Доступная ипотека: почему ставка 10% ничего не изменит в ситуации с жильем в стране

Доступная ипотека: почему 10%
не "вытянет" рынок

Рыночные ставки по кредитам, которые сейчас все же ближе к 15%, имеют свой плюс, поскольку они дают практически неограниченный финансовый ресурс. Банки собирают депозиты и выдают кредит. Выдав кредит, они снова собирают депозиты и выдают кредиты - и так далее бесконечное количество раз, все участники процесса при этом удовлетворены. Командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, а потому его ресурс ограничен лишь собственными деньгами.

При ставке 10% государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут вовлечь на это депозитные средства вкладчиков, поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса. Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков по 8,5% и выдавать деньги по 10%, поскольку оставшиеся 1,5% не покроют их риски.

Ведь с позиции риска, из 100 заемщиков по ипотеке в будущем два заемщика могут не вернуть кредит. Тогда банк с оставшихся 98 заемщиков соберет лишь 107,8 (98*1,1=107,8) займов, вместо 110, а отдавать по депозитам нужно будет 108,5.

А не отдать эти двое могут потому, что банк в будущем не сможет, например, забрать квартиру по суду в случае, если по долгу не будут платить, потому что ипотечная квартира может оказаться единственным жильем или иметь еще какие-либо ограничения. Когда речь заходит о статистике, то такие случаи точно будут. Этот риск, естественно, отражается на процентах по кредиту, потому что риск стоит денег. Сегодня риск в Украине стоит больше, чем озвученные 2%, и из-за этого и вытекают рыночные ставки, которые сегодня ближе к 15% и выше.

Банки смогут выселять должников? Президент ветировал продление моратория на отчуждение жилья за долги

Но, например, госбанки конечно же могут выдавать кредит и по 10%, и 5%, и по 0% годовых, ведь они сами хозяева своих денег. Но тогда они смогут рассчитывать лишь на свои деньги, без денег вкладчиков. А в этом случае общий объем выданных кредитов по такой ипотеке не может быть большим.

Ставка 10% по ипотеке, возможно, позволит госбанкам раздать ипотечных кредитов на, скажем, 10 млрд грн за несколько лет или, в лучшем случае, даже на 50 млрд грн. Но этот объем ничего не изменит в общей ситуации с жильем в Украине.

Ведь образно говоря, для "счастья" людям нужно иметь 30 квадратных метров жилья на одного человека. Если грубо прикинуть эти нормы к Украине, то стране нужно иметь жилой фонд, равный 1,2 млрд квадратных метров жилья. Если прикинуть, что средний цикл обновления жилого фонда будет составлять 50 лет, то в год стране нужно строить 24 млн квадратных метров жилья, что будет примерно равно 0,6 квадратных метров возводимого жилья в год.

В целом в мире как раз и считается, что строить нужно от 0,5 метров жилья в год и выше. Но 0,5 метров жилья в год - это темп для нормальной жизни, при котором идет, так сказать, рутинное обновление жилого фонда. Но когда страна активно строится, либо активно обновляет свои фонды, темп строительства уже доходит до 1 квадратного метра в год на человека.

Украине, учитывая то, что в стране уже огромное количество ветхого и старого жилья, для "счастья" нужно как раз таки строить по 1 квадратному метру жилья в год. То есть около 40 млн квадратных метров жилья в год.

Эти 40 млн квадратных метров жилья в деньгах будут равны примерно 20-40 млрд долларов в год, если считать стоимость квадратного метра по 500-1000 долларов. Многие возразят, что жилье в регионах стоит дешевле. Но тут можно ответить, что да, уже существующее жилье стоит меньше, но за меньшие деньги нельзя построить жилье.

Глава НБУ рассказал почему банки не спешат работать с ипотекой

С помощью ипотеки обычно финансируется до половины стоимости покупаемого жилья. Ведь люди покупают жилье и без ипотеки, к тому же ипотека покрывает не всю стоимость жилья, ведь почти всегда при ипотечном кредитовании есть первоначальный взнос. Если исходить из этого, то для "счастья" общий объем выдаваемых кредитов по ипотеке должен составлять 10-20 млрд долларов в год или, если считать в гривне, - 270-540 млрд грн в год.

При этом, если посчитать, что ипотека в среднем будет выдаваться на 15 лет, то общий объем ипотечного портфеля будет составлять 2-4 трлн грн (среднее 7,5 лет).

На фоне таких цифр, ипотека по 10%, пусть даже на 50 млрд грн за несколько лет, - это будет больше "галочкой", а не реальным решением жилищных проблем в Украине. Для полноценной ипотеки стране все же нужны реальные рыночные ставки по 10%, а не ставки, достигнутые командно-административным методом.

А для этого стране нужно снижать риски по кредитам, держать инфляцию в узде, уважать и защищать право на частную собственность, иметь надежную и устойчивую гривню, повышать доверие к стране и устойчивости ее финансовой системы. Тогда и рыночные ставки со временем упадут до 10% и менее. То есть надо бороться с болезнью, а не с ее симптомами.

Доведеться платити значно більше: чому іпотека під 10% може стати дорогим задоволенням 

Читайте також: раніше ми писали про економічну доцільність використання теплових насосів для опалення помешкання