Як нові ДБН вплинуть на вартість квартир в новобудовах

Нові ДБН vs зміна вартості житла

Останнім часом ширяться чутки про те, що нові ДБН, які так чи інакше стосуються нової забудови, можуть спровокувати суттєве підвищення вартості квартир. Йдеться про підвищення вимог до енергоефективності, інклюзивності, обмеження висотності, нові вимоги до проектування ліфтів, тощо. Загалом нові будівельні норми покликані зробити нове житло більш комфортним та енергоефективним, цілком логічно, що у потенційних покупців виникає питання – якщо житло стане кращим, значить, і дорожчим. Чи дійсно нові вимоги спровокують суттєве підвищення вартості житла.

ГРА НА ВИПЕРЕДЖЕННЯ

Далекоглядні забудовники, які працюють на перспективу і на власний імідж, вже давно зрозуміли, що покупець став більш вимогливим, і його вже не приваблює дешевий квадрат сам по собі, йому потрібен новий рівень комфорту. Тому на ринку останні роки почали з’являтися проекти, які включають не тільки житло, але й комерційні, соціально-побутові, рекреаційні складові.

В боротьбі за покупця забудовники відходять від принципу «побудуй коробку» й продай, вони намагаються закладати в концепцію своїх житлових комплексів максимум комфорту й сервісів для майбутніх мешканців. Тож ми спостерігаємо поступових відхід від звичної класифікації новобудов, з’являються нові категорії, про які ми детальніше писали тут.

«Хочу сказати, що на сьогодні вже близько 30% всіх споруджуваних ЖК, готових до здачі в 2020-2022 рр. були запроектовані саме з урахуванням нових норм і відповідають підвищеним купівельним вимогам до якості майбутнього будівництва і комфортності житлового комплексу, — коментує Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza. — Разом з тим хочу відзначити, що нові буднорми, що обмежують поверховість забудови (в тому числі в історичному ареалі міста), що встановлюють жорсткі вимоги до локації, виходячи з щільності проживання населення, можуть поміняти плани деяких компаній, які планували точкове будівництво в центральній частині міста і районах, наближених до центру.»

КОМФОРТ НЕ МОЖЕ БУТИ ДЕШЕВИМ

Представники компаній-забудовників запевнили, що нові норми суттєво не вплинуть на вартість квадратного метра, оскільки ще до запровадження нових правил, ринок почав самостійно переходити на більш якісний рівень. Відчутні цінові коливання через нові ДБН можливі хіба що в класі економ, який буде змушений підтягуватися до комфорту, який в свою чергу поступово переходить до категорії комфорт+. Цього вимагають не стільки нові норми, скільки сам покупець, який хоче жити в комфортному середовищі.

«Нові ДБН більше позначаться на будівництві проектів економ-класу: тут ціни можуть вирости на 15%, а для об’єктів комфорт-класу, що включають в себе ЖК нових форматів, таких як «місто в місті», ціни навряд чи виростуть, адже такі проекти проектувалися і будуються з урахуванням нових будівельних норм», — пояснює Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста Svitlo Park.

Сергій Кучер, генеральний директор компанії Edelburg Development, пояснює: «Реформування будівельного сектора — це правильна тенденція, яка поліпшить, в першу чергу, якість житла. Якщо раніше на певних територіях девелопер зводив максимальну площу і відповідно більше заробляв, зараз так не вийде, а значить маржа буде менше. Щоб проект був економічно вигідним, так чи інакше доведеться збільшити вартість квадрата. Я вважаю, що наразі у нас прийнятні ціни на ринку, але зростання не за горами. Якісний і концептуальний продукт буде завжди затребуваним».

«Давайте відразу уточнимо: дешевше побудувати просто типову бетонну коробку, ніж створити комфортне середовище проживання. Можна зменшити витрати на 20–40% від загального кошторису, але така новобудова буде просто неліквідна в конкурентному полі. Зростання вартості, перш за все, спровоковане попитом на комфортне середовище, яка передбачає комплексне освоєння території. Простіше кажучи, покупець вимагає від забудовника не просто висотки і квадратні метри квартир, а територію, ком’юніті, двір, які відповідає його очікуванням. Сучасні містобудівні норми, які вступили в дію нещодавно, безпосередньо стосуються питань комфорту. Проектування будівель з урахуванням інклюзивності, питання достатньої кількості паркувальних місць, створення соціальних об’єктів, наявність ліфтів у будинках вище 4 поверхів, енергоефективні рішення — все це запити з боку покупців, на які ми нарешті знайшли відгуки в нормах закону. І добре. Ми в своїх проектах вже кілька років впроваджуємо подібний стандарт, свідомо закладаючи бюджет додаткові витрати на благоустрій та інфраструктуру, — коментують в компанії «Інтергал-Буд». — Говорити, що нові вимоги підштовхнуть квадрат істотно до зростання, не варто. Тому що це спекуляція. Рости вартість метра буде через об’єктивні ринкові причини: вартість робочої сили, будівельних матеріалів, проектних робіт та цінність самого проекту».

Таку думку поділяє й Олександр Панфілов: «Підвищені купівельні вимоги до якості сучасного житла стали причиною того, що в останні роки на ринку стали з’являтися принципово нові проекти. По суті, нові ДБН «узаконили» ті правила і принципи, які вже існують на ринку. Це стосується, наприклад, енергозбереження, вбудованих дитячих садків, прибудинкової території, вільної від машин, і багато іншого».

ВПЛИВ ВИСОТНОСТІ НА ВАРТІСТЬ

Окремими пунктом треба виділити так звані «блакитні лінії», які обмежують висотність забудови. Ця норма може мати вплив на вартість квадрату, особливо якщо йдеться про передмістя. Деякі забудовники у гонитві за кількістю квадратних метрів, не враховували особливості населених пунктів, в яких зводили свої проекти (щільність населення, стан мереж, тощо). Так, серед селищ з приватною забудовою подекуди з’являлися 7-9-повірхівки, які суттєво навантажували як інфраструктуру, так і мережі. Тож дотримування нових норм може вплинути на вартість житла.

«У питаннях подорожчання через зменшення висотності ЖК йдеться, перш за все, про передмістя Києва. Там ціна на новобудови може вирости в межах 5–10% в залежності від локації і конкретного проекту, — прогнозують в «Інтергал-Буд». — Зрозуміло, що чим вище будівля, тим більше забудовник може звести та продати квадратних метрів. Звідси здешевлення квадратного метра, перенаселення і хаотична забудова навколо столиці. Досить часто на догоду власним комерційним інтересам, компанії просто забувають про таке поняття, як комфорт мешканців. Мова і про тих, хто купує житло в новобудові, і про район загалом. Тому що, наприклад, в передмісті старі лінії комунікацій не розраховані на таку масштабну забудову. Якщо ви заходите в передмістя, будьте готові інвестувати в каналізацію, воду, електрику. Власне, саме так ми і зробили, у ЖК «Озерний Гай Гатне». Зараз готуємося нарешті приступити до робіт по каналізації на об’єкті і плануємо реалізувати це якомога швидше».

Залежно від типу населеного пункту, території, що забудовується, містобудівних документів повинні розроблятися нові проекти житлових комплексів, пояснюють в «Інтергал-Буд». Причому мова не тільки про будівництво житла, а й про комплексне освоєння території — дороги, під’їзди, інфраструктура, благоустрій, комунікації — все це лягає на плечі свідомого забудовника і закладається в бюджет проекту. «Якісне сучасне житло не може коштувати дешево. І ми бачимо, як покупець це розуміє і тверезо оцінює роботу забудовників», — резюмують у компанії.

Читайте также В Киеве разрешат высотное строительство? Как это отразится на городе

ПОКУПЕЦЬ У ВИГРАШІ

Запровадження нових вимог до новобудов покликане суттєво підвищити якість нових проектів, адже часто покупці нарікали на низький рівень виконання робіт та й недолугість самих проектів житлових комплексів, які не враховують навіть базових потреб в комфорті.

«Покупець однозначно виграє від впровадження нових будівельних норм, оскільки вони гарантують, що житловий комплекс побудований за сучасними вимогами, що він буде розрахований саме на покупця. Не варто забувати, що саме такі ЖК концентрують на собі близько 80% всього існуючого попиту. І щоб бути в тренді і знайти свого покупця, забудовник просто зобов’язаний будувати те, до чого прагнуть інвестори. А це гармонія життя, роботи і відпочинку в новому житловому комплексі», — коментує Анжеліка Саакян.

Причому виграють не тільки покупці квартир у київських новобудовах, але й в інших населених пунктах, в тому числі у сільській місцевості. Хоча, як вже зазначали, квадрат в передмісті дещо здорожчає.

«Покупець точно виграє по частині комфорту, хоча тепер він буде платити більше. Тому що розраховувати на дуже низьку вартість квадратного метра, яка була раніше в окремих проектах передмістя, де за рахунок сірих схем із землею, тимчасових рішень з комунікаціями, мінімального набору інфраструктури і висотної забудови примудрялися будувати і продавати житло, не варто, — пояснюють в «Інтергал-Буд». — Населеним пунктам, в свою чергу, доведеться переглянути свою документацію по частині забудови, яка раніше була заточена під висотне будівництво. Цей процес триватиме певний час».

На думку представників забудовника «Інтергал-Буд», ринок переходить на новий етап — настає ера зважених інвестицій: тільки оцінивши проект, якість будівництва, динаміку, кейси забудовника, покупець здійснює операцію. «Крім того, тепер, хочеться сподіватися, буде менше запитань щодо дружнього дизайну, адже часом забудовники зовсім не думають про те, щоб територія і будівлі були дійсно комфортні і безпечні абсолютно для різних груп жителів. Пандуси — це мінімально необхідне, однак їх раніше проектували не скрізь. Вже не кажучи про під’їзні шляхи, інформаційні таблички зі шрифтами Брайля, системи звукового сповіщення для людей з порушенням слуху, тощо», — додали в компанії