Енергомодернізація вашого будинку. Хто може бути інвестором? - роз’яснення Мінрегіону

Енергомодернізація будинку.
Як організувати та профінансувати 

Ефективне управління багатоквартирним будинком та впровадження енергоефективних заходів - це ключові завдання, які стоять перед Правлінням об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ).

На сьогодні питання ефективного споживання теплової енергії власниками багатоквартирних будинків стоїть дуже гостро. Кожне ОСББ несе відповідальність за користування і обслуговування майна, що знаходиться у їх підпорядкуванні.

Джерелами фінансування ОСББ можуть бути кошти співвласників багатоквартирного будинку. Щоб залучити таке фінансування потрібно скликати загальні збори співвласників та проголосувати за такий варіант, - зокрема щодо рішення про збільшення розміру внесків на утримання будинку (для прикладу, створити ремонтний фонд), або співвласники погоджуються сплатити свою частку від повної вартості ремонту чи модернізації окремим внеском - одноразовим на оплату робіт, або регулярним, на оплату регулярного платежу (кредиту, розстрочки).

Додаткові кошти співвласники можуть отримати як результат доходу від використання спільного майна (передача в оренду приміщень, отримання доходу від реклами, використання внутрішньо будинкового майна інтернет-провайдерами, дохід від розміщення на дахах сонячних електростанцій та ін.), а  також пасивних доходів від розміщення депозитів.

Варіант із поступовим накопиченням коштів для ремонту, в тому числі через внески співвласників, є більш надійним. Співвласники встановлюють спеціальний внесок, наприклад, на ремонт чи модернізацію будинку, який сплачують щомісяця невеликими сумами протягом певного часу, що дає можливість розмістити їх на депозитному рахунку у банку та отримати додатковий дохід. Таким чином за допомогою незначних внесків можна здійснити проведення значної модернізації багатоквартирного будинку.

Якщо Вас не влаштовують ці механізми заощадження коштів, ви завжди можете звернутися по залучення коштів від зовнішніх джерел фінансування - кредит, лізинг або договір з іншою стороною, зокрема енергосервісною компанією (далі - ЕСКО) - або звернутися по фінансування до програм місцевого та державного бюджетів, добровільних внесків юридичних і фізичних осіб та грантів проєктів міжнародної технічної допомоги.

Читайте:

Як скористатись безоплатною правовою допомогою у сфері ЖКП – роз’яснення Мінрегіону

Станом на 2020 рік велика кількість жителів багатоквартирних будинків вже скористалися перевагами залучення кредитних коштів для енергомодернізації своїх будинків. Так, для того щоб розпочати процес отримання кредиту у банку по впровадженню енергоефективних заходів, жителям ОСББ потрібно зібратися на загальних зборах та прийняти відповідні рішення щодо здійснення робіт та щодо кредитування.

Голові ОСББ перед скликанням загальних зборів рекомендується ретельно вивчити практику впровадження енергоефективних заходів на прикладі інших багатоквартирних будинків, зокрема питання економії та рівня комфорту, які забезпечать впровадження енергоефективних заходів, строки та вартість робіт щодо впровадження цих заходів, умови кредитування банків, умови здешевлення енергоефективних заходів за рахунок урядової та місцевої програм енергоефективності тощо.

Окремо слід запросити на загальні збори спеціалістів компаній, які пропонують енергоефективне обладнання та послуги по його встановленню, енергоаудиторів, а також представників банків. Якщо ви запросите на загальні збори іншого голову ОСББ, який на власному досвіді зможе поділитися з вами корисною інформацією з залучення банківських коштів та спеціалістів профільних компаній для реалізації енергоефективних заходів у будинку, ви отримаєте значно швидший і ефективніший результат впровадження енергоефективних заходів у вашому будинку.

