Найбільш цікаві судові рішення в сфері нерухомості за 2020 рік

Як суд тлумачить певні
законодавчі норми

Про найцікавіші судові рішення, пов'язані з об'єктами нерухомості, розповів адвокат, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ Михайло.

1. Як отримати частку майна

Рішення суду щодо звернення стягнення на частку в майні, що є в спільній частковій власності.

Велика палата Верховного Суду сформулювала позицію, що, коли нерухомість належить боржнику на праві спільної часткової власності, тобто у правовстановлюючих документах визначені частки співвласників, то частка боржника є самостійним об`єктом цивільних прав. Отже, остання може бути продана з публічних (електронних) торгів без виділення в натурі та згоди інших співвласників.

Якщо нерухомість належить боржнику на праві спільної сумісної власності, як переважна кількість усієї нерухомості подружжя, то для звернення стягнення на частку боржника державний виконавець звертається до суду з поданням про визначення частки боржника у такому майні.

Читайте:

Реформа містобудування: у Раді зареєстровано два законопроекти. Що відомо

Передбачено це частиною 6, ст. 48 Закону України «Про виконавче провадження» та ст. 366 Цивільного Кодексу України і тлумачиться саме так, як наведено вище.

Постанова Великої палати ВС від 15 січня 2020 року у справі № 367/6231/16-ц. 

2. Як визнати право власності на будівлю

Позов про визнання права власності подаємо, якщо право на будівлю чи споруду ще не зареєстровано за жодним суб’єктом, а віндикаційний позов – якщо таке право зареєстроване. 

Велика палата ВС наголошує, що, коли право на будівлю чи споруду ще не зареєстровано за жодним суб’єктом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, правильним способом захисту порушеного права буде подання позову про визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України.

Відповідачем у такому позові слід зазначати власника земельної ділянки, на якій спірна будівля чи споруда розташована. У нашому випадку – це орган місцевого самоврядування.

Суд зробив правовий висновок, що, коли право на будівлю чи споруду вже зареєстроване за визначеним суб’єктом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, правильним способом захисту порушеного права буде подання віндикаційного позову на підставі ст. 387, 388 ЦК України.

Відповідачем у такому позові слід зазначати саме суб’єкта, зазначеного як власника спірного майна на момент подання позову в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Постанова Великої палати ВС від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18. 

Читайте:

Реформа містобудування: Мінрегіон ініціює введення персональної відповідальності у будівельній діяльності

Якщо домоволодіння знаходиться в спільній частковій власності і складається з декількох об’єктів нерухомості, то частка кожного із співвласників є частиною права на все домоволодіння як єдине ціле. 

У разі визнання права власності на частку в домоволодінні в порядку, передбаченому ст. 357 ЦК України, яке складається з декількох об’єктів нерухомого майна, суду не слід відразу визначати, які самі об’єкти належать кожному із співвласників. Адже спільна часткова власність кожного із співвласників розповсюджується на всі об’єкти домоволодіння у визначених судом частках.

Водночас саме домоволодіння є єдиним цілим (річчю) для співвласників. Тобто частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному із співвласників, виступає не як частина речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле.

Постанова КЦС ВС  від 16 вересня 2020 року у справі № 344/5437/17. 

4. Як ділити незавершений об'єкт 

Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації. 

На підставі частини 3 ст. 376 ЦК суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його.

Читайте:

Чи має генпідрядник отримувати ліцензію для здійснення будівництва (ПОРАДИ ЮРИСТА)

Це можливо, якщо такій особі у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано в користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення. Також за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проєктною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (частина 3 ст. 375 ЦК).

Постанова КЦС ВС від 25 серпня 2020 року у справі № 760/21223/17-ц. 

5. Про право власності на ділянку й об'єкт на ній 

Право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. 

Велика Палата Верховного Суду вважала, що при застосуванні положень ст. 120 Земельного Кодексу України в поєднанні з нормою ст. 125 цього кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти.

Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Тобто, за загальним правилом, закріпленим у частині першій ст. 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власникові.

Постанова Великої палати ВС від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17. 

6. Про оподаткування будівель промисловості

Верховний Суд вважає, що обмежувальне тлумачення пп. «є» пп. 266.2.2 ст. 266 ПКУ за рахунок введення додаткової ознаки надання пільги зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, – звільнення від оподаткування за критерієм «будівлі промисловості» лише об’єктів нежитлової нерухомості промислових підприємств (юридичних осіб) за суб’єктним складом не може бути застосовано, оскільки положеннями пп. 266.1.1 ст. 266 ПКУ визначено, що платниками податку є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Обираючи за вихідне поняття «промисловість», у зв’язку з яким застосовується аналізована податкова пільга, законодавець пов’язує звільнення від сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не тільки й не стільки з його статусом. Наприклад, придатністю його застосування у виробничому промисловому циклі, господарської діяльності без конкретизації видів промислового виробництва та організаційних форм, у яких воно здійснюється. А й з використанням будівлі з метою провадження виробничої діяльності, тобто її використанням за цільовим призначенням для виготовлення промислової продукції.

Суд визнає, що встановлення законодавцем певних податкових пільг зі сплати податку на нерухоме майно, як у пп. «є» пп. 266.2.2 ст. 266 ПКУ, мало на меті створити умови для стимулювання та зменшення податкового навантаження на тих платників податків (фізичних та юридичних осіб), які є власниками певних об’єктів нерухомості, що використовуються за функціональним призначенням, тобто для промислового виробництва.

Постанова ВС від 02.09.2020 року у справі № 0940/1909/18/. 

Читайте:

Закон Про єдину долю землі та нерухомості, розташованої на ній: чи стане перехід прав на землю насправді, автоматичним?

Дарування нерухомості родичу є недійсним після рішення суду про стягнення боргу. 

Правочин, учинений боржником у період настання в нього зобов`язання щодо погашення заборгованості перед кредитором, унаслідок якого боржник перестає бути платоспроможним, має ставитися під сумнів у частині його добросовісності та набуває ознак фраудаторного правочину (правочину, вчиненого боржником на шкоду кредитору).

При цьому та обставина, що правочин із третьою особою, за яким боржник відчужив майно, реально виконаний, не виключає тієї обставини, що він направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника та, відповідно, може бути визнаний недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства.

Постанова ВС від 14 січня 2020 року у справі № 489/5148/18. 

Читайте:

Підготовка до будівництва: на які аспекти звернути особливу увагу