Як швидко забезпечити українців житлом: алгоритм повоєнної відбудови

Забезпечення житлом та
повоєнна відбудова: алгоритм дій

Необхідно відмовитися від ідей «розселити та забезпечити», адже це радянський підхід. Людині потрібен вибір та свобода. Рішення щодо компенсацій мають бути швидкими.

Швидкі методи зведення типових будівель, щоб відбудувати «якнайшвидше» не є найкращим рішенням. Європейські способи швидкого зведення будівель потребують переоснащення технологічних ліній, а головне - досвіду будівництва та експлуатації таких будівель. Наразі маємо досвід експлуатації радянських панельок та життя в них. Не подобається нікому. Чи варто повторювати такий досвід? Технології швидкого будівництва - це майбутній розвиток наших будівельних технологій, але сьогодні маємо зробити якісно те, що вже навчились робити. В нас вже є багато чудових прикладів сучасного девелопменту житла. Повертаючись до гідності, попереду має бути якість, і не тільки якість будівництва, а нова якість життя.

Читайте:

Україна побудує 32 тисячі квартир для тих, чиї домівки зруйнували окупанти

Спочатку має відбутись містобудівне проектування з переосмисленням функцій. Необов’язково на місці зруйнованої дев’ятиповерхівки у Бородянці будувати нову дев’ятиповерхівку. Більшість цих будинків будувались за часи СРСР для забезпечення житлом працівників заводів, чимала кількість яких давно збанкрутувала. Радянську житлову монофункцію саме в цьому місці є сенс замінити на щось багатофункціональне. Це має відбуватися на підставі архітектурних конкурсів. А після конкурсів, квартал має бути парцельовано (подрібнено на ділянки), і у формі окремих лотів та за допомогою інвестиційних конкурсів передано різним девелоперам. Саме так міста мають шанс розквітнути.

Певно, що резерви на будівництво можливо знайти всередині країни, але для цього потрібно рахувати та аналізувати.

Міграція

Всі кудись побігли робити модульні містечка та швидкобудуємі будинки, але ніхто не намагався розібратись: Куди? Навіщо? І скільки людей має повернутися? Відповіді на ці питання складаються з трьох складових: - наявність житла, - наявність роботи, - соціальні зв’язки людини (родичі, друзі) та міські сервіси (школи, садочки тощо). І головне - безпека, місто не повинно знаходитись у зоні бойових дій чи бути окупованим.

Всі кажуть про 11 млн переселенців (7 млн внутрішньо переміщені та ще 4 млн за кордоном), але забезпечити тимчасовим та постійним житлом необхідно буде не більше 5 відсотків від загальної кількості переміщених осіб, бо більшість повернеться до своїх домівок. Ці дані можливо легко зібрати за допомогою Дії, у неї сьогодні більше 14 млн користувачів.

Зібрану інформацію потрібно сегментувати за такими критеріями та розмістити на онлайн мапі:

• З житлом все добре, з будинком все добре, скоро повернусь.
• З житлом все добре, але місто окуповано, в прифронтовій зоні або в зоні бойових дій, повернутись не можу.
• Місто зруйноване.
• Будинок вцілів, але квартал зруйновано.
• Будинок зруйновано, я втратив роботу / родичів немає, не повернусь.
• Будинок зруйновано, робота / родичі є, повернусь.
• Будинок пошкоджено, жити є де, робота є, повернусь.
• Будинок пошкоджено, жити немає де, робота є, повернусь.

Держава вже почала збирати дані про втрачене житло. Наразі зібрано близько 30 тисяч заявок. Але це лише одне із питань, що має бути задано людині. Окрім стану житла також необхідно запитати, чи є у людини де мешкати тимчасово. Більшість з нас, до власного житла, проживали у батьківський хаті, а тому є змога туди тимчасово повернутися. Або до братів, сестер чи друзів. Звісно, дотацію за таке тимчасове проживання має отримувати і приймаюча сторона і особа, чиє житло знищено. Саме в такий спосіб сьогодні Німеччина приймає наших біженців, виплачує допомогу біженцям та власникам житла, які їх прийняли.

Руйнування

Необхідно швидко розділити будівлі на три категорії:

• Повністю зруйновані.
• Такі, що потребують реконструкції (частково зруйновані або обгорілі конструкції, зруйновано окремі секції, тощо).
• Такі, що потребують капітального ремонту (умовно - вибиті шибки).

Замість повністю зруйнованих будинків держава має надати інше, співставне за параметрами житло, у тому самому місті, або у іншому місті на вибір людини (якщо людина втратила роботу, або місто окуповане).

Читайте:

Разом будуватимемо Нову Україну: Єврокомісія затвердила план післявоєнної відбудови України на 500-600 млрд євро

Надання компенсації втраченого житла має відбуватись не у грошовій формі, бо є ризик, що гроші людина витратить не за призначенням, і проблему не буде вирішено. Механізмом компенсації може буде сертифікат, що гарантує виплату вартості (або еквіваленту) втраченого житла або спецрахунок, витрата коштів з якого можлива тільки на придбання нерухомості, можливий обмін втраченої квартири на садибу, та навпаки.

За кошти сертифікату або спецрахунку людина може придбати квартиру у новобудові, що введенна в експлуатацію, але в ній ще наявні непродані квартири, або квартиру на вторинному ринку, чи у новобудові до закінчення будівництва якої лишається не більше 12 місяців.

