Які документи потрібні для продажу квартири

Які документи потрібні для продажу квартири? 

Найлегший варіант продажу квартири: коли нерухоме майно належить вам на праві особистої власності, тобто ви є єдиним власником майна;

• на момент його придбання (купівлі, інвестування в будівництво) не перебували в зареєстрованому шлюбі та не проживали однією сім’єю з іншою особою (так званий «цивільний шлюб»)
• квартирою чи житловим будинком не мають права користування неповнолітні діти;
• немає заборгованості по сплаті комунальних послуг;
• щодо нерухомого майна не зареєстровано заборон відчуження, арештів чи інших речових прав (права оренди)

Тоді такому продавцю потрібно зібрати порівняно невеликий обсяг документів. А саме:

• документи, що підтверджують право власності (правовстановлюючі),
• висновок про проведену оцінку квартири,
• техпаспорт на квартиру,
• паспорт власника
• ідентифікаційний код платника податку.

Для угоди потрібні оригінали. З усіх оригіналів знімаються копії.

ВАЖЛИВО ЗНАТИ: Продати можна тільки нерухоме майно, на яке у продавця зареєстроване право власності (приватизоване, куплене, подароване, одержане у спадщину, придбане внаслідок інвестування в будівництво, тощо).

Службове житло, на яке видане ордер на проживання, але воно не є приватизованим, так само як і орендоване житло, продажу не підлягає.

В разі, якщо мало місце перейменування вулиць, правовстановлюючий документ не підлягає зміні і жодних додаткових довідок нотаріус, який посвідчуватиме договір купівлі-продажу, не вимагатиме, адже в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вноситься інформація про перейменування вулиць.

Тепер детальніше про ці документи.

Правовстановлюючі документи. До них можуть відноситись: 

• договір купівлі-продажу; 
• свідоцтво про право власності; 
• свідоцтво про право на спадщину за законом або за заповітом; 
• договір міни; 
• рішення суду, яким визнано право власності. 

Повний перелік міститься за посиланням - Підпункт 1.1 пункту 1 глави 2 розділу II в редакції Наказу Міністерства юстиції № 235/5 від 27.01.2016

Висновок про проведену оцінку квартири 

Звернутися можна до приватного експерта - оцінювача. Як правило, такого може порадити ріелтор, або нотаріус, але можна знайти такі послуги і в мережі Інтернет. 
Розмір обов'язкових податків, що сплачуються з угоди, вираховується від договірної вартості відчужуваного нерухомого майна (ціни за договором), але не менше ринкової вартості, яка визначається приватним експертом-оцінювачем. Тобто, якщо договірна ціна вища за ринкову оціночну вартість, то обов’язкові платежі вираховуються з договірної вартості. І навпаки, якщо ринкова (оціночна) вища – то з оціночної.

Інформаційна довідка з Державного реєстру майнових прав на нерухомість

З 1 січня 2015 року фізичні особи та організації можуть самостійно отримати Інформаційну довідку з Державного реєстру майнових прав на нерухомість. Подати запит на отримання інформації через персональний кабінет веб-сайту «Кабінет електронних сервісів» Міністерства юстиції України можна тут. Документи надійдуть на електронну пошту.

До Інформаційного довідки будуть включені дані про час набуття права власності та підстави набуття, інформація про нотаріуса, реєстрацію права власності, про власника і співвласників (якщо вони є). При наявності обтяжень на нерухомість: застави, іпотеки, невиплачених штрафів – ця інформація також буде у витягу.

Техпаспорт на квартиру

Раніше цей документ видавався тільки Бюро технічної інвентаризації (БТІ), але на даний час право видачі техпаспорту мають і приватні компанії. Головне тут – перевірити ліцензію у приватного виконавця, щоб згодом техпаспорт не визнали недійсним.
Якщо власником проводилися перепланування або змінювалося функціональне призначення приміщень, це все обов'язково має бути відображеним в техпаспорті.
Переробка техпаспорта займає деякий час, тому краще не відкладати це питання на потім.

Паспорт власника та Ідентифікаційні код

Якщо власник нерухомості, що продається, має паспорт старого зразка - у вігляді «книжки» , то індивідуальний номер платника податків (ідентифікаційний код або ІПН) має надаватися в паперовому вигляді. Власникам ID-карт досить пред'явити саму карту - ІПН вже нанесений на її зворотну сторону.

Які ще додаткові документи можуть знадобитися?

Інформаційна довідка БТІ - з 2013 року вся інформація про речові права, яким також є право власності, та їх обтяження реєструються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До 2013 року право власності реєструвалось регіональними комунальними підприємствами технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухоме майно (БТІ) відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення права власності. По Україні, в залежності від регіону, БТІ підключались до цього реєстру протягом 2004-2010 років. В такому випадку запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, складовою частиною якого є Реєстр прав власності на нерухоме майно, відсутній. У випадках, коли право власності було набуто до підключення регіонального БТІ, до якого входить об’єкт нерухомого майна до Електронного реєстру прав власності на нерухоме майно, нотаріус додатково робить запит до БТІ про надання інформаційної довідки, яка підтверджує факт реєстрації нерухомого майна за продавцем за законодавством що діяло на момент виникнення права власності.

Довідка про наявність зареєстрованих в квартирі осіб або витяг з реєстру територіальної громади – її видають за запитом власника нерухомості у ЦНАП. Перед продажем всі мешканці мають бути зняті з реєстрації за цією адресою і підтвердженням цьому служить саме ця довідка.
Перед укладанням договору поцікавтесь у нотаріуса, який посвідчуватиме договір, чи є в нього доступ до реєстру територіальної громади. Якщо нотаріус має доступ до цього реєстру, то продавцю попередньо немає необхідності замовляти таку довідку чи витяг в ЦНАПІ, оскільки нотаріус одержать витяг онлайн безпосередньо в день укладання та посвідчення договору.

Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги - без цієї довідки угода відбудеться, але покупець може зажадати її, щоб забезпечити свою фінансову безпеку. У будь-якому випадку, вона стане аргументом побудови більш довірчих відносин, і зніме частину хвилювань покупця перед майбутньою великою покупкою.

Дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі прописані діти) - держава контролює дотримання прав дітей при вирