Як будівельний ринок України відреагував на зниження облікової ставки

Облікова ставка

Минулого тижня правління Національного банку ухвалило рішення знизити облікову ставку до 11% річних. 

Пропонуємо ознайомитися з думками експертів та представників бізнесу, які вони висловили в соцмережі та надіслали у відповідь на пресзапит.

Олександр Насіковський, керуючий партнер ГК DIM
Зниження облікової ставки Нацбанку з 13,5% відразу до 11% — позитивний сигнал для будівельної сфери. В першу чергу для ринку первинної житлової нерухомості. Оскільки це хоча й перший, але все-таки крок в бік здешевлення іпотечного кредитування, про який як про одну з ключових цілей уряду вже кілька місяців говорить прем'єр Гончарук. Користь «дешевих» кредитів для ринку житла очевидна: чим нижче іпотечні ставки, тим більше людей зможуть використовувати цей фінансовий інструмент для купівлі житла. А це додатково реалізований попит і додатковий поштовх розвитку житлового будівництва.

Але і переоцінювати важливість цього кроку не варто. По-перше, населення кредитує не НБУ, а банки, які теж хочуть заробляти. Отже, реальне зниження ставок по іпотеці складе не 2,5%, а скоріше 1–1,5%. По-друге, не потрібно розраховувати на швидкий результат: ймовірно, ефект від зниження облікової ставки відчується тільки в другому півріччі 2020 р. Але в даному випадку важливіше сам намір. Те, що це тільки перший крок, і в НБУ націлені на подальше зниження ставки. Хоча і не факт, що їм вдасться знизити свою облікову ставку до 7% до кінця року, як вони прогнозують. За оцінкою фінансових аналітиків групи компаній DIM, її зменшення майже вдвічі може призвести до непередбачуваних і не дуже приємних результатів, в тому числі сильного падіння гривні. Але при зваженому підході після умовного другого кроку очікуваний зараз позитивний ефект тільки посилиться.

Ще одним позитивним результатом для ринку нерухомості може стати зменшення процентних ставок по депозитах, що випливає зі зниження облікової ставки НБУ. А це означає, що власники таких депозитів можуть в майбутньому переглянути свій підхід і звернути увагу на більш прибутковий з точки зору вкладень ринок первинної нерухомості, перенаправивши свої кошти в нього.

Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії Інтергал-Буд
Зниження облікової ставки НБУ відразу на 2,5 процентних пункти до 11% стало шостим за останні дев'ять місяців і найбільшим. Це говорить про те, що НБУ готовий до пом'якшення своєї жорсткої монетарної політики, що має позитивно позначитися і на інвестиційному кліматі країни, і на купівельній поведінці, і на вітчизняному бізнесі, в тому числі на будівельному секторі.

По-перше, скорочення основної ставки стимулює зростання ділової активності, а також є шанс, що це призведе до зниження процентних ставок за кредитами для юридичних і фізичних осіб. Нагадаю, що висока облікова ставка заважає активному кредитуванню, розвитку іпотеки, і, як наслідок, економічному зростанню. Іпотечний мультиплікатор, по різними оцінкам, становить від 10 до 11,7 грн ВВП, тобто кожна гривня іпотеки приносить 11,7 грн у ВВП країни. Будівельна галузь може стати потужним драйвером для економіки. Тобто, дійсно є шанс і передумови для реанімації доступної іпотеки в країні, проте для цього ще потрібно багато чого зробити. Перш за все, законодавчі зміни, в тому числі захист прав кредиторів, позичальників, девелоперів і відповідальність всіх сторін. А також готовність фінансового сектора, наявність довгих грошей у банків і стабільна прогнозована ситуація в економіці країни.

По-друге, динаміка облікової ставки також впливає на ставки по короткостроковими депозитами і залишками на рахунках, тим самим підштовхуючи інвесторів повернутись до операцій з нерухомістю. Якщо керівництво Нацбанку виконає свої обіцянки і знизить до кінця року облікову ставку до 7%, пропорційно просяде і прибутковість від вкладів. Вона вже досить низька, в середньому на рівні лише 13% річних, але до кінця року цей показник може знизитися до 10–11%.