Купівля на вторинному ринку є найшвидшим варіантом вирішення питання забезпечення житлом, певно буде багато охочих, бо це швидко надасть змогу людям отримати відчуття власного дому.

З будинками, які зруйновані частково та підлягають реконструкції чи капітальному ремонту, необхідно розпочати роботи якнайшвидше, їх більша частка. Найпершими потрібно «вставити вибиті шибки», звісно мова йде не тільки про вікна, а про комплексний ремонт, який можливо виконати за 3-6 місяців та швидко повернути додому велику кількість людей, це розвантажить ті місця проживання, що вони займають зараз і дасть змогу на їхні місця поселити тих, хто повернеться з-за кордону. А поки будуть чекати на реконструкцію та ремонт - знайти їм тимчасове місце проживання.

Приватні будинки. Тут має бути швидко проведена оцінка втраченого (з розумінням того, що стара втрачена хата могла коштувати не більше $15 тис, а збудувати нову такої ж площі більше $50 тис, а ще й оздоблення).

Тому тут мають бути напрацьовані типові рішення щодо опосередкованої вартості того, що компенсує держава, якщо людина бажає щось більш дороге - має бути можливость доплатити. Надати людям сертифікати на придбання будівельних матеріалів, та укладення договорів з підрядниками на будівельні роботи. Більшість будинків може бути збудована вже до кінця цього року. І ось саме тут можуть бути доречними модульні будиночки, встановлені на ділянках людей. Є всі комунікації, людина знаходиться на своєму подвір'ї, соціальні зв’язки та звички зберігаються та й будівніцтво буде йти швидше, бо під наглядом замовника.

Для вирішення питання руйнування держава вже зробила відповідні перші кроки, Мінрегіон затвердив порядок обстеження пошкоджених будівель, а законодавець розробив законопроект щодо компенсації за пошкодження та знищення нерухомого майна, авторка - Олена Шуляк.

Можливості

Як швидко забезпечити житлом тих, хто його втратив?

Останні декілька років у Києві та великих містах спостерігався будівельний бум. У кожній новобудові частина квартир були інвестиційними, тобто такими, в які вкладені гроші, але в них ніхто не мешкає. Зазвичай таких від 10 до 30 відсотків від загальної кількості. Необхідно знайти спосіб їх порахувати. В тих будинках, що збудовані за останні декілька років та в тих, будівництво яких можливо закінчити цього року.

Також необхідно порахувати обсяг квартир на вторинному ринку, в тому числі тих, що знаходились у оренді, але по причині війни втратили своїх орендарів.

Читайте:

Орендне житло у Києві подешевшало вдвічі: що буде з попитом і цінами найближчим часом

Бажано зібрати дані у формі реєстру. 

Необхідно знайти мотиви та механізми продажу цих квартир тим, хто втратив житло. Наприклад, Держава обміняла би права власності (або майнові права) на облігації внутрішньої державної позики за ринковою оцінкою такої квартири станом на 23 лютого. Власник такої квартири був би замотивований вартістю, що буде вища ринкової на даний час, а також відсотками, що надійдуть за ОВДП. Можливо - аванс від Держави грошима за якусь частину + ОВДП. Або обмін прав на квартиру на депозит у державному банку з строком повернення через 3 роки та щомісячною виплатою відсотків.

Основна ідея полягає в тому, щоб тим, чиє житло відремонтувати неможливо, дуже швидко надати інше житло, і щоб потерпілим не потрібно було роками чекати у тимчасовому вагончику допоки на місці зруйнованого будинку збудують новий.

Тимчасовим житлом для тих, чий будинок зазнав часткових пошкоджень, і кому все ж таки доведеться чекати допоки його будинок відремонтують або реконструюють, має стати не житло, а, саме компенсація проживання у рідних або друзів. Наступним ресурсом мають стати готелі, бази та комплекси заміського відпочинку. 2022 рік для готельного бізнесу у Дніпрі, Харкові, Чернігові, Запоріжжі або Києві буде важким, а співрпраця на державному рівні з готел'єрами щодо тимчасового прихистку людей допомогла б і людей розмістити і сектор економіки підтримати.

Читайте:

Зруйноване житло компенсують не чекаючи отримання репарацій від рф

Ще є гуртожитки при ВНЗ, які також можливо було б зайняти, а студентів частково відправити на дистанційне навчання. Але певно місця у родичів з компенсацією та у готелях вистачить на більшість тих, хто чекає ремонту свого будинку. А якщо не вистачить всіх цих резервів, ось тоді потрібно будувати модульні містечка.

Відбудова приватних будинків має починатися вже зараз, щоб встигнути до наступних морозів. Це можливо. Ринок відбудови має бути максимально децентралізованим та лібералізований. Оцінили втрати - видали сертифікат людині на отримання компенсації. Сертифікати мають забезпечуватися коштами, які будуть виділятися меріям постраждалих міст у формі кредиту, наданого європейськими фондами під облігації зовнішніх місцевих (міських) позик, повернення яких повинно бути гарантовано Кабміном.

У такий же спосіб, за допомогою облігацій зовнішніх місцевих (міських) позик, мають бути виділені кошти на ремонт та реконструкцію частково зруйнованих багатоповерхових будинків.