РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.750 45.430 44.968
Новость

Якою буде вартість житла в новобудовах і як на неї вплине зміна рівня ризиків

Назад у майбутнє. Як зниження ризиків на первинному ринку житла вплине на ціни
2848
30 марта 2020 г.

Житло, як інвестиція

Дарія Бедя, керівник з розвитку проектів Citex Development
Скільки коштуватимуть нові квартири

Питання інвестицій у первинний ринок житла й очікуваного прибутку від її можливого подальшого продажу тільки на перший погляд здається простим. За останніх кілька років склалася цінова кон'юнктура, коли різниця в ціні на цих етапах будівництва сягає в середньому 25–30%. Але за підсумком 2019 року в окремих найпопулярніших проектах така цінова «вилка» перевищила і 50%. Розберімося в тому, як зниження ризиків вкладення коштів на первинний ринок житла може вплинути на цінову політику забудовників.


Немає альтернативи

Сьогодні до 30% всіх придбань на первинному ринку здійснюється тільки з метою збереження коштів або ж для подальшої здачі квартири в оренду. Водночас варто розуміти, що рівень прибутку від таких вкладень безпосередньо пов'язаний з тим, на якому етапі будівництво здійснюється купівля.

За нашими даними, більше 60% всіх покупок на первинному ринку відбувається в 1-й рік будівництва об'єкта, коли ціна є найприйнятнішою для покупця. І тільки трохи більше 10–15% покупців купують квартиру на завершальних стадіях будівництва, коли ціна є максимально високою.

Люди вкладають у первинний ринок з кількох причин, головною з яких є прагнення зберегти і примножити свій капітал. Сьогодні ставки за депозитами, як облігації, не обіцяють тієї прибутковості, яка можлива в разі купівлі квартири. Крім цього, за всіма озвученими ознаками депозитні ставки будуть зменшуватися, що буде сигналом для міграції вкладників на ринок нерухомості.

Тобто, за великим рахунком, купівля квартири виглядає привабливішим варіантом, ніж пошук альтернатив для збереження капіталу.

Зниження ризиків вкладень

Щоб почати будівництво нового проекту, забудовник не може розраховувати тільки на кошти інвесторів. Для старту проекту забудовникові потрібно від 30% до 60% власних коштів, яких буде достатньо, щоб вести активні будівельні роботи. Що дає це покупцеві?

По суті, забудовник прибирає з порядку денного один важливий ризик, а саме залежність реалізації проекту від рівня продажів. Вкладення власних коштів забудовника — це вже необхідність, зміна бізнес-моделі, відмова від «спадкових» асоціацій з початком двотисячних, коли квартири розкуповувалися ще далеко до старту будівництва. Такий сучасний підхід дає можливість забудовнику будувати, не озираючись на різні тимчасові обставини, як-от, наприклад, зниження продажів у 2019 році.

Глобальним ризиком варто також вважати невирішене питання захисту прав інвесторів. Воно нерозривно пов'язане з вирішенням проблем ошуканих інвесторів і добудовою заморожених об'єктів житлового будівництва.

На мою думку, щоб знизити ризики для покупців на первинному ринку, потрібна низка дієвих законів, як-от, наприклад, закон про захист прав інвесторів — інвестор повинен отримати права покупця (власника) на об'єкт інвестування. Також важливим є питання складання реєстру ошуканих покупців і впровадження механізму протидії появі довгобудів.

Окремим рядком варто сказати про системне реформування правил гри на будівельному ринку. Про це вже багато писали й говорили: створення Електронної системи в адмініструванні галузі, а також прозорого і зрозумілого механізму контролю і нагляду за будівництвом, що дозволить виявляти і вирішувати проблеми, які виникають, досить оперативно. Ефективний нагляд і контроль має істотно підвищити ступінь відповідальності забудовника за якість і дотримання термінів будівництва.

