Ипотека в Украине: чего ждать, когда она заработает?

Ипотека в Украине

10 лет (после кризиса 2008 года) эксперты рынка недвижимости, практически, в один голос говорили: «…без нормальной ипотеки не будет развития рынка недвижимости…главный фактор, который сдерживает рост вторичного рынка недвижимости — нет ипотеки… ».

Действительно, те продукты, которые предлагали и предлагают финансовые учреждения назвать нормальной ипотекой нельзя. Эволюция ставок в посткризисные годы — от 32–34% реальных (со всеми явными и скрытыми платежами в виде различных комиссий, разовых платежей, платежей за оформление, платежей за обслуживание счета и т.д.) годовых, до 19–24% годовых в последние годы — это, конечно, здорово, прогресс есть. Но! 24% годовых, пусть даже в гривне, на фоне ипотеки в других странах — это НЕ нормальная ипотека!

Зло или благо?
«Единственный шанс молодой семье иметь свое жилье — это ипотека!» — распространенный лозунг, звучавший в 2005–2008 годах. «У нас много молодых семей, доход которых позволил бы платить ежемесячно по кредиту и жить в своей квартире, но нет доступной ипотеки» — распространяемый лозунг с 2013 года.

К чему привели эти призывы мы увидели. В Украине много людей, которые могут обслуживать ипотечные кредиты (реальный ежемесячный доход позволяет), но на приобретение жилья на вторичном рынке всей суммы нет. И доступная ипотека (которой нет на нашем рынке вторичных продаж) помогла бы многим семьям решить вопросы с приобретением жилья. Кстати, этой ситуацией быстро воспользовались застройщики. Во время кризиса 2017–2018 года на рынке первичной недвижимости застройщики начали массово предлагать псевдоипотечные продукты — беспроцентная рассрочка до конца строительства (а после сдачи дома под 7–14% годовых), кредиты от 7% годовых до 5–12 лет от партнерских финансовых учреждений, поэтапная выплата пая в строительный кооператив до 7 лет (правда, с повышением цены на невыплаченную часть от 3 до 14% в год). Эти шаги позволили застройщикам перетянуть с вторичного рынка значительную часть платежеспособного спроса и выйти из кризиса. Благодаря этим шагам по рассрочкам и кредитования первичный рынок забрал на себя до 65–70% спроса на жилую недвижимость.

С другой стороны, ситуация, которая сложилась и до сих пор не решена с, так называемыми, «проблемными заемщиками» — как должников по выплатам по ипотечным кредитам называют представители банков. После кризиса 2008 года и до сих пор идут судебные тяжбы, наезды коллекторов, переоформления квартир на банк через «черных регистраторов», манифестации и акции под АП и НБУ. Государство попросту бросило своих граждан один на один с банками. И жизнь многих превратилась в постоянную борьбу с банками. А банки все риски (курсовые, кризисные, падения цен и т.д.) взвалили на заемщиков. Да, конечно, можно говорить о том, что, если берешь деньги, то нужно их отдавать в полном объеме и в срок! Но! Я прекрасно помню то, что происходило в 2007–начале 2008 года. Не контролируемая и массовая раздача ипотечных кредитов. Банковские менеджеры с рвением выполняли растущие планы по выдаче кредитов на покупку недвижимости.:

- Паспорт и код есть? Бери кредит.
- Ну, у меня доходов нет.
- Официальных?
- Вообще, нет!
- Ничего, справку нарисуем — бери кредит!
- Но у меня нет денег даже на первый взнос.
- Ерунда, оценку завысим на 30% — бери кредит!

Так что ипотека, с одной стороны, — реальный шанс для платежеспособного населения приобрести собственное жилье (а, при благоприятном развитии рынка недвижимости, даже, заработать). При определенных условиях ежемесячный платеж по ипотеке сравняется с ежемесячной платой за аренду квартиры — будем платить за свое.

С другой стороны — ответственность и зависимость на несколько лет (а то и десятков лет). Причем в любом случае заемщик останется один на один с беспощадной банковской машиной — государство не будет защищать интересы простых граждан. И, это вы сегодня успешный предприниматель, менеджер, айтишник — и у вас все хорошо, платите регулярно, и банк забыл о вас (напоминалки об оплате — не в счет). НО! Если что-то произойдет и возникнет первая просрочка по платежам — о вас вспомнят все! А долги имеют тенденцию накапливаться в виде снежной лавины. Так что — думай…те и считай…те! Оценивайте свои риски и возможности!

Что обещают?
Доступную ипотеку по 12–13% годовых! Уже весной 2020! В гривне!

Если сделают, то будет реально круто! Ипотека, даже под такой высокий процент будет востребована. Рынок отреагирует быстро! Что произойдет после выполнения обещаний?

Спрос вернется на «вторичку». Массово. Не секрет, что от 60 до 80% запроса на первичном рынке – купить в рассрочку или кредит. Когда на «вторичке» появится доступная ипотека, бОльшая часть спроса вернется на вторичный рынок. Застройщикам придется в срочном порядке внедрять другие программы по привлечению клиента — снижать цены, например.

Количество сделок увеличится пропорционально росту выданных ипотечных кредитов (это я так мягко говорю о том, что не будет массовой ипотеки и, соответственно, рост будет постепенным).

Возродится такой вид деятельности, как «ипотечный брокер».

Рынок аренды получит очень серьезного конкурента — ипотеку на «вторичке». Многие, кто снимает жилье, захотят купить в ипотеку — спрос на аренду может пойти вниз. Опять же, соответственно массовости выдаваемых кредитов.

Массовость и доступность
При всех обещаниях правительства о доступной ипотеке, Нацбанк очень осторожно заявляет о перспективах внедрения ипотечных кредитов. По прогнозам НБУ, развитие ипотечного кредитования не будет идти большими темпами. Причина — отсутствие порядка и прозрачности на рынке строящегося жилья. Добавим к этому процедуру согласований пакета документов на получение кредита, чрезмерные требования к заемщику, требования к оценке предмета залога — все это говорит о том, что даже при выполнении обещаний о снижении ставок по ипотеке, массовой, а тем более, доступной она станет не скоро.

Анатолий Топал, руководитель ГС Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Украины