Законодавчі новели 2020 року, які вплинуть на будівельний ринок

Законодавчі новели року

Одним із найвпливовіших нормативних актів цього року був Закону України «Про надання будівельної продукції на ринку», який наближає Україну до Європейських стандартів обігу будівельної продукції. І, хоча, за виключенням окремих положень, Закон набуває чинності лише з 1 січня 2023 року, виробникам, імпортерам та дистриб’юторам будівельної продукції варто вже сьогодні готувати свої бізнеси до життя в нових реаліях. Адже в момент набрання чинності цим Законом, ринок різко перейде від майже непідконтрольного, де кожен міг виробляти будь-яку продукцію, не спираючись на нормативи, до досить зрегульованої структури та чітких стандартів виробництва та якості готової продукції, а також щодо її реалізації та використання в будівництві. Також цей Закон буде стимулювати подальше зближення українського та європейського ринків, а тому, місцевим виробникам доведеться пройти випробування в умовах жорсткої конкуренції та боротьби за споживача, повідомляє Юрій, адвокат, старший партнер юридичної фірми.

Другою новиною, яка вже значний час не сходить з перших сторінок професійних ЗМІ та болісно знайома всім учасникам будівельного ринку є реформа органів ДАБІ. Розпочалась ця ініціатива ще в березні 2020 року, але, здається, що, навіть, станом на сьогодні, ніхто в країні не знає як саме реформувати цю систему та що робити з нею далі. У Верховну Раду України подавали та відкликались багато законопроєктів щодо цього питання, проте, жоден з них так і не був винесений на розгляд в сесійну залу. Нагадую, що весь цей час ринок живе без архітектурно-будівельного контролю і, думаю, ми ще зіткнемося в майбутньому з об’єктами, які в цей період було збудовано з порушенням будівельних норм та чинного законодавства.

Читайте:

Застройщикам смогут без решения суда аннулировать разрешения на строительство. Что известно об инициативе Минкульта?

Протягом року, особливо в часи передвиборчої агітації, популярним трендом в інформаційному полі був захист інвесторів у житлову нерухомість і, в результаті, увазі громадськості було представлено Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва». Законопроєкт може кардинально змінити функціонування будівельного ринку та механізми залучення коштів у будівництво. У разі прийняття законопроєкту, забудовникам доведеться відмовитись від сумнівних схем залучення коштів на кшталт попередніх договорів, адже правочини, які будуть укладені в порядку, що не передбачений законопроєктом, будуть нікчемними. Такі зміни означають, що Забудовники будуть досить обмежені в механізмах залучення коштів у будівництво, а деякі, передбачені чинним законодавством механізми (такі як житлово-будівельні кооперативи), залишаться поза законом.

Перший та третій фактори прямо вплинуть на собівартість нових квадратних метрів та кінцеву їх вартість для інвесторів, а другий буде закладатись чи не закладатись, на що ми всі надіємось, у адміністративних витратах.

Читайте:

Оподаткування чи іпотека?! Точки зору експертів і представників влади щодо можливих змін на ринку житлового будівництва України

На фоні бурхливого розвитку реформи децентралізації влади, в країні досить суттєво була видозмінена система містобудівної документації на місцевому рівні, а також лібералізовано процес зміни цільового призначення земельних ділянок, на який фактично останні 5 років діє мораторій, у зв’язку з відсутністю оновленої містобудівної документації на місцевому рівні. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» було запроваджено новий вид містобудівної документації – комплексний план просторового розвитку території територіальної громади, який призначений спеціально для стимулювання розвитку об’єднаних територіальних громад. Це симбіоз містобудівної та землевпорядної документації. І це дуже важливо з огляду на те, що саме на фоні конфлікту термінології та визначення, хто перший («головніший») і виникало багато конфліктів та проблем у забудовників. І хоча Закон набере чинності лише 24 липня 2021 року вже відомо, що ОТГ зможуть отримати субвенції на розробку комплексних планів, тому у територіальних громад є прекрасний шанс розробити якісну та передову містобудівну документацію за рахунок залучених коштів. Наприклад, передбачати в на території ОТГ логістичний центр або індустріальний парк, що дозволить створити робочі місця, залучити інвестиції, стимулювати розвиток ОТГ та заробити головам ОТГ політичних балів.

Ще один стимулюючий механізм для місцевих громад передбачений законопроєктом «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України (щодо вдосконалення системи місцевого оподаткування)». Планують змінити структуру податку на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки і зробити базою оподаткування оціночну вартість нерухомості. Імовірно це зробить більш справедливим розмір податку для різних регіонів і видів нерухомості (тому що оцінка буде значно відрізнятися). Також важливою особливістю законопроекту є те, що податок планують стягувати не тільки з введених в експлуатацію будівель, а й з тих, які в експлуатацію не ввели, але фактично вони придатні до використання. Планується, що це дозволить наповнити коштами місцеві бюджети.

Читайте:

Що робити в разі незаконної відмови видати містобудівні умови та обмеження? (ПОРАДИ ЮРИСТІВ)

Не оминули зміни і столичну містобудівну документацію, протягом 2020 року, Київ чекав на затвердження нового генерального плану міста, адже поточний сильно застарів з 2002 року. В складі нового генерального плану також очікується затвердження історико-архітектурного опорного плану, що дозволить розблокувати будівництво та реставрацію об’єктів в центральному історичному ареалі міста, адже без нього органи охорони культурно спадщини відмовляють в погодженні проєктів будівництва. Після карантину планується проведення громадських слухань щодо нового містобудівного суспільного договору столиці, проте, здається, що карантинні обмеження це нова реальність, а тому чекати на їх завершення поки не доводиться, та було б доцільним використовувати ІТ рішення для оперативності проходження таких процесів, після внесення відповідних законодавчих змін.

І фінальною новиною року стає на диво виконана обіцянка влади щодо зменшення ставок за іпотечними кредитами, вже зараз частина банків видає іпотечний кредит під 10% річних, що в порівнянні з торішніми 18-20% є значним прогресом. Звісно, поки такі кредити доступні не всім, але очікується подальша лібералізація і зниження іпотечної ставки до 8%, що дозволить зробити доступнішою нерухомість та стимулювати економіку країни.

У підсумку, на мою димку, не дивлячись на пандемію, рік видався досить вдалим для української нерухомості, адже зміни, які вже відбулись та тенденції ринку, які вже зараз були закладені, мають привести до встановлення чітких правил гри на ринку та підвищення якості продукції, яку надає будівельна галузь кінцевому споживачеві. Звісно, що підвищення якості та збільшення доступності житла за рахунок дешевої іпотеки стимулює попит, що, в свою чергу, стимулює зростання цін на українську нерухомість у 2021 році.

Читайте:

Офіс протидії рейдерству: майже 80% звернень стосувалися реєстрації нерухомості