Як працюватиме заборона реклами новобудов

Зміни до закону «Про рекламу» набудуть чинності з 1 лютого 2020 року

Верховна Рада у жовтні ухвалила закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» (№ 199-IX). Документ набрав чинності 1 грудня 2019 року.

Окрім створення зазначеної е-системи у галузі, законодавець передбачив і зміни до закону «Про рекламу».

Як останні вплинуть на ситуацію із продажем новобудов і що від цих змін отримають потенційні інвестори, розповів Mind адвокат, старший юрист LF TOTUM Сергій Радченко.

Під гучний галас земельної реформи майже непомітно розпочалася трансформація іншої пов'язаної з нею галузі – будівельної.

Так, 14 листопада 2019 року президент України підписав законопроєкт № 1081, який набрав чинності з 1 грудня цього року.

Основні акценти закону направлені на регулювання створення Єдиної державної е-системи у сфері будівництва, компонентами якої стануть Реєстр будівельної діяльності та Електронний кабінет забудовника. Однак цей закон також вносить зміни до низки законодавчих актів, зокрема й до закону «Про рекламу», які набудуть чинності з 1 лютого 2020 року і до яких забудовникам варто підготуватись вже зараз.

Згідно з документом, частина забудовників буде зобов'язана припинити рекламу своїх об'єктів.

До речі, цитуючи нашого гаранта, без «факапів» не обійшлося й тут. А саме, законом фактично відкориговані вимоги до реклами об'єктів будівництва, встановлені щойно прийнятим в «турборежимі» законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку ліцензування господарської діяльності» від 2 жовтня 2019 року №139-IX.

Кому дозволять рекламуватися

З моменту набуття чинності закону, реклама об'єктів житлового будівництва (зокрема, житлових та нежитлових приміщень) з метою залучення коштів фізичних та юридичних осіб (зокрема, управління) для спорудження таких об'єктів дозволяється лише:

• за наявності у замовника будівництва права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об'єкт, що рекламується;
• за наявності у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт на конкретному об'єкті, що рекламується, отриманого відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
• за наявності у суб'єкта господарювання, що здійснює будівництво об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва відповідних об'єктів;
• за умови, якщо залучення коштів фізичних та юридичних осіб (у тому числі в управління) для спорудження таких об'єктів здійснюється відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Така реклама має містити реквізити документів, визначених цією частиною, та ідентифікатор об'єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт після запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).

Які новобудови буде заборонено рекламувати

Найбільший резонанс для будівельного ринку, на нашу думку, несе заборона реклами за умови застосування забудовниками схем залучення коштів фізичних та юридичних осіб, які не відповідають ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Від дати набуття чинності змін до Закону України «Про рекламу» забудовники зможуть рекламувати будівництво, яке передбачає залучення коштів фізичних та юридичних осіб лише:

• через фонди фінансування будівництва;
• через фонди операцій з нерухомістю;
• через інститути спільного інвестування;
• шляхом емісії цільових облігації підприємств.

Реклама об'єктів житлового будівництва, продаж яких відбувається за іншими схемами, автоматично становиться забороненою.

Встановлена заборона є важливою, бо фізичні особи – покупці «квадратних метрів» у новобудовах, як би це дивно не звучало, не є покупцями нерухомості в розумінні цивільного законодавства.

Фактично вони є інвесторами, які інвестують свої гривні у високоризиковані фінансові інструменти (згадуємо майнові права та форвардні контракти), що відповідно можуть принести як результат (у вигляді «квадратних метрів»), так і збитки, які майже неможливо повернути.

Як і кому готуватися до нововведень

З огляду на зазначене вище, інвесторам потрібно переглянути своє ставлення до інвестування в новобудови та розглядати їх не як безпечні консервативні вкладення в нерухомість, а саме як витрати на високоризиковані фінансові інструменти. Відповідно реклама таких об'єктів нерухомості не повинна вводити інвесторів в оману та має відповідати реальній суті правовідносин.

Забудовникам, які працюють на ринку із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, а таких на ринку України є більшість, вже тепер необхідно почати роботу щодо перегляду своїх політик та підходів до ведення бізнесу.

Так, у разі коли забудовником об'єктів житлового будівництва виступає фізична особа, яка ще й залучає кошти за договорами купівлі-продажу майнових прав, або, наприклад, спільної діяльності – рекламувати такі об'єкти буде заборонено.
Особи, винні у порушенні законодавства про рекламу, несуть дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність відповідно до закону.

Яку рекламу забули заборонити

Перелік органів, які здійснюють контроль за дотриманням законодавства України про рекламу, встановлений відповідно до статті 26 Закону України «Про рекламу».

Однак фактично майже весь тягар такого контролю здійснює центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів – щодо захисту прав споживачів реклами (наразі таким органом є Державна інспекція України з питань захисту прав споживачів (Держспоживінспекція України).

Передбачаємо, що після набуття чинності вищезазначених змін у Закон України «Про рекламу» та закриття консервативних каналів, реклама ризикованих об'єктів будівництва переміститься в інтернет-простір, де за відсутності спеціального органу, який би здійснював контроль за дотриманням законодавства про рекламу в мережі інтернет, значно складніше здійснити контроль.