Оподаткування чи іпотека?! Точки зору експертів і представників влади щодо можливих змін на ринку житлового будівництва України

Оподаткування чи іпотека? 

Іпотечне кредитування – це дієвий інструмент для розвитку будівельного ринку. Про це дискутували більше ста професіоналів, під час круглого столу «Житлове будівництво як інструмент підтримки економіки України: оподаткування чи іпотека?!», організованому КБУ. Захід пройшов у онлайн та оффлайн-форматах.

«Будівельна галузь – найпотужніший мультиплікатор, що вирішує комплекс соціальних проблем та надає поштовх економіки загалом. Галузь та населення потребують прозорих правил», - зазначив Президент КБУ Лев ПАРЦХАЛАДЗЕ.

Він наголосив, що є декілька ініціатив щодо реформування фінансових взаємовідносин у галузі. Зокрема, мова йде про запропоновану Державною податковою службою ініціативу щодо необхідності оподаткування операцій, пов’язаних з інститутами спільного інвестування (інвестдоговори).

Президент КБУ поінформував: «За нашою оцінкою, у нинішніх умовах це знизить обсяги введення житла та підвищить ціну квадратного метру. З іншого боку, Мінфіном анонсовані нові ініціативи щодо стимулювання іпотечного кредитування в Україні. Іпотека – дуже важливий важіль».

Ще в березні КБУ провела Іпотечний форум. Тоді іпотечна ставка коливалася від 18 до 24%. А вже в вересні опустилася нижче 13% річних. Однак, Україна потребує, на першому етапі, зниження іпотечної ставки до 8-10%.

«Під час форуму ми визначили потрібні механізми та інструменти, для запуску успішної іпотеки в Україні: зниження первинного іпотечного внеску з теперішніх 25% до 10%, орієнтація при наданні іпотеки потрібно на дохід всієї родини, а не тільки людини, яка оформляє кредит. Також потрібно створити умови захисту прав кредиторів, зокрема доцільним вважаєм використання механізмів страхування об’єктів та впровадження інструментів ЕСКРОУ рахунків», - окреслив коло питань круглого столу Лев ПАРЦХАЛАДЗЕ.

Тимур ХРОМАЄВ, Голова Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, наголосив, що Україна має приводити фінансовий сектор у відповідність з європейськими стандартами, тож зміни і на ринку первинної нерухомості на часі.

«У будівельників не існує чіткої системи фінансування етапів будівництва і формування чітких контрактних відносин з людьми, які прийшли за купівлею нерухомості. Вони не прийшли за інвестуванням у безхмарне майбутнє. Ми вбачаємо, що відсутність обліку об’єктів будівництва, неможливість формування першого активу при етапі будівництва створює дуже великі ризики того, що люди не отримують житло, перекладають ризики на інвесторів, з якими вони не можуть впоратись. Як регулятор у цьому році отримали мандат на нагляд над ФФБ та іншими механізмами фінансування і розглядаємо це як одну велику проблематику. Ми вважаємо, що ці інструменти потрібно розглядати як тимчасові, при цьому не підтримуємо жорстку точку зору податкової. Потрібна відбудова прозорої системи взаємовідносин забудовника та покупців, у тому числі впровадження інструментів обмеження ризиків – страхування, ескроу-рахунки тощо. Тому ми підтримуємо законопроєкт Олени Шуляк про реєстрацію квартир у новобудовах та рекомендації щодо компаній з управління фондами», - наголосив Тимур ХРОМАЄВ.

Ельвіра ЛЕВЧЕНКО, заступник голови правління Держмолодьжитло, розповіла про проблеми ринку на прикладі фонду, який більше 20 років реалізує ряд програм, у том числі по іпотеці.

«Головна проблема - низька платоспроможність, адже ми працюємо з держсектором, молодими та багатодітними сім’ями. Зокрема, якщо платіж по іпотеці більше суми платежів за орендне житло, то цей кредит буде проблемним. Також з 2019 року у нас зросла кількість проєктів, здача яких затягується з ініціативи забудовників. Це пов’язано з небажанням бізнесу потрапити під НДС за непродані квартири. Тож об’єкт не вводиться доти, поки не буде реалізована остання квартира», - зазначила Ельвіра ЛЕВЧЕНКО. З відносно позитивних трендів чиновник назвала, що на фоні дефіциту держфінансування, за останні 4 роки значно активізувались муніципальні програми, які таким чином підтримують і населення, і локальних забудовників.

Народний депутат Ганна БОНДАР звернула увагу на необхідність розвитку сектору орендного житла.

«Поки практично вся державна політика націлена на те, щоб розвивати власність. Ця модель завжди буде чутлива до фінансових криз. При цьому якщо вирішувати проблему житла не з метою отримання прибутку, а з метою забезпечення даху над головою, бажано розвивати певні міські програми з муніципального орендного житла. У місті Київ не будується муніципальне житло взагалі з 2007 року. У той час як в Європі це дуже розвинена ситуація, зокрема, в Австрії біля 40% житла є муніципальним, а з нього 60% соціальне житло, і фактично жоден віденець не може залишитись без даху над головою. Є певні інструменти у США, найліберальнішій країні у світі, коли міста або штати співпрацюють з девелоперами, щоб забезпечити певну кількість квартир для соціально незахищених верств», - наголосила Ганна БОНДАР.