Нерухомість — один з найбільш економічно вигідних способів зберегти і примножити свої заощадження в даній ситуації. Прихід грошей інвесторів також стане поштовхом для будівельної галузі, що є другим позитивним моментом. Однак, нагадаю, що сподіватися лише на гроші інвесторів і будувати за їх рахунок — це ризикований і помилковий крок. В успішному і економічно доцільному проекті, на нашу думку, співвідношення грошей забудовника і залучених інвестицій покупців повинно бути не менше, ніж 70/30 з урахуванням, що у девелопера є ресурс і можливості пережити будь-які непередбачені ситуації, пов'язані з ринковими, політичними, економічними коливаннями і виконати взяті на себе зобов'язання.

Олексій Кулагін, керуючий власник девелоперської компанії ОМОКС
Зниження кредитної ставки НБУ до 11% для пожвавлення економіки не має ніякого значення, ставка по позиках протягом найближчих п'яти років не повинна перевищувати один відсоток для бізнесу і нуль відсотків по іпотечному кредитуванню громадян.

Підвищення банківських ставок відбувається локально і тільки для галузей, яким загрожує надвиробництво, щоб не було згортання робочих місць і безробіття, тобто в світі людей і правила для людей.

Олеся Перчак, комерційний директор ІБК ОБРІЙ
Іпотека — єдиний інструмент, який може вплинути на збільшення обсягів угод. Проте, щоб цей процес суттєво позначився на ринку, кредитна ставка повинна бути знижена вдвічі. Наскільки це реально? За нашою інформацією, потенційно кошти під такі низькі відсотки є тільки у державних банків.

На сьогодні можна констатувати, що іпотека з тими %, які є, для більшості не доступна. Тому кількість угод за кредитами, зокрема, на проєктах ІБК ОБРІЙ не перевищує 5%.

І навіть, якщо все складеться успішно, і в реальності всі ті заяви, що лунають з уст представників влади, будуть реалізовані, не впевнена, що вже у 2020 році ми побачимо якийсь ривок. Причина тому - ментальність українців. І аби ми з легкістю сприймали кредити, вони повинні бути доступнішими, щоб у свідомості ми сприймали їх як приємний та зручний інструмент.

Плоди у вигляді збільшення обсягів продажу почнемо збирати, у кращому випадку, з 2021 року.

Олена Дмитрієва, заступниця Голови Правління Глобус Банку
Відсоткова ставка за залученими ресурсами є одним з основних факторів, що впливають на темпи розвитку іпотечного кредитування. З квітня 2019 НБУ почав активне зниження облікової ставки, так облікова ставка зменшилася з 19% до 11%. При цьому вартість депозитів на ринку залишається досить високою, банк «Глобус» залучає депозитні кошти зі ставкою до 16% річних. Національний банк України дав сигнал для зниження депозитних ставок, чекаємо реакції ринку.

Також на процентні ставки по іпотечних кредитах впливає необхідність формування резервів під кредитні ризики згідно нормативних вимог НБУ. Так, банк «Глобус» зараз змушений зменшувати свій капітал на 11% від іпотечного портфеля за кредитами, наданими на покупку житла на первинному ринку. Тому ми не зможемо істотно знизити ставки без зміни цих вимог.

Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Товариства девелоперів житла (RED Community)
Зниження ставки НБУ до 11% поки ніяк не позначиться на розвитку іпотеки, адже квартира досі не є предметом застави. Крім цього, розвитку іпотеки заважають високі відсотки по резервним вимогам. НБУ вже заявило про ослаблення регуляторної політики, але навряд чи в найближчі 3–4 місяці можливий «бум» іпотечного кредитування.

Всі розуміють, щоб розвиток іпотеки — це не примха банків, а можливість заробити. Один з варіантів — на різниці відсотків між депозитними вкладами і наданими кредитами. Але тільки за рахунок депозитів іпотеку « не підняти», банкам буде потрібно потужне фінансове вливання, добре, що провідні комерційні банки країни — це фактично «дочки» міжнародних банків. І щойно в Україні складеться сприятлива кон'юнктура, то гроші обов'язково прийдуть.

Підготувала Яна Довгань

Читайте також: чого чекати від іпотеки в Україні, а також про те, які зміни в законі про оренду держмайна.

Більше новин про іпотеку читайте у спецтемі Build Portal "Доступна іпотека"