Глобальний вплив пандемії
на локальний ринок офісів
До початку карантинних обмежень в березні, ринок офісної нерухомості в Києві демонстрував хороші фундаментальні показники. На фоні дефіциту якісних офісних приміщень у Києві активізувалась діяльність девелоперів та очікувалось близько 250 тис. кв.м до виходу на ринок у 2020 році. Більше того, передбачалось, що більша частина такого значного обсягу нових площ буде поглинута до моменту їх вводу в експлуатацію, зважаючи на відкладений попит на якісні приміщення великого розміру з боку зростаючих секторів ІТ та коворкінгів.
На ринку були всі передумови подальшого стрімкого розвитку офісного девелопменту, де протягом 2021-2024 років планувались до виходу на ринок чергові 500-600 тис кв.м (за прогнозами на кінець 2019) нової пропозиції в Києві. Кілька нових гравців планували виходити на ринок на базі значного досвіду в житловій забудові. Серед майбутніх проектів, деякі мали потенціал для якісного розвитку сегменту для ринку, який здебільшого стагнував з 2013 по 2019 рік. Особливо цікавими були проекти ревіталізації колишніх промислових зон поза центром міста, за прикладом успішних проектів в Європі.
Однак, через пандемію орендна активність на ринку офісної нерухомості сповільнилася, і загальне валове поглинання на кінець 2020 склало приблизно 93 тис. кв.м, що майже на 50% менше, ніж в минулому році в цей період. Угоди по оренді, переважно, були обумовлені необхідністю компаній короткостроково подовжити договори оренди, в умовах непередбачуваних обставин пандемії COVID-19. При цьому, помітною є динаміка скорочення займаної площі в більшості бізнес-центрів, переважно, завдяки IT-орендарям. Як результат, ринок, який протягом 2019 року поступово «розвертався обличчям» до орендодавця, знову досить швидко «став обличчям» до орендаря.
З досвідом минулих кризових періодів, коли зникав капітал і падав попит на офіси разом з орендними ставками, цього разу негативні очікування були посилені безпрецедентним небажанням та неможливістю використання офісів. Через очікування ідеального шторму, спекулятивний офісний девелопмент на ранніх стадіях концепцій чи проектування, протягом декількох днів березня був згорнутий і складений на верхні полиці шафи з ярликом «на кращі часи».
Тенденції локального ринку
Суборенда
На відміну від стабільних світових ринків, де 10-річна орендна угода з великими компаніями, які орендують десятки, а інколи, і сотні тисяч кв.м, є типовою, в Україні типовим строком оренди є 3-5 річний контракт на відносно невеликі площі. У зв’язку з цим, на розвинених ринках в кризових ситуаціях з’являється суттєвий обсяг суборенди. В Україні поки немає підґрунтя для такого феномену.
Гібридна офісна модель
Офісна децентралізація, або так звана модель «hub-and-spoke», безумовно набере обертів, в умовах якої гнучкість/ефективність офісного простору для персоналу буде суттєво збільшена, а час на пересування між домом і офісом - суттєво зменшений. Центральний офіс збереже представницьку функцію для важливих зустрічей і заходів, паралельно з мережею менших офісів-сателітів, розосереджених по місту, розташованих ближче до місця проживання співробітників.
В Києві даний тренд повинен дати поштовх новим офісним проектам на Лівому березі. Найкращими опціями для реалізації таких проектів, ймовірно, стануть колишні промзони, розташовані неподалік станцій метро, яких, на відміну від Правого берега, досі багато на Лівому березі Києва. Низькі капітальні витрати на придбання та реконструкцію, наряду з коротшим строком реалізації проекту, нададуть можливість орендодавцям запропонувати якісний, сучасний офіс за 2/3 орендної вартості В-класу в центрі міста.
Work-From-Anywhere
З точки зору користувача/орендаря, головним трендом пост-ковідного офісу стане формат Work-From-Anywhere, тобто з підвищенням гнучкості формату роботи, співробітники зможуть працювати буквально з будь-яких зручних для них локацій.
Гібридна офісна модель, при якій використання офісу буде дедалі більше орієнтуватись на технології, гнучкість, відкритість та колективну роботу, типові офісні приміщення старого зразка неминуче застаріватимуть. Для нових девелоперів це означатиме можливість, так само як і важливість, передбачити в нових проектах максимальну гнучкість і зручність загальної інфраструктури.
Таким чином, з огляду на короткостроковість орендних відносин, ми вважаємо, що протягом 3 років пост-Covid періоду відбудеться масова трансформація офісного простору зі значною міграцією орендарів за принципом якості, гнучкості і технологій. Що означатиме прискорене економічне застарівання проектів першого покоління без зручної інфраструктури загального використання.
