Чи є "бульбашка"
на ринку нерухомості?
Ми добре пам’ятаємо події 2008 року, коли за кілька місяців ринок нерухомості пережив колапс, ціни в доларі на тлі зростання курсу знизилися на третину, а купівля нерухомості для багатьох на тривалий час відійшла на другий план.
Звідки виникла проблема, ми також пам’ятаємо: іпотечна криза у США. Тобто багато в чому проблема була фінансовою, а не галузевою. Фінансові інструменти у галузі завжди стимулюють попит та пропозицію, що, у свою чергу, розігріває ринок.
Що відбувається у галузі зараз?
Розігрів ринку - або горезвісна «бульбашка» - виникає через надвиробництво. Його забезпечують два чинники: наявність проєктного фінансування (кредитування банками забудовників) та доступна іпотека. За наявності проєктного фінансування забудовник не обмежений власними коштами й може будувати більше, ніж зможе продати. Клієнт, за наявності доступної іпотеки, також не обмежений власними коштами, та може купити більше, ніж здатний виплатити. Коли обидва учасники ринку - і продавець, і покупець - користуються кредитною підтримкою, це створює додатковий тиск на ринок та високі ризики для обох сторін у разі порушення наявного балансу.
В Україні на сьогодні немає проєктного фінансування. Це зумовлено відсутністю механізмів відповідальності забудовника перед банком та контролю цільового використання коштів. Більшість активів забудовника належать різним юридичним особам, які можуть бути не пов’язані юридично. Якщо забудовник не зможе виконувати свої зобов’язання, банк не зможе відшкодувати збитки. Надавши кредит забудовнику, банк також не може проконтролювати, як він використовується. Дискусія щодо необхідності впровадження механізму ескроу, який працює у багатьох країнах, ведеться давно, але поки в Україні він не працює.
Припустимо, банки заливають у будівництво гроші, і будівництво починає активно зростати. Пропозиція значно перевищує платоспроможний попит. Це і є «бульбашка» - криза надвиробництва. Згідно з опитуванням, яке проводилося спільно з Gradus Research, сьогодні потреба в купівлі квартири є у понад 40% людей. Тих, хто може собі дозволити купити та купує - лише 3-5%.
Будівництво, реалізація нових проєктів орієнтується на попит, забезпечений коштами клієнта. Якщо такий попит є, нові майданчики активно розвиваються. Якщо ні - нема за що купувати майданчики й розпочинати будівництво. Механізм регулює себе самостійно.
Останнім часом спостерігається дефіцит нових проєктів. За 2 роки розпроданість квартир в об'єктах, що активно будуються та продаються, зросла з 40-45% до 67-68%. Рівень попиту та кількість покупок загалом мало змінюється, але обсяг грошових коштів збільшується за рахунок зростання цін. Його стимулює дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності.
Чому зниження цін у гривні малоймовірне?
Зростання добробуту населення не встигає за зростанням цін на нерухомість. Якщо ціни зростатимуть тими ж темпами, що й раніше, тих, хто зможе дозволити собі купити квартиру, буде менше. Кількість угод і проданих квадратних метрів потроху знижуватиметься, але обсяг грошових коштів на ринку й далі зростатиме. Це послабить тиск попиту на пропозицію та уповільнить зростання цін. Але зниження не буде.
У яких випадках воно відбувається? Наприклад, у певному проєкті є екстрамаржинальність, але не вистачає ліквідності. Щоб підвищити ліквідність, забудовник іде на компроміс із маржинальністю - для покупця це виглядає як зниження ціни.
Сьогодні екстрамаржинальності на ринку немає. Так, попит тисне на ціну та стимулює її зростання. Але паралельно зростає собівартість - і цей процес точно корелює із зростанням ціни. Собівартість будівництва зростає не лише в Україні. Дорожчають ресурси: на початку року це була сировина, а з нею сталь, бетон, дерево. Нині - енергоносії. Енергетична криза веде до інфляції, на тлі якої нерухомість навряд чи дешевшатиме.
Тобто зараз склалася ситуація, коли по-перше, у забудовників немає підстав знижувати маржинальність заради ліквідності, а по-друге, цінам нікуди падати, тому що знизу тисне зростання собівартості. Це дуже небезпечна історія. Там, де сьогодні маржинальність складає 30%, через рік вона буде 20%, а якщо необережно керувати бюджетом, собівартість може перевищити ціну реалізації.
Скільки насправді на ринку інвесторів?
Інвестиційна привабливість нерухомості справді висока. Ставки за депозитами залишаються низькими, що робить нерухомість оптимальним інструментом збереження та примноження коштів з точки зору балансу ризиків та прибутковості.
За результатами опитувань, на середину цього року серед тих, хто купив нерухомість, частка інвесторів склала лише близько 17%. Якщо хтось із забудовників каже, що у нього більшість квартир купують під інвестицію, це означає, що своєю ціновою політикою він створив кон’юнктуру, за якої до нього приходять лише інвестори - звичайні покупці просто не встигають. У такому разі забудовнику потрібно замислитися над своїми умовами продажу.
Важливо також розуміти, хто ці інвестори та що вони збираються робити зі своєю інвестицією в майбутньому? Вони збираються на цьому заробити, продавши актив на етапі введення в експлуатацію, чи зберегти кошти, перейшовши на ринок оренди? Останній у Києві дуже привабливий - щороку населення міста лише офіційно зростає на 20-30 тис. осіб, тож попит на оренду зберігатиметься.
Чого чекати від ринку у найближчому майбутньому?
У наступні роки пропозиція прагнутиме наздогнати попит. Імовірно, з’являться нові гравці: працювати на ринку, що швидко зростає, дуже цікаво, навіть якщо процес входження в нього складний і займає багато часу.
Через те, що ціни зростають швидше, ніж купівельна спроможність, попит потроху знижуватиметься. При цьому загальна вартість проданих активів у річному обчисленні, швидше за все, продовжить зростати, хоч і не так активно, як раніше. У підсумку ми прийдемо до того, що до кінця 2022 року показники повернуться на рівень 2019: розпроданість знизиться з 67-68% до 40-45%, а річне зростання ціни складе 11-13%.
Читайте також: Tegola дарує подарунки за підписку на Telegram канал!
Володимир Даниленко
Точка зору редакції може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.