Сергій МАМЕДОВ, голова правління Глобус Банк – члена Ради директорів КБУ, наголосив, що основною проблему розвитку іпотечного кредитування, є той факт, що первинний ринок житла з точки зору НБУ є більш ризикованим за вторинний, не кажучи вже про споживче кредитування. Майнові права по іпотеці НБУ не розглядає як залог. Банки, які вже видають іпотечні кредити на первинному ринку, мають резервувати 10% суми кредиту, ті, що бажають вийти на ринок іпотечного кредитування – 20%.

«Згідно зведеним даним НБУ, на сьогодні середня іпотечна ставка на вторинному ринку 14,9%, на первинному 18,2%. І різниця у 3% пояснюється тим, що під первинний ринок банки формують резерви, під вторинний ні. Поки кредитувати авто чи товари економічно більш вигідно, тому не дивно, що не більше десяти банків пропонують іпотечні кредити», - розповів Сергій МАМЕДОВ.

З позитивних трендів банкір назвав зниження облікової ставки НБУ до 6% та сприятливу ментальність. «Українці більш схильні мати власне житло, а не орендувати», - констатував він.

За його думкою, для стимулювання іпотеки перш за все необхідно визначити поняття соціального житла.

«Всі кредити на житло до, наприклад, 1 млн грн, не потребують підтвердження рівня доходу, це значно спростить отримання. Люди відповідально відносяться до погашення іпотеки. Ось цифри. Зазвичай банки видають кредити від 5 і більше років. Статистика нашого банку – на який би строк ми не видавали, середній строк погашення 2,5 роки. Якщо НБУ буде активно рефінансувати іпотечні програми – програма активізується у рази. Можна ставити умови рефінансування – наприклад, готовність від 50%», - сказав Сергій МАМЕДОВ.

«Податкові ініціативи, озвучені Мінфіном, це одразу зниження обсягів ринку та підвищення ціни. Щодо питання, піднятого Тимуром Хромаємим, підвищення відповідальності забудовника, то ми бачимо вирішення у збільшенні повноважень професійних об’єднань, а саме саморегулівних організацій», - прокоментував Віталій БАБЕНКО, генеральний директор Асоціації «Регіональне будівництво» (Харків).

Віце-президент КБУ Анатолій БЕРКУТА наголосив: «Слід зазначити, що будівельна галузь фондоутворюючою, однак вона повністю залежить від можливості інвестиційних намірів забудовників, у тому числі у житловому секторі від фінансової спроможності населення. Порівняємо результати 1987 року, коли питанням забезпечення житла опікувалась лише держава, тоді було введено в 21,3 млн кв.м житла, та нинішні цифри - за перше півріччя 2020 в Україні введено в експлуатацію 3,7 млн. кв.м., до кінця року очікуємо близько 8-9 млн кв.м. Стимулювати розвиток цього сектору мають прозорі правила та доступна іпотека».

Андрій ЖУРЖІЙ, засновник Смайл Девелопмент підкреслив: «У законопроєкті про реєстрацію новобудов я не підтримую ідею про гарантовану частку, яку не можна продавати до завершення будівництва. Бо як юрист скажу, що будь-яке обмеження лише нова робота для юристів по пошуку способів обходження цих обмежень. Держава мала б установити систему критеріїв для девелоперів, які бажають приймати участь у держпрограмах. А ще, наприклад, у випадках коли це перше житло, держава мала б компенсувати відсотки».

Президент Асоціації підприємств-будівельників "Інтергал-Буд" – члена Ради директорів, Володимир ЗУБИК наголосив що саме доступна іпотека – найкращі ліки для економіки: «Мультиплікатор житлового будівництва – рекордні 11,5». Доступна іпотека вирішує цілу низку питань: збільшує податкові надходження, дозавантажує банківську систему, підтримує вітчизняного виробника будматеріалів та залучених до проєктів робітників всіх ланок; забезпечує громадян сучасним житлом та дає можливість вирішити болюче питання застарілого житла, тощо.

Олена ШУЛЯК, Заступник Голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, розповіла про законодавчі ініціативи.

«Більше місяця вже обговорювався закон про реєстрацію новобудов. Ми отримали всі зауваження від державних органів, професійних організацій та навіть постраждалих інвесторів. Через тиждень ми плануємо онлайн обговорення. У НБУ є багато пропозицій щодо забезпечення гарантованої частки, яку не можна продавати до вводу в експлуатацію (у тексті 10-13%).Цей законопроєкт ми точно зареєструємо у цьому році», - пообіцяла Олена ШУЛЯК. Щодо змін у оподаткуванні, то є деякі напрацювання, які потребують детального обговорення з професійною спільнотою.

«Україна для розвитку потребує прозорих правил для будівельної галузі – прозорих та зрозумілих для покупців, для будівельників, для тієї ж податкової. Ми консолідуємо всі пропозиції від учасників круглого столу», - резюмував Лев ПАРЦХАЛАДЗЕ.

 

https://www.facebook.com/kbuorgua/posts/832958550790738 

 
Джерело: Прес-служба КБУ