Всі ці реформи, спрямовані на встановлення принципово інших взаємин між містом, забудовником і покупцем, здатні істотно знизити ризики вкладень у первинний ринок, особливо на початкових стадіях будівництва.

Ціновий маркетинг забудовника

Зараз можна тільки гіпотетично міркувати про те, як реформування галузі (отже, зниження ризиків для забудовника і покупців) позначиться на цінах у разі збереження, наприклад, наявного розриву між попитом і пропозицією.

Всі прекрасно розуміють, що, крім ціни, багато чого залежить від уподобань покупців, від можливостей майбутнього ЖК, наскільки він буде конкурентний у порівнянні з іншими ЖК. Сьогодні приблизно 20% покупців купують квартиру в перші 3–6 місяців зі старту будівництва. Але якщо припустити, що ринок заживе за абсолютно новими правилами і різко зросте кількість покупців на початкових стадіях будівництва, наприклад, до 40–45%, то у забудовника з'являться об'єктивні причини істотно підвищити свої стартові ціни.

Нагадаю, що сьогодні прибутковість проектів, наприклад, у комфорт-класі не перевищує 30%. Тому саме отримання очікуваного прибутку стане тим двигуном, який вплине на зростання стартових цін.

Скажу так, у разі збільшення кількості покупців на котловані на 10%, зростання вартості стартових цін складе близько 5–7%. Але в разі досягнення позначки 40% інвестицій на початкових стадіях будівництва, ціна може збільшитися на 20%. Таким чином, у разі створення прозоріших умов на первинному ринку (особливо, це стосується гарантій покупцям), а також у разі збереження співвідношення попиту і пропозиції, стартова ціна на первинному ринку може істотно зрости.


Невдячний прогноз

За великим рахунком, всі, хто говорить про зростання цін на житло, потрапляють під нещадну критику читачів. Але не варто забувати, що будівництво житла — це бізнес, і забудовник не може і не має наміру будувати собі в збиток. Поки баланс попиту і пропозиції перебуває на наявному рівні, то говорити про можливе збільшення рентабельності проектів можна лише з натяжкою. Звісно ж, увага покупців зараз прикута саме до об'єктів підвищеної комфортності — до 80% всього попиту. І саме такі об'єкти варто розглядати крізь призму збільшення рентабельності і змін у ціновому маркетингу.

Де більше всього будуватимуть у найближчі 20 років. План столиці (ІНФОГРАФІКА)

Як я вже зазначила, зниження купівельних ризиків, а також створення сприятливих умов для розвитку будівництва житла, дозволить забудовникам збільшити стартові ціни. Водночас  «вилка» різниці в ціні не скоротиться, як цього слід було б очікувати. Забудовники, користуючись сприятливими обставинами, намагатимуться зберегти цінову різницю між котлованом і введенням в експлуатацію на рівні 25–30%. Тобто, прибутковість проектів на такому, назвемо його, цивілізованому, ринку збільшиться, як мінімум на 10%.

Звичайно, чим менше ризиків, тим більше потенційних покупців. А за умов можливого розвитку іпотеки під прийнятні відсотки кількість охочих вкласти кошти в нерухомість очікувано зростатиме.



ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"
 

Джерело:
nv
27 марта 2020 г.
3474
В лютому 2020 р. медіанна ціна квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку столиці ст...
26 марта 2020 г.
4249
Как коронавирус COVID-19 повлиял на продажи и покупку жилья в Украине и чего ожидать в ближайшее вре...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Сегодня
622
Щодалі сильніші та триваліші теплові хвилі руйнують бітумну черепицю. Різкі перепади температури роз...
01 ноября 2024 г.
4877
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
01 ноября 2024 г.
2056
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
Сегодня
449
Особенности и преимущества масляных радиаторов...
01 ноября 2024 г.
1360
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
01 ноября 2024 г.
534
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
22 октября 2024 г.
1453
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1732
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1274
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
351
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3679
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!