Рынок недвижимости vs карантин. Что с застройщиками и как изменилась ситуация на стройплощадках

Особенности строительства во время
коронавирусного карантина

Карантин наращивает обороты – на рынке жилья уже просело число сделок, а перспективы отрасли на будущее выглядят не очень оптимистично. Кто выживет, кто продолжит покупать, а главное – как карантин ударит по экономике страны и рынку жилья, узнавали у Сергея Кучера, генерального директора украинско-немецкой компании Edelburg Development.

Что происходит на ваших стройплощадках, в отделах продаж сегодня – не только здесь, в Украине, но и в Европе, где у вас также есть несколько проектов?

Сергей Кучер: В Украине стройку мы не остановили, придерживаемся взятых темпов. Да, это не просто из-за ряда технических моментов. Например, на объект должна была прибыть сменная бригада, но из-за карантина не смогла. Пришлось искать замену. Но пока все эти проблемы мы способны решить без отклонений от графика. 

В офисе остались только те сотрудники, работа которых невозможна по удаленке, но таких очень мало. Все остальные, как и прочие украинцы, работают в удаленном режиме.

Конечно, продажи заметно упали, особенно в сегменте, на котором мы специализируемся – бизнес-классе. Прежней динамики нет. Но по-прежнему есть целевые звонки, есть просмотры, люди приезжают на объекты.

В целом по столичному рынку продажи упали в 3-5 раз. Но все крупные украинские девелоперы строительство не прекратили. 

А вот в Австрии, где у нас есть проекты, полностью остановлены все стройки – таково предписание муниципалитета и строительной полиции: категорически запрещено что-либо делать на стройплощадках. Продажи, соответственно, тоже запрещены. 

Читайте:

Бизнес в условиях вируса: что делать и какой прогноз

Категоричные меры! Какие же прогнозы у европейцев – что будет с рынком после карантина?

Сергей Кучер: Самое интересное: европейские аналитики считают, что после карантина цена на недвижимость в странах ЕС должна сильно подскочить. Мне пока сложно проследить их логику, но как правило, они не ошибаются.

Многие девелоперы замедляют темпы строительства, некоторые могут не выжить – сейчас, в основном, участники рынка настроены довольно пессимистично. 

Сергей Кучер: Замедление строительства по Украине, в первую очередь, связано с испугом девелоперов из-за падения продаж. Плюс, у нас большинство застройщиков вело строительство за счет поступления средств от продаж, не имея финансового “плеча”. Но как только карантин закончится, спадет пик пандемии в Украине, продажи восстановятся, и очень быстро возобновятся темпы строительства.

Есть проблемы с доставкой рабочих, могут возникнуть проблемы с поставкой стройматериалов – и чем крупнее компания, тем актуальнее эта проблема. В условиях карантина некоторые задачи девелоперам технически сложно решить, особенно киевским. Все эти проблемы будут тормозить строительство. Но давайте не забывать: карантин не на всю жизнь, эти несколько месяцев пролетят очень быстро, важно всеми силами держаться на плаву и продолжать работать. 

И самое главное: все крупные застройщики приняли решение о продолжении строительства, чтобы сохранить отрасль. Это очень важно для рынка: если хотя бы одна из крупных компаний все остановит, на рынке начнется паника и тотальный обвал.

Читайте:

Нерухомість та користь карантину: як гірка "пілюля" вилікує ринок житла

А если дефолт?

Сергей Кучер: На официальном сайте Президента официально объявлено – дефолта не будет. Президент сделал очень важный шаг, мы не сорвались в бездну, а ведь многие настаивали на необходимости дефолта, мол, “долги платят только трусы”, “давайте объявим дефолт и все обнулим”. Но дефолт стал бы колоссальным ударом по экономике страны и всем людям. 

Какие перспективы в этом кризисе у жилья бизнес-класса?

Сергей Кучер:  Вероятно, прозвучит цинично, но скажу откровенно: у покупателей жилья бизнес-класса деньги есть всегда, и останутся даже после карантина, экономических колебаний. Наш покупатель останется на рынке. К тому же, у нас иная динамика продаж. Это в эконом-классе, чтобы проект был успешным, нужно продавать по 5 квартир ежедневно. А в бизнес-классе 5 квартир в месяц – абсолютно нормальное явление. Уверен, свои 10 квартир в двух проектах мы как продавали, так и будем продавать. 

Повлияет ли этот кризис на качество проектов бизнес-класса, маркетинговые подходы?

Сергей Кучер: У нас в стране многие приемы, подходы в жилье бизнес-класса гораздо сильнее и конкурентнее тех же европейских рынков, которые в сознании украинцев куда как “продвинутее”. У нас высокий уровень качества этого жилья, концепты, маркетинг, более чем развиты. Так что считаю сегодня важно сохранить динамику строительства.

Кто уйдет с рынка жилья?

Сергей Кучер: Девелоперов с правильной бизнес-стратегий, позаботившихся о финансовом “плече”, у нас на рынке можно на пальцах одной руки сосчитать.  Все остальные – “пылесосы”, живущие только с продаж инвесторам. Вот у них и будут серьезные проблемы. 

Если экономический спад продолжится, небольшие компании с несколькими проектами попросту “лягут”. 

