Що чекає боргову нерухомість і коли банки позбудуться іпотеки

Нерухомість, банки, іпотека

Кілька хвиль кризи в Україні та знецінення гривні зробили багатьох позичальників банкрутами, а банки — власниками маси непотрібних їм об'єктів житлової та комерційної нерухомості. Станом на 1 січня 2020 року, частка необслуговуваних кредитів в українських банках становила 48,4%, а загальна сума прострочення — 530 мільярдів гривень, підрахували в Національному банку. Значна частина цих проблемних боргів була свого часу взята на покупку нерухомості — як роздрібної, так і комерційної. У більшості випадків, заставами за такими кредитами виступав сам об'єкт нерухомості.

Зараз Нацбанк наполягає на тому, щоб кредитні установи вирішували питання проблемних позик. «Не дивлячись на незначний прогрес, банки повинні і надалі позбуватися непрацюючих активів. Більшою мірою це стосується державних банків, на які припадає три чверті всіх проблемних кредитів», — говорить перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова.

Банки позбуваються від іпотеки

Для повернення виданих коштів банки, як правило, спочатку приймають таку заставну нерухомість у власність. Це може відбутися або в результаті судових дій, або позасудових — шляхом передачі банку права власності на предмет іпотеки або права на його продаж.

«Наступний крок — її підготовка до продажу, а саме очищення від арештів, заборон на відчуження, зняття будь-яких обмежень на відчуження. Приведення всієї документальної бази відповідно до законодавства України для законного продажу. Тільки після того, як юридичні і технічні питання щодо прийнятої на баланс нерухомості будуть врегульовані, вона буде виставлена в вільний продаж», — говорить директор департаменту по роботі з проблемними активами і адміністративного управління «Піреус Банку» Маргарита Москвітіна. Після цього Державна виконавча служба на підставі отриманих рішень судів продає такі об'єкти, а отримані від їх реалізації кошти надходять в банк на погашення простроченої заборгованості.

Валютний мораторій

Винятком є нерухомість, яка підпадає під дію мораторію на стягнення майна, яке є забезпеченням кредитів в іноземній валюті. Нацбанк заборонив банкам видавати кредити в іноземній валюті ще в 2009 році, винятком стали лише позичальники, які мають валютні доходи. Однак обсяг раніше виданих позик на той момент був все ще дуже великим.

Ще складніше стало обслуговувати ці борги під час чергової хвилі кризи 2014–2015 років. Тоді через початок війни на Донбасі і анексії Криму Україна втратила двадцять відсотків промисловості, а ціна іноземної валюти підскочила відразу в три рази. В результаті мало хто з позичальників був в змозі обслуговувати свої іпотечні борги без затримок. Тому, щоб не допустити масових виселень українців з житла, уряд вирішив тимчасово заборонити банкам забирати таку нерухомість за борги.

Навіть якщо борг за таким кредитом не обслуговується, забрати у неплатоспроможного позичальника це майно і продати його поки не можливо. «Мораторна» нерухомість використовується іпотекодавцем до закінчення мораторію. Як правило, такі іпотекодавці навмисне не обслуговують позики. У той же час банки не можуть погасити проблемний кредит за рахунок реалізації такої нерухомості, і, як наслідок, змушені формувати стовідсоткові резерви за такими боргами», — пояснює начальник управління по роботі з проблемними активами «Банку Кредит Дніпро» Максим Пастушок.

В основному за такими кредитами у банків вже є рішення суду про стягнення і відкрите виконавче провадження, яке було припинено після вступу мораторію в силу. «За час дії мораторію, а це шість років, у позичальників був час для налагодження діалогу з банком. Велика частина позичальників, скористалася цим часом і, за підтримки банку, закрила заборгованість. Після закінчення дії закону, заставна нерухомість клієнтів, які не скористалися пропозиціями банку про врегулювання заборгованості, буде продана в рамках існуючих процедур передбачених законодавством України», — говорить Маргарита Москвітіна.

Після мораторію

Дія мораторію на стягнення нерухомості, придбаної за рахунок валютних кредитів, закінчується 21 жовтня цього року. Після цього банки планують стягувати таку нерухомість і продавати її, як і інші об'єкти, які залишилися у них в заставі.

Знайти цікаву заставну нерухомість можна на сайті банку або на спеціальних майданчиках. Ціна на такі активи залежить від регіону і стану майна. Також їх вартість залежить від рівня заборгованості неплатника на той момент, коли був проведений розрахунок ціни і того, наскільки швидко банк хоче позбутися конкретного об'єкта, щоб повернути собі оборотні кошти. При цьому купити заставну нерухомість можна не тільки за повною ціною, але і в кредит.

 
Читайте також Карантин и рынок недвижимости: скупают квартиры и ждут обвала цен


ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"