Банк | Покупка | Продажа | НБУ |
USD | 39.800 | 40.300 | 41.289 |
EUR | 40.000 | 41.000 | 44.968 |
USD | 41.070 | 41.490 | 41.289 |
EUR | 44.630 | 45.230 | 44.968 |
Ураганный рост цен на рынке аренды владельцев уже не радует: одни сожалеют о заключенных контрактах, другие боятся продешевить и упустить арендатора. И все понимают: немалая часть потенциальных арендаторов согласится на оживающую ипотеку и выйдет из рынка.
Что есть: динамика арендных ставок Киева и Украины первой половины 2021 года
Арендные ставки в гривне с июля 2020 по июль 2021 выросли по всем сегментам:
Жилье. +20,1% в Киеве, средняя по Украине +9,6%. Наблюдаем возврат в столицу после локдаунов трудоспособного населения.
Офисы. +9,3% в столице, средняя по стране +31,8%. Отголоски перехода на гибридную работу. Владельцы офисов в регионах в 2020-м шли на серьезные уступки, сейчас цены восстанавливаются, но спрос на устаревший кабинетный формат стремительно снижается.
Торговля. +3,5% в Киеве, по Украине +6,1%. В сравнении с июльским уровнем инфляции 7,3% столичные арендаторы уходят в убыток. Остаются вакантными до 10% площадей.
Промышленно-складская. +31,3% в Киеве, в целом по стране 22,9%. Переориентация ритейла на доставку. Бурный всплеск e-commerce обнажил недостаток качественных складских площадей в столице.
Сравнительно равные тенденции демонстрирует Великобритания, США, Германии: растут ставки аренды жилья, восстанавливается спрос на офисы, рекордный рост стоимости недооцененной ранее инвесторами складской недвижимости.
На что ориентироваться инвесторам и владельцам доходной недвижимости Киева в ближайшей перспективе?
1. Долгосрочная аренда жилья с доступом к прогулочным зонам
Временные постояльцы бетонных коробок в полной мере оценили недостатки ограниченного пространства. Арендаторы оказались в выигрышной позиции: собрать чемоданы и переехать в новый ЖК или пригород проще, чем продать квартиру в никому не нужной хрущевке.
Абсолютное большинство семей с детьми, фрилансеров, топ-менеджеров ищет жилье вблизи безопасных общественных пространств: комплексы с собственными прогулочными зонами, набережными, скверами. Фотографии детских площадок, релакс-зон, ландшафтного дизайна двора переместились из последних кадров портфолио объекта на первые позиции.
2. Офисы большой площади, flex-офисы, корпоративные коворкинги
Гибридная работа с посещением офиса 2-3 дня в неделю, бронирование рабочего стола и переговорной стала нормой. Крупные компании преобразуются в agile-пространство: мультифункциональное, приспособленное для самостоятельной работы, брейн-штурмов, тренингов, видеоконференций, эффективных переговоров.
Flex-офис совмещает потребности компании в защите данных, эффективной работе мобильных рабочих групп, высокой производительности труда. Место работы становится корпоративным коворкингом:
Классические крохотные кабинеты абсолютно не соответствует современным представлениям о комфортном рабочем пространстве. Вырос спрос на аренду площадей от 500 м2, здесь размещаются deep-zone, переговорные, кухни, релакс-пространства.
3. Топ-арендаторы делают ремонт сами
Статусность офиса, фитнес-зала, мультибрендового магазина, банка + корпоративный стиль и креативные дизайнерские решения привлекают сотрудников лучше высокой зарплаты, рекламируют компанию в соцсетях, заставляют возвращаться посетителей.
Задача компании - создать уникальное пространство, в котором комфортно и персоналу, и посетителям. Дизайнеры уделяют внимание well-атмосфере, используют приемы биофильного дизайна. На основе BIM моделирования рассчитывается эргономика и инженерная оснастка каждого рабочего места. Текстиль и освещение создают интуитивно понятную логистику трафика.
Якорные арендаторы с собственными дизайн-проектами интересны владельцам бизнес-центров, это взаимовыгодные деловые отношения.
На рынке премиум-жилья столицы тренд только набирает обороты. Дизайн апартаментов под арендатора оправдан, если в качестве базы используется минималистичный стиль, лофт, скандинавский, хай-тек. В Киеве арендаторами жилья становятся крупные компании, для которых важно обеспечить своим топ-менеджерам максимальную безопасность и привычный комфорт. Гарантирована долгосрочная аренда и качественный ремонт помещений.
4. Hot-desking + коллаборация торговли и сферы услуг
Борьба ФОПов с мегасетями на рынке розничной торговли почти проиграна, созданные в 90-х рынки стремительно пустеют. Диджитализация создала новые форматы – дропшиппинг, кросс-докинг, интернет-магазины, реализация крафтовой продукции. Вначале торговцам хватало страницы в Instagram и аренды части склада. С развитием бизнеса возникла потребность в собственных шоу-румах. Если можно платить в складчину - зачем платить больше?
Мелкие торговцы создают пул арендаторов, фактически управляют нанятым помещением вместо владельца. Получается торгово-сервисный центр, аналог универсама: покупатель посещает шоу-румы торговцев и одновременно получает услуги парикмахера, косметолога, массажиста, мастера маникюра, ювелира, турагента, риэлтора, мелкого ремонта.
Принцип hot-desking, или незакрепленного рабочего места выгоден мелким предпринимателям:
В спальных районах Киева, пригородах и загородных поселках такой формат удобен и клиентам, и предпринимателям.
5. 100% пул арендаторов до сдачи склада в эксплуатацию, рост 3PL-складов и фулфилмента
Активность онлайн-торговли после отмены карантинных ограничений снизилась крайне незначительно. Потребители привыкли к доставке и покупкам в один клик. Ритейл и производители нуждаются в дополнительных местах хранения товарных запасов. В 2021 году В Киеве планируют ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м складских площадей. Большая часть арендована с правом субаренды. В 2022 году спрос на склады класса А сохранится - их просто не хватает.
Комплексные услуги 3PL-складов и фулфилмент-центров особенно востребованы в столице - отсюда легко доставить товар в любую точку страны за сутки. Комплексное обслуживание принципиально меняет логику аренды склада: компании с оборотом 3000+ в день выгоднее заключить договор на комплексное обслуживание, чем арендовать склад, оплачивать охрану, отопление, разгрузку, транспортировку.
Происходит перераспределение спроса в сегменте складской недвижимости: клиенты требуют безопасность, комфорт и комплекс услуг, которые склад класса С на бывшей фабрике оказать не в состоянии.
Сдача в аренду недвижимости особенно выгодна инвесторам в фазе роста рынка. Цены на аренду жилье и коммерческие объекты в большинстве сегментов опережают уровень инфляции. Одновременно накапливается стоимость самого актива. Сроки окупаемости инвестиций сокращаются.
О покупке объекта для сдачи в аренду стоит задуматься и мелким инвесторам: составьте пул, купите объект в складчину, получайте прибыль.
Интересно о ремонтах: 3 важных совета при выборе цвета краски для стен
Ольга Стажко
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.