призупинила пов’язані з ним плани. Комплексна реконструкція може бути включена до планів повоєнної відбудови.

Усе буде залежати від фінансування, яке може надійти від партнерів або завдяки конфіскації російських активів. Тому під час планування просторового розвитку та розробки містобудівної документації маємо закладати нові підходи до розвитку житла. Тоді в майбутньому воно стане доступнішим та комфортнішим.

 DRIPSTOP – вірний захист покрівлі від конденсату