Як 2019 рік вплине на ринок житла у 2020-му: думки експертів

Аналіз ринку

Минулий рік виявився найважчим для українського ринку житлової нерухомості за останні п'ять років. Найбільше втратили забудовники. Через подвійні вибори і зміцнення гривні продажі були нижчими за прогнозовані. Крах одного з лідерів ринку – «Укрбуд Девелопмент» Максима Микитася – теж посприяв падінню продажів. Колишній власник компанії наразі під слідством, а 25 житлових комплексів «Укрбуду» передані на добудову холдинговій компанії «Київміськбуд».

Пояснюємо, як торішні тенденції вплинуть на житловий ринок нерухомості Києва цьогоріч.

Чому новобудови не подорожчали?
Середня вартість квадратного метра в новобудові Києва в січні 2020 року склала 24 000 дол., залишаючись практично на рівні цін початку 2019-го, свідчать дані порталу lun.ua. При цьому протягом року спостерігалися цінові коливання. Чому ціни залишилися на попередньому рівні?

Пропозиція на первинному ринку зросла. Офіційних підсумків минулого року ще немає, але за дев'ять місяців, за даними Державного комітету статистики, в експлуатацію прийняли 934 500 кв. м нового житла, що на 51,7% більше, ніж за аналогічний період 2018 року. Загалом у 2019 році в Києві зводилося понад 300 новобудов.

При цьому попит виявився нижчим за прогнозований. Під час виборів на ринку традиційно спостерігається затишшя, і забудовники заробляють вже після закінчення всіх кампаній. Але не цього разу.

«Зазвичай після виборів йшов жвавий продаж квартир новим депутатам та їхнім помічникам. Минулого року вперше такого не було. Можливо, це пов'язано з посиленням роботи контролюючих органів», – розповідає один з керівників великої будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним.

Крім того, на ринок тиснув очікуваний курс долара. За словами директора з маркетингу ЖК «Polaris Home & Plaza» Анжеліки Саакян, зміцнення гривні гравцями ринку не розглядалося тенденційно. Багато хто сприймав його як тимчасове явище, яке не має під собою жодного макроекономічного підґрунтя, і орієнтувалися на курс 28 грн за долар.

У результаті забудовники з гривневим ціноутворенням (а це масове житло, понад 70% ринку) фіксували падіння продажів. За оцінками Анжеліки Саакян, в окремих найбільш затребуваних проектах підвищеної комфортності продажі знизилися на 10–15%, в об'єктах економ-класу – на 30–50%.

«Йдеться перш за все про перерозподіл інтересів покупців: привабливість економ-класу впала на 15–20%, настільки ж виріс попит на об'єкти комплексної забудови», – пояснює комерційний директор мініміста Svitlo Park Олександр Панфілов.

За його даними, зміни в уподобаннях відбилися на цінах: у класі економ-житла середня вартість житла в об'єктах, що добудовуються, з початку 2019 року зменшилася на 2,5–3%, а в об'єктах «на старті» – на 6–8%. У квартирах комфорт-класу, які тільки вийшли на ринок, стартові ціни знизилися на 1,5%. В об'єктах, що знаходяться на вищій стадії готовності, квадратний метр подорожчав за рік на 5–6%.

«У деяких проектах з доларовими ціноутворенням спостерігалося навіть зростання продажів. Ця тенденція торкнулася проектів бізнес-класу, які почали будуватися кілька років тому і вже здали в експлуатацію перші черги», – зазначає директор з маркетингу та продажу ЖК бізнес-класу RiverStone Ангеліна Деревльова.

Таким чином, попит виявився невеликим, пропозиція збільшилася, але привабити покупців зниженням ціни девелопери не могли через подорожчання будматеріалів і робочої сили. Як зазначає Анжеліка Саакян, за минулий рік вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт збільшилася в середньому на 15–17%, а зарплати – на 20–30%.

«У деяких будівельників зарплата минулого року зросла навіть на 50%. Це пов'язано з відтоком фахівців за кордон. Наприклад, є серйозний дефіцит зварників – за кордоном їм платять 3000–4000 євро на місяць», – ділиться засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов.

