Основні способи фінансування житлового будівництва: плюси і мінуси

Перед придбанням житла покупцю слід звернути увагу на низку важливих питань, починаючи від права на здійснення будівництва на певній території і закінчуючи проєктною документацією забудовника.

Однак не менше значення має спосіб фінансування будівництва. Розглянемо який з них найпопулярніший та які є ризики їхнього використання як для інвестора, так і забудовника.

Найпоширенішими способами залучення коштів від третіх осіб – покупців житла – є наступні.

Фінансування через фізичну особу – замовника будівництва

У даному випадку фізична особа виступає замовником, і, відповідно, власником усіх квартир у будинку. Під час будівництва така фізична особа укладає з покупцями квартир попередні договори купівлі-продажу нерухомості, за якими зобов’язується через визначений строк, після введення будинку в експлуатацію, укласти з покупцями основні договори купівлі-продажу і передати їм квартири. Отримані кошти фізична особа направляє генеральному підряднику, який безпосередньо здійснює будівництво на підставі договору генерального підряду. Після введення будинку в експлуатацію фізична особа укладає основні договори купівлі-продажу і по акту передає квартири їхнім покупцям.

Переваги. Згідно зі ст. 173 Податкового кодексу України особа, яка володіє нерухомим майном до трьох років, при його продажі сплачує 5% податку з доходів фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% воєнного збору. Вартість послуг нотаріуса становить близько 2%. Таким чином, податкове навантаження на фізичну особу – замовника будівництва складає лише 8,5%. Ця схема особливо розповсюджена в Київській області, де є маловисотна забудова невеликих за площею будинків.

Недоліки. Податкові органи досить часто розглядають таку діяльність фізичної особи як підприємницьку, а саме – за критерієм систематичності – здійснення продажів більше ніж чотири рази протягом календарного року. Наслідок – донарахування 13% ПДФО. Інший недолік, з яким може зіткнутися забудовник, це звичайне небажання покупців укладати договір із невідомою фізичною особою, яка нічим не гарантує передачу квартир або повернення сплачених коштів.

Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК)

Цей спосіб фінансування передбачає, що ЖБК виступає замовником будівництва, а покупець стає членом ЖБК і укладає договір на пайову участь. За документом він робить пайовий внесок у ЖБК і після завершення будівництва отримує квартиру.

Переваги. ЖБК є неприбутковою організацією, а тому в сукупності з фізичними особами-підприємцями, які надають різного роду послуги для ЖБК, істотно оптимізує податки.

Недоліки. Якщо проєкт будівництва передбачає розміщення у житловому будинку приміщень комерційного призначення (магазини, кафе, ресторани), то набуття їх фізичними особами у власність через ЖБК ускладнена, оскільки це суперечитиме статутним цілям ЖБК, де житло визначене як основний об’єкт.

Для покупців основний ризик фінансування в будівництво житла шляхом набуття членства в ЖБК полягає в тому, що у випадку припинення будівництва з будь-яких причин (у т.ч. унаслідок припинення фінансування, виникнення перепон у погодженні проєктної документації в державних органах тощо), відповідальність за припинення будівництва та, відповідно, повернення коштів вкладникам (покупцям квартир) фактично ніхто не несе.

Сутність ЖБК полягає в тому, що покупці квартир об’єднують свої фінансові та ін. ресурси та самостійно здійснюють будівництво. Фактично, забудовник відсутній у звичайному розумінні як такий, адже забудовником виступає ЖБК як юридична особа, членами якого і є самі ж покупці. Тому, при виникненні проблем при будівництві, покупці можуть звернутися хіба що самі до себе.

Але і тут не все так просто. Законодавством передбачена можливість ЖБК мати асоційованих членів. На сьогодні склалася практика, що реальні забудовники виступають засновниками ЖБК та стають його членами з правом голосувати та приймати будь-які рішення. Усі покупці квартир, які інвестують у будівництво житла, приймаються винятково як асоційовані, а не повноправні члени. Головна відмінність між ними полягає в тому, що асоційовані члени мають право лише дорадчого голосу, що не дозволяє їм голосувати та приймати рішення з питань діяльності та функціонування ЖБК. Тому, членство в ЖБК жодних реальних привілеїв інвесторам (асоційованим членам) ніяких не надає.

Інститути спільного інвестування

Спеціальний закон «Про інститути спільного інвестування» під такими інститутами визначає корпоративний або пайовий фонди, які зустрічаються в будівництві як КІФи (корпоративні інвестиційні фонди) або ПІФи (пайові інвестиційні фонди). Суть спільного інвестування полягає у спільному інвестуванні як засновниками КІФів/ПІФів, так і фізичними і юридичними особами, що купують емітовані такими фондами цінні папери.

До цього ж, при інвестуванні за участю КІФів/ПІФів найчастіше використовують схему (1) продажу фондом майнових прав на квартири; або (2) продажу деривативів (форвардних контрактів).

За першою схемою інвестування, майнові права на квартири забудовник відчужує на КІФ/ПІФ, який надалі від свого імені відчужує 100% майнових прав на квартири майбутнім власникам.

За другою схемою – компанія-забудовник випускає на товарній біржі форвардні контракти на купівлю майнових прав на квартири. Тобто здійснюється продаж права на купівлю майнових прав. КІФ/ПІФ купує на біржі ці контракти і надалі укладає договори купівлі-продажу деривативів (форвардних контрактів) з покупцями квартир, які платять КІФу чи ПІФу визначену ціну в договорі. Покупець, уклавши цей договір, отримує право в майбутньому укласти із забудовником договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Переваги. Основна перевага для забудовника – це податкова оптимізація. КІФ/ПІФ виступає для забудовника як гаманець, де накопичується чистий прибуток від продажу квартир. За другою схемою покупець укладає у відділі продажів одночасно два договори – з КІФом/ПІФом та із компанією-забудовником. Частину коштів покупець платить на КІФ/ПІФ, який в силу свого особливого статусу не сплачує податок на прибуток, а іншу – на компанію-забудовника, яка витрачає кошти безпосередньо на будівництво.

Недоліки. За першою схемою для покупця основний недолік полягає у незахищеності прав через відсутність реєстру майнових прав на квартири. Як результат – одна і та сама квартира може бути продана декільком покупцям. Щодо другої схеми, то у судовій практиці форвардні контракти ототожнюються із договорами контрактації сільськогосподарської продукції (зерна, пшениці тощо), де вони переважно і застосовуються. Один із ключових критеріїв такої продукції – це речі, визначені родовими ознаками, в той час як квартири визначені індивідуальними ознаками.

Інший недолік полягає у тому, що якщо КІФ/ПІФ купує у забудовника майнові права чи деривативи винятково за кошти, отримані від покупців квартир, то така операція не відповідає суті спільного інвестування, де передбачається залучення коштів як засновників КІФа/ПІФа, так і сторонніх покупців. Відповідно існує ризик визнання таких правочинів судом фіктивними чи удаваними за позовом податкових органів з відповідним донарахуванням податків та штрафів.

Цільові облігації

Такий спосіб фінансування передбачає залучення коштів через випуск цільових облігацій. Цільові облігації – це борговий цінний папір, придбання якого дає змогу отримати товари чи послуги. Забудовник здійснює емісію цільових облігацій, погашення яких відбувається шляхом передачі об’єктів нерухомості. Зазвичай викуп емітованих облігацій здійснюють інститути спільного інвестування (КІФ/ПІФ).

Переваги. Операції з облігаціями для КІФ/ПІФ не є предметом оподаткування ПДВ, а також ці інститути не сплачують податок на прибуток.

Недоліки. Ключова умова випуску цільових облігацій згідно з законодавством – це викуп такої емісії облігацій у повному обсязі за номінальною вартістю. Оскільки облігації випускаються на всю площу об’єкту будівництва, то здійснити їхній повний викуп, навіть за ціною собівартості будівництва, виявляється доволі проблематично через необхідність залучення великої суми коштів.

Зазвичай, при даній схемі інвестування покупець придбає облігації, за кожною з яких закріплена певна кількість квадратних метрів (які не є товаром) без деталізації приміщень. Додатково забудовник і покупець підписують договір бронювання/резервування приміщень, із закріпленням у ньому характеристик квартири, яка має бути передана в майбутньому у власність покупцю. Однак, такий договір бронювання/резервування не несе реальних юридичних зобов’язань для забудовника, і, як наслідок, покупець придбає квадратні метри на невизначений об'єкт. До того ж, резервування здійснюється на проєктний номер квартири, тому при завершенні будівництва нумерація квартир може бути змінена.

Фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Діяльність ФФБ регулює закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Схема фінансування будівництва здійснюється у такий спосіб: банк чи інша фінансова установа відкриває ФФБ. При цьому банк укладає договори із забудовником (фактично особою, яка має права на земельну ділянку і планує реалізувати проєкт забудови). Далі управитель залучає інвесторів (покупців квартир), укладаючи з ними відповідні договори на участь у ФФБ. Згідно з такими договорами інвестори за узгодженим графіком погоджуються фінансувати рахунок ФФБ, яким розпоряджається банк. Натомість інвестори набувають право отримати у власність обумовлений у договорі об’єкт нерухомості (тобто квартиру) після прийняття будинку в експлуатацію.

Переваги. Якщо у забудовника виникнуть фінансові труднощі і він не зможе закінчити будівництво, в банку є юридичні інструменти впливу на ситуацію. Наприклад, він може змінити забудовника і завершити проєкт. Інвестори, у свою чергу, гарантовані в отриманні проінвестованого житла.

Недоліки. Це досить затратний механізм для забудовника з фінансової точки зору. Окрім того, майнові права на об’єкт будівництва разом із земельною ділянкою передаються в іпотеку банку. За несприятливих умов, у забудовника є всі шанси втратити право на об’єкт.

Для покупців ризики інвестування при такій схемі пов’язані зі стабільністю фінансового стану самого банку, який може бути визнаний неплатоспроможним.

Отже, у кожному конкретному випадку забудовнику необхідно зважено підходити до вибору способу фінансування, з урахуванням зауважень, що вище описані, а покупцю – об’єктивно оцінювати ризики при тому чи іншому способі інвестування в будівництво.