У 2014 році Україна запровадила урядову програму по підтримці енергоефективності. Держава запропонувала власникам житла європейські підходи до реалізації проектів з енергозбереження. Заходи, що допомагають стимулювати населення, ОСББ та житлово-будівельні кооперативи (далі - ЖБК) до впровадження енергоефективних заходів шляхом відшкодування частини суми кредитів, залучених на придбання енергоефективного обладнання або матеріалів реалізуються відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 01.03.2010 № 243 «Про затвердження Державної цільової економічної програми енергоефективності і розвитку сфери виробництва енергоносіїв з відновлюваних джерел енергії та альтернативних видів палива на 2010-2020 роки». 

Урядом створено програму (Теплі кредити) з підвищення енергоефективності житлового фонду, якою передбачено відшкодування частини суми залучених кредитів за такими напрямками:

• стимулювання фізичних осіб - індивідуальних власників житла (крім окремих квартир багатоквартирних будинків);
• стимулювання придбання котлів з використанням будь-яких видів палива та енергії (за винятком природного газу та електроенергії);
• стимулювання об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) до впровадження енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках.

Програма передбачає відшкодування:

• 20% суми кредиту (але не більше 12 тис. грн.) на придбання негазових/неелектричних котлів для фізичних осіб;
• 35% суми кредиту (але не більше 14 тис. грн.) на придбання енергоефективного обладнання/матеріалів для фізичних осіб - власників приватних будинків;
• 40% суми кредиту (але не більше 14 тис. грн. в розрахунку на одну квартиру) для ОСББ/ЖБК, як юридичних осіб, для загальнобудинкових заходів.

Якщо позичальником є фізична особа, яка отримує субсидію на оплату житлово-комунальних послуг, то розмір відшкодування становитиме 35% як за напрямком придбання котлів, так і для інших енергоефективних заходів, але не більше 12 000 гривень.

Якщо в складі ОСББ є родини-отримувачі субсидії, таке ОСББ отримує відшкодування у середньозваженому розмірі між 40% і 70% — залежно від кількості квартир-субсидіантів і розраховуватиметься за окремою формулою, регламентована постановою Кабінету Міністрів України «Про деякі питання використання коштів у сфері енергоефективності та енергозбереження».

Утеплити будинок стало доступніше .Фонд енергоефективності спростив умови надання грантів

03 вересня 2019 року введено в дію Програму Фонду енергоефективності щодо підтримки енергомодернізації багатоквартирних будинків «Енергодім». Головною його задачею є надання державної фінансової підтримки мешканцям багатоквартирного житлового фонду для реалізації енергоефективних проектів. Гранти Фонду енергоефективності надаються ОСББ на безповоротній основі та можуть покривати, в залежності від обраного пакету, до 70 % вартості енергоефективних проектів.

Детальніше про програму «Енергодім» можна дізнатись на сайті Фонду енергоефективності.

Концепція функціонування Фонду енергоефективності розроблялась на основі досвіду реалізації програми Теплих кредитів - Державної цільової економічної програми енергоефективності.

Крім того, враховуючи, що на сьогодні в Україні набирає обертів впровадження заходів з енергоефективності в житловому секторі, на місцевому рівні також затверджують свої програми підтримки енергомодернізації для фізичних і юридичних осіб, ОСББ і ЖБК. 

Такі програми можна поділити на: обласні, районні, міські. 

За механізмом підтримки програм поділяються на: 

• компенсація частини або всієї відсоткової ставки за користування кредитними коштами;
• компенсація частини тіла кредиту одноразово, по факту виконаних робіт (за принципом компенсації Державної програми); 
• співфінансування проєктів із підвищення енергоефективності багатоквартирних будинків.

Отже, використовуючи можливості від програм місцевої підтримки, співвласники багатоквартирних будинків можуть знизити свої витрати на проведення енергоефективної модернізації власного будинку.

Питання укладення таких специфічних угод, як договори лізингу або енергосервісного контракту також вирішуються на основі рішень ОСББ на загальних зборах. У разі якщо співвласники багатоквартирного будинку захочуть скористатися лізингом, то мова може йти лише про фінансовий лізинг. 

Фінансовий лізинг - це надання майна в користування на строк, близький до строку повної його амортизації. Коли строк лізингу закінчується, майно лишається у власності лізингоодержувача. 

Як і для кредиту, так і для лізингу, виплати для співвласників розтягуються в часі, плата за майно, що буде знаходитись у використанні, можлива відразу після укладення договору (кредиту чи лізингу). Для прикладу, під час кредитування майно переходить у власність співвласників багатоквартирного будинку з моменту купівлі, а при фінансовому лізингу - після спливу строку дії договору. Лізингодавець, на відміну від банку-кредитора, як правило, не вимагає додаткових умов до договору.

Загальна сума, а також рівномірність лізингових платежів, установлюються на договірній основі, при цьому вони можуть мати й неперіодичний характер. Одним із вагомих недоліків фінансового лізингу, а по суті - головною відмінністю лізингу від кредиту, є обмеження щодо об’єктів фінансування. Так, за рахунок кредиту можна профінансувати будь-які витрати на ремонт або модернізацію багатоквартирного будинку: купівлю матеріалів, технічних засобів і приладів, вартість робіт тощо. Об’єктом же лізингової угоди може бути обладнання, устаткування, прилади. Під час здійснення енергетичних заходів у будинку можна взяти у фінансовий лізинг індивідуальний тепловий пункт, теплові насоси, загальнобудинкові лічильники води, тепла чи газу. А ось установлення нових вікон, утеплення стін або даху профінансувати за рахунок лізингу є неможливим.

У Законі України «Про запровадження нових інвестиційних можливостей, гарантування прав та законних інтересів суб’єктів підприємницької діяльності для проведення масштабної енергомодернізації» енергосервіс є комплексом технічних та організаційних енергозберігаючих заходів, спрямованих на скорочення замовником енергосервісу витрат на оплату паливно-енергетичних ресурсів або житлово-комунальних послуг порівняно із споживанням за відсутності таких заходів. 

ЕСКО в Україні - це інструмент для залучення інвестицій енергосервісних компаній у термомодернізацію громадських будівель. Проте договірна модель енергосервісного контракту так само може використовуватись для здійснення енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках на договірних основах. ЕСКО-контракт передбачає, що інвестор впроваджує заходи з енергоефективності за власні кошти, які повертає з отриманої економії витрат на оплату спожитих паливно-енергетичних ресурсів та води, а потім за рахунок цієї ж економії отримує прибуток протягом обумовленого в договорі періоду часу. 

Як правило, однією з умов ЕСКО контракту є проведення енергетичного аудиту будинку. На основі даних, отриманих під час енергетичного аудиту, визначається базова лінія споживання енергоресурсів оцінюється окупність інвестиційного проєкту й розраховується строк ЕСКО-контракту.

Так, Законом України про ЕСКО, встановлено. що енергосервісні договори можуть укладатись на строк до 15 років. Протягом дії такого договору, розмір витрат замовника на оплату паливно-енергетичних ресурсів та житлово-комунальних послуг не змінюється. Щодо будівель житлового фонду такі угоди можуть укладатись на узгоджених сторонами договору умовах.

Так, створення в Україні належних умов для діяльності енергосервісних компаній та впровадження енергосервісних договорів є однією з вимог Директиви 2012/27/ЕС Європейського парламенту і Ради, яку Україна зобов’язана імплементувати у своє законодавство.

Основними етапами реалізації енергосервісного контракту є:

• визначення переліку об’єктів та базових рівнів споживання;
• оголошення та проведення процесу закупівлі енергосервісу;
• укладання енергосервісного договору з переможцем;
• впровадження заходів з енергосервісу;
• вимірювання і верифікація рівня досягнення економії та виплати;
• завершення енергосервісних договорів.

Отже впровадження заходів з енергоефективності не тільки дозволяє економити на оплаті спожитих енергоресурсів, але і підвищує строк служби будівель на створює комфортні умови для життя.

Таким чином, приймаючи рішення стосовно способу фінансування проєкту з енергоефективної модернізації свого будинку, співвласникам варто ретельно оцінити всі «за» і «проти» того чи іншого способу та порадитися з відповідними фахівцями.