Яких змін у 2019 році зазнав ринок комерційної нерухомості

Торгова нерухомість

Київ залишається головним ритейл-центром країни. Сукупна пропозиція нерухомості у столиці представлена 115 об’єктами, загальною торговою площею більш ніж 1600 тис. кв. м.

За перше півріччя 2019 року розпочали роботу ТРЦ OASIS і Smart Plaza Obolon. Протягом третього кварталу введено в експлуатацію ТРЦ River Mall. Сукупна нова пропозиція склала близько 97 тисяч квадратних метрів орендних площ. Втім, вакантність зберігається на рекордно низькому рівні.

Середня вакантність на ринку торговельної нерухомості Києва знизилася до 2,6%

Рівень орендних ставок за 3 квартали 19 року показав незначний ріст. В ТРЦ різниця між орендною платою в одних категоріях може відрізнятися в 2-5 раз, залежно від рівня об’єкту. Для галереї моди — це 50-100 дол. за кв.м.

Ринок торгівельної нерухомості Києва очікує масштабне зростання пропозиції вже до кінця року. Враховуючи заяви девелоперів, та ж динаміка спостерігатиметься у наступні роки. Якщо всі заявлені об’єкти, серед яких Ocean Mall, Retroville, Respublika, April City, Retail Park Petrivka, Lukianivka Mall, друга черга Rive Gauche, Lavina Mall та інші, будуть введені в експлуатацію, то в найближчі 3 роки, ринок може збільшитися майже удвічі.

У четвертому кварталі введено в експлуатацію ТРЦ Blockbuster Mall. Цей торговий об’єкт — найбільший в Україні, його орендна площа — 100 000 кв. м. На момент відкриття в цьому об’єкті почав працювати гіпермаркет «Сільпо» загальною площею 9 000 кв. м. Незважаючи на велику кількість підписаних договорів оренди, решта магазинів відкривається поступово, що технічно підтримуватиме підвищений показник вакантності на ринку.

Офісна нерухомість

2019 рік розпочався з вводу великого обсягу нової пропозиції на ринку офісної нерухомості. В цілому ж, відповідно до заявлених девелоперами планів, до кінця 2019 року мають з'явитися понад 100 тис. кв. м. офісних площ, що дещо поліпшить загрозу дефіциту ринку, та, вперше за останні роки, може зумовити ріст вакантності.

Варто відзначити, що введені в експлуатацію об’єкти та очікувані відкриття — це бізнес-центри класу B.

В цілому, ринку офісної нерухомості притаманне помірне зростання пропозиції, разом із стабільним поглинанням. В середньому поглинання варіюється в межах 160 тисяч кв. м в рік. На наступний рік очікується поглинання близько 125 тисяч кв. м. — це пояснюється не відсутністю попиту, а малою пропозицією.

Вакантність тримається на рівні близько 6%, з незначним коливанням, що пов’язується з введенням в експлуатацію нових об’єктів. Низький рівень вакантності впливає на ринок в цілому, на разі його можна охарактеризувати як «ринок власника БЦ».

Рівень орендних ставок змінився не суттєво: на офісні площі класу «A» – 22-30 дол/кв. м, класу «B» — 14-21 дол/кв. м, класу «C» — 9-13 дол/кв. м.

Говорячи про офісну нерухомість неможливо уникнути теми коворкінгів. Загальносвітовий тренд виник з потреби працювати «будь-де» і «будь-коли» в зручних умовах.

Коворкінги в Києві за останні роки еволюціонували з формату невеликих приміщень для фрілансерів, які нагадували кав'ярні, бібліотеки або офіси найнижчого класу, у великі та повноцінні офіси з креативним дизайном і повним набором сервісів. З кожним роком коворкінги стають дедалі більш вагомим орендатором в структурі зданих площ провідних міських бізнес-центрів.

У третьому кварталі відбулося відкриття коворкінгу Spaces у Maidan Plaza. Цю подію можна вважати знаковою — на ринок України зайшов ще один міжнародний бренд сервісних коворкінгів групи IWG (цій групі також належить вже відома в країні мережа Regus).

Такий розвиток сегменту є ще однією рушійною силою для подальшого девелопменту нових офісних центрів.

Найближчим часом коворкінги можуть з’явитися не лише в офісних центрах. Девелопери заявляють про появу коворкінгів у ТРЦ, зокрема, у другій черзі Lavina Mall та Ocean Mall (відкриття у 2020 році).

Складська нерухомість

Незважаючи на позитивну динаміку росту вантажообороту, ринок логістичної нерухомості — один з найменш розвинутих в Україні. Після кризи 2009 року введено в експлуатацію невелика кількість професійних комплексів. Ринок переживає дефіцит. Завершується поглинання площ, що були введені для відкритого ринку з 2014 року, зі збереженням активності у сегменті built-to-suit та на ринку купівлі-продажу готових об'єктів.

Вакантність тримається на «номінальному» рівні — близько 2%. Разом з цим, орендні ставки зростають. Рівень ставок у професійних об’єктах на українському ринку — на рівні європейських столиць.

На різних стадіях реалізації у столиці та околицях знаходяться сім об'єктів, що сумарно матимуть вагомий вплив на баланс попиту та пропозиції на ринку.

Автор: Ірина Трунова, керівник відділу оцінки та консалтингу NAI

Читайте також про те, що більшість міжнародних експертів вважають, що інтерес до коворкінгів зросте щонайменше удвічі. А також про те, чому існує дефіцит паркомісць у столичних ЖК.