Майбутня пропозиція: офіси, які матимуть попит
Обсяг нової пропозиції офісів в 2020 році склав приблизно 125 тис. кв.м (порівняно з прогнозом в 250 тис. кв.м на початку року). До кінця 2021 року ми очікуємо додаткові 180 тис. кв.м офісних площ (порівняно із попереднім прогнозом в 247 тис. кв.м), після чого ми очікуємо помітне сповільнення нової пропозиції в наступні 2 роки. Також, очікується вивільнення певного обсягу площ з існуючої пропозиції за рахунок перегляду бізнесом довгострокової потреби в офісах та з урахуванням переходу більшості бізнесу на гнучкий графік роботи.
Попередньо ми можемо передбачити вивільнення приблизно 20% - 25% існуючих площ протягом 2020-2023 років. При цьому, за умови відносного збереження темпів загального зростання бізнесу, ми не очікуємо суттєвих стрибків основних фінансових параметрів на ринку офісної нерухомості Києва.
Найбільш помітною тенденцією 2020 року є трансформація деяких офісів в 100% лаунж-формат, де повністю відсутні робочі станції. Офісні дизайнери називають таке рішення корпоративним коворкінгом. Але при тому, що такий супер гнучкий формат може бути зручним для деяких користувачів, для більшості офісів компроміс, скоріш за все, буде десь посередині: близько 50% залишиться в відносно класичному форматі стіл + стілець, а інша половина стане лаунж-зоною.
Майбутні виклики для бізнес-центрів
- Необхідність більших капітальних витрат для залучення орендарів (типовий фактор для економічного падіння)
- Більша гнучкість договорів оренди з можливими санкціями для орендаря
- Наявність в бізнес-центрі додаткових зручностей: комфортної лаунж-зони, зовнішньої тераси, конференц-кімнат, спільного лоббі, якісної food-інфраструктури
- Технологічність будівлі: керованість функціями будівлі, замовлення послуг та подібне з телефонного додатку
- Великий паркінг для автомобілей з місцями для зарядки електроавтомобілей (вимагає додаткової електричної потужності), велопарковка
Готові гнучкі офісні рішення в рамках бізнес-центруГнучкі офісні приміщення вже не розглядаються як нішева опція, а набувають важливого значення для широкого кола компаній. В міру популярності даного тренду, попит на гнучкі офісні рішення власники зможуть частково задовольнити самостійно, або ж із залученням професійних операторів гнучких офісних рішень.
Глобально ми спостерігаємо як все частіше оператори коворкінгів та гнучких офісів співпрацюють з власниками будівель у форматі, де власник будівлі стає інвестором і орендодавцем коворкінг - простору, а сам провайдер стає лише оператором - схема співробітництва, типова для готелів.
На українському ринку, наразі, на відміну від готельного сегменту, така модель поки що не була реалізована через небажання власників офісних будівель вкладати відносно значний капітал в поки що нетиповий для себе бізнес і доручити управління третій стороні із здебільшого невеликим досвідом роботи.
Інвестиції в комерційну нерухомість - що варто будувати, а що ні?
Ринок перейшов зі стану ринку орендодавця до ринку орендаря у зв’язку із ростом вакантності в більшості бізнес-центрів. При цьому, нові інноваційні будівлі будуть користуватися більшим попитом, що накладе додатковий тягар на застарілі та негнучкі будівлі. Конкурентною перевагою для нових об'єктів стане гнучкість: починаючи з суттєвих інвестицій в зони загального користування і технологію самої будівлі, закінчуючи збільшенням інвестицій на оздоблення офісів орендарів.
«Лаунж» стане ключовим словом подальшого розвитку офісного ринку, де формат корпоративного коворкінгу набуватиме все більшої популярності. Також вагомою перевагою буде гнучкий необмежений паркінг, незважаючи на те, що такий параметр може звучати як фантастика для Києва, цей фактор стає все більш актуальним з огляду на те, що під час пандемії автопарк серед офісних працівників збільшився вдвічі, і ця динаміка, скоріш за все, буде продовжуватись. Сьогодні 1 паркомісце на 100 кв.м офісу вже не є адекватним критерієм для будівлі А класу. В Америці біля кожної офісної будівлі є будівля паркінгу, з пропорцією 4-5 машиномісць на 100 кв.м офісу. Для Києва ця пропорція наразі все більше віддаляється від 100 і, наразі, є скоріше 2-3 машиномісця на 100 кв.м офісу.
Интересно о ремонтах: ранее мы писали,
как подобрать мебель после ремонта и стройки
Сергій Сергієнко
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.