"єОселя" замість "Доступної іпотеки 7%". Чим відрізняються програми і хто зможе взяти кредит на житло

Доступна іпотека

Запущена в березні 2021 року державна програма "Доступна іпотека 7%" не виправдала очікувань. Причина – вимоги банків до позичальників сильно відрізнялися від умов, які озвучував уряд.

За 2021 рік банки видали 10,8 тис іпотечних позик на 8,9 млрд грн. Сюди входять усі іпотечні банківські продукти, а не лише пільгова програма.

Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами впродовж 2021 року становила 16,5% на первинному ринку і 13,8% – на вторинному. За даними журналістів, 60-70% клієнтів банки відмовили у видачі "Доступної іпотеки".

Через війну проблема загострилася, тож уряд оновив програму. На початку жовтня в тестовому режимі запустили іпотечну програму "єОселя".

Повністю цифрова іпотека

Придбати житло під 3% річних з 1 жовтня можуть певні категорії громадян, які не мають домівки або хочуть покращити умови життя. Претендувати на участь у проєкті можуть військовослужбовці, правоохоронці, лікарі, освітяни та науковці. Для всіх інших категорій громадян з 1 січня 2023 року діятиме ставка 7%.

Стандартний стартовий внесок становитиме 20% від оціночної вартості обраного житла. Термін виплат – від одного до 20 років.

На купівлю якого житла можуть розраховувати українці в рамках програми "єОселя"? Незалежно від того, застосовуватиметься ставка 3% чи 7% річних, одна особа може претендувати на купівлю максимум 52,5 кв м житла.

Читайте:

Доступна іпотека: видано перший пільговий кредит за програмою єОселя

На кожного члена родини цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв м. Тобто двоє людей зможуть придбати до 73,5 кв м, троє – до 94,5 кв м. Якщо позичальник хоче збільшити дозволену кількість "квадратів", то він повинен сплатити більший перший внесок. На скільки саме – вирішуватимуть банки.

Придбати в кредит пентхаус на пільгових умовах не вийде. Для кожного регіону встановлені максимальна ціна квадратного метра та загальна вартість житла.

Наприклад, у Києві вартість квадратного метра обмежена 46,7 тис грн, а максимальна сума кредиту становить 2,45 млн грн. Для Львова – 39,8 тис грн та 2,09 млн грн, для Одеси – 38,3 тис грн та 2,01 млн грн відповідно.

Надіслати заявку на іпотеку можна через портал "Дія" або мобільний додаток. Система автоматично підтягне необхідну інформацію з реєстрів і направить потрібні документи в банк, з яким і укладатиметься договір.

У разі купівлі квартири на вторинному ринку "Дія" автоматично оцінить майно за допомогою сервісу автоматичної оцінки нерухомості, розробленого Фондом державного майна. Такий функціонал обіцяють запровадити впродовж року.

За бажанням позичальника оформлену в "Дії" заявку можна буде надіслати одному чи кільком банкам. У разі схвалення заявок кількома установами покупець квартири зможе обрати ту, що пропонує найкращі умови: менший розмір першого внеску чи довший термін дії договору іпотеки.

Читайте:

Як працюватиме механізм компенсації за зруйноване або пошкоджене житло

Уряд запустив програму в тестовому режимі. Повноцінний запуск планувався в другій половині жовтня, проте є затримка з боку Міністерства цифрової трансформації. На першому етапі планується видати близько 1,5 тис позик.

Чим відрізняється "єОселя" від "Доступної іпотеки"

Ключова відмінність нової програми від старої – джерело фондування. У програмі "Доступна іпотека 7%" українців кредитували банки, яким уряд з держбюджету компенсував різницю між ринковою та фактичною ставками. Компенсація здійснювалася через Фонд розвитку підприємництва.

У цьому полягала основна небезпека для споживачів. Якщо через рік уряд у бюджеті не передбачить кошти для компенсації різниці між ставками, то позичальники будуть змушені платити повну ставку. Зараз ставки за іпотекою в приватних банках становлять 11,5-24,7% річних, у державних – до 10%.

За програмою "єОселя" банки кредитуватимуть громадян не власними грішми, а коштами державної Української фінансової житлової компанії. Як це буде?

Наприклад, позичальник звертається до банку для оформлення іпотечного договору на купівлю квартири вартістю 2 млн грн. Банк передає цю інформацію "Укрфінжитлу", яке переказує 2 млн грн банку, а той – продавцеві нерухомості.

Читайте:

Кабмін вирішив відбудовувати Україну за допомогою серійного будівництва за типовим проєктами

Людина повертатиме цю суму банку, а він переказуватиме її держкомпанії. Звісно, з відсотками. За такої схеми прибуток отримають і банк у вигляді 4% за функції посередника, і держава у вигляді 3%. Так і формуються 7% річних.

Що стосується пільгових умов для певних категорій громадян, то, очевидно, 3% річних отримуватиме банк, а державна компанія повертатиме вкладені кошти.

Фінансового ресурсу в "Укрфінжитла" зараз достатньо, аби видати 20 тис іпотечних кредитів. У вересні уряд збільшив статутний фонд компанії на 20 млрд грн. Статутний фонд компанії може наповнюватися з державного бюджету, шляхом випуску та монетизації облігацій, грантів, кредитів МФО.

За задумом авторів, такий механізм фінансування гарантуватиме стабільний розмір ставки за кредитом протягом усього терміну виплати заборгованості.

Читайте:

Як українці відбудовують зруйновані будинки і коли буде допомога від держави?

Як з'явилися цифри 3% і 7% при виборі розміру ставок кредитування? Один із співавторів програми розповів, що обидві цифри обґрунтовані. Для розрахунку брали середні розміри орендної плати за квартири в різних регіонах.

"Ми зробили ставки такими, щоб щомісячна сума виплат за кредитом не перевищувала місячну орендну плату за квартиру. Так ми спонукатимемо купувати квартири тих, хто вагається", – пояснює експерт.

Ставку 7% він вважає "дуже приємною" в українських реаліях, особливо зважаючи на те, що інфляція в Єврозоні становить 9%, а в США – понад 8%. Чи не занадто малий заробіток при обліковій ставці 25%? Проєкт орієнтований, передусім, на соціальну та економічну підтримку громадян, каже співрозмовник.

Цікаво дізнатись: як обрати газову теплову гармату

Читайте більше новин про відбудову України у спецтемі на Build Portal