Читайте:

Застройщики не сдают жилье в срок. В чем причина? Инсайд

Докатится ли кризис до коммунальных застройщиков – они у нас традиционно “опора рынка” в глазах покупателя? Какие шансы повторить  коллапс “УкрБуда”?

Сергей Кучер: В “УкрБуде” проблемы были больше политического характера и внутреннего конфликта менеджмента с собственником. Поэтому я бы не брал этот пример в приложении к нынешней ситуации.

Касательно коммунальных предприятий: гипотетически опасность проблем с их объектами есть. Но в случае с такими компаниями муниципалитет, государство однозначно окажет поддержку и не даст им утонуть.

Все говорят о негативных последствиях карантина для рынка жилья. По Вашему опыту, кто от кризиса выиграет?

Сергей Кучер: Для рынка в целом, для системных компаний с выверенной бизнес-стратегией уход с рынка нестабильных игроков с неустойчивой бизнес-стратегией, сокращение объема предложений – только “плюс”. Почему? Потому, что тогда покупатели увидят, кто на самом деле продает только ценой и не заботится о качестве проектов и надежности компании, а кто создает достойные проекты и гарантирует их законность и надежность для инвесторов. Рынок очистится. 

Читайте:

Цена жилья: что будет с рынком недвижимости после падения гривны

Есть ли риск монополизации после переформатирования состава игроков рынка после кризиса?

Сергей Кучер: Я не верю в монополизацию. Такие попытки уже несколько раз за историю украинского девелопмента были, включали административный ресурс, но закончились ничем.  На украинском рынке большое количество игроков, в столицу регулярно заходят региональные игроки, уже появляются иностранные инвесторы – китайцы, израильтяне, турки.

Вместе с тем, рынок будет дифференцироваться, однозначно произойдут слияния ряда компаний. Но такую тенденцию мы уже наблюдали – уже строится много совместных проектов с участием известных компаний.

По мнению участников рынка, после карантина наш рынок жилья может “пополнится” новыми долгостроями. 

Сергей Кучер: Для решения проблемы долгостроев в первую очередь должно вмешаться государство, урегулировать эту проблему законодательно. Нужно обеспечить гарантии завершения проекта девелопером. Сейчас есть сопротивление со стороны девелоперского сообщества такому подходу. Я, например, не понимаю, почему многие компании этому сопротивляются. Да, с точки зрения количества объектов рынок сожмется, но это положительно повлияет на цену “квадрата” – она вырастет, что для бизнеса только плюс. 

Читайте:

Мнение: продление карантина - клиническая смерть для бизнеса

Сейчас разрастается еще одна проблема – отказ от оплат и обязательств по договорам из-за форс-мажорных обстоятельств. Как повлияет на экономику эта проблема?

Сергей Кучер: Пока мы этого еще не ощутили в полной мере. Пик, я думаю, начнется через пару недель. И тогда эта проблема захлестнет нас, как снежный ком. 

Вообще в отношении карантина я очень солидарен с мнением Дональда Трампа, который считает, что экономический удар из-за карантина может быть гораздо сильнее последствий пандемии COVID-19. 

Как бы цинично это не звучало, но нам необходимо тщательно все оценить и взвесить – что мы ставим на кон. Если карантин продлится до июля, мы просто положим экономику. А у нас основная масса людей живет от зарплаты до зарплаты – чем через месяц люди будут кормить себя и свои семьи? Далеко не у всех есть отложенные деньги. Кто-то подумал об этом? Правительство говорит: “работодатели должны платить зарплату на время карантина”. Но при этом упускает два важных вопроса. Во-первых, работодатель должен где-то эти деньги брать, зарабатывать, а это нереально в условиях карантина. Во-вторых, уже 90% компаний отпускают людей в отпуск за свой счет. С таким подходом решения проблем с пандемией в нашей стране дай Бог, чтобы до голодных бунтов и мародерства не дошло. 

Но без карантина страну захлестнет пандемия – таково предостережение нашего правительства.

Сергей Кучер:  Проанализируем. Европа удерживает карантин, чтобы не создавать переполнения больниц, “регулировать” количество заболевших. Ведь, по словам медиков, 80% населения так или иначе переболеет. Но, как видим, даже в развитых странах сейчас коллапс в больницах. По такой же логике поступило и наше правительство. Но давайте честно – у нас медицина развалена. На всю, например, Ровенскую область всего два аппарата ИВЛ. Да, МОЗ сообщил, что всего в Украине в инфекционных отделениях 350 аппаратов, а вместе с перепрофилированными отделениями интенсивной терапии около 3,5 тысяч. Посмотрите на пиковые показатели заболевших в Европе – справится ли Украина? Плюс сейчас в киевских больницах острая нехватка персонала, в том числе рядового: многие медсестры, санитарки попросту не могут доехать на работу, транспорт также на карантине. 

С другой стороны, у нас в стране работает странный подход: чтобы появилась армия, должна начаться война; чтобы появилась достойная медицина, видимо, нужна пандемия? Возможно, сейчас, с закрытием границ, и бизнес, и чиновники вынужденно займутся реальными проблемами медицины, без различных “недореформ”. 

Кризисы делают нас, украинцев, только сильнее и устойчивее, изобретательнее. Стройотрасль после выравнивания ситуации также обновится, появятся новые возможности, возможно, принципы работы, стандарты качества.

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"