Брак кадрів на початку минулого року становив 50–60%, говорить керуючий партнер Товариства девелоперів житла (RED Community) Тетяна Шульга-Забельська.

«Зростання зарплат – вагомий чинник збільшення вартості будівництва. При існуючій рентабельності – в кращому випадку, 20–25% з проекту – збільшення оплати праці додало до ціни квадратного метра близько 1%», – підсумовує вона.

А що з «вторинкою»?
Пропозиція на вторинному ринку столичної нерухомості зростає – частково за рахунок квартир, придбаних задля заощадження коштів.

«Коли масово почали «падати» банки, гарантовані державою суми компенсації (Фонд гарантування вкладів фізосіб виплачує максимум 200 000 грн з вкладу. – Mind) пішли в нерухомість. Зараз ці квартири виходять на ринок», – говорить аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

За даними сайту lun.ua, у Києві за рік найвідчутніше подорожчали однокімнатні квартири, на які традиційно фіксується найбільший попит. На кінець 2019 року середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку столиці становила 47 500 дол., що на 14,5% більше показника роком раніше, коли середня ціна однушки фіксувалася поблизу 41 500 дол. Двокімнатна на вторинному ринку житла подорожчала на 11%, з 65 500дол. до 72 700 дол., трикімнатна – на 11,7%, з 94 000 дол. до 105 000 дол.

Найдоступніше житло на вторинному ринку завжди в ціні. Тому вартість квадратного метра, за словами президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала, в гостинці на Борщагівці іноді може бути вищою, ніж у «чотирикімнатному спецпроекті» на Печерську.

За підрахунками рієлторів, на одного покупця припадає 5–10 об'єктів, які відповідають його потребам. При цьому попит сконцентрований в основному на сегменті бюджетного житла вартістю до 80 000 доларів.

Прогнози на 2020 рік
Цей рік стане переломним для первинного ринку житла. Експерти очікують виходу з нього дрібних гравців. В умовах жорсткої боротьби за покупця в 2020 році деякі девелопери економ-сегменту можуть демпінгувати і грати на пониження, ризикуючи не лише піти в «мінус», а й взагалі завалити проекти, каже комерційний директор компанії «Інтергал Буд» Анна Лаєвська.

«Багато девелоперів не розраховують собівартість, часто не знають кінцевий бюджет проекту, рідко враховують ризики зміни вартості ресурсу», – погоджується Ігор Ніконов.

При цьому існує відкладений попит. По-перше, через зміцнення гривні клієнт обрав вичікувальну позицію, щоб не втрачати на курсовій різниці своїх доларових заощаджень. По-друге, через активізацію фінансового моніторингу та Національного антикорупційного бюро України (НАБУ) багато клієнтів відмовилися від покупки нерухомості. Особливо принишкли чиновники. У майбутньому в контролюючих органах обіцяють автоматизувати багато процесів, тому тиск фіскальних служб має лише посилитися.

На думку експертів, у 2020 році зростання собівартості будівництва триватиме, але навряд чи перевищить 10%. Цілком можливо, що при збереженні поточного курсу долара для покупця в цінах взагалі не буде істотних змін.

«Якщо продавці піднімуть ціни, як хотіли б, виходячи з собівартості, купувати припинять узагалі», – пояснює Сергій Костецький.

На думку Анжеліки Саакян, первинний ринок навряд чи повністю втратить свого покупця, що націлений на нове якісне житло. Важливим аргументом у боротьбі за клієнта є розстрочка, яку надають забудовники. На вторинному ринку можна використовувати лише іпотеку, але вона залишається дорогим фінансовим інструментом.

За словами Анатолія Топала, вектор попиту знаходиться на первинному ринку, співвідношення з продажами на «вторинці» становить 60/40 на користь первинного житла.

Собівартість будівництва може і далі зрости, але ситуація з продажами у забудовників не дозволяє їм серйозно підвищувати ціни.

«Істотних цінових коливань на ринку не буде», – резюмує Сергій Костецький.

Читайте також: як будівельний ринок України відреагував на зниження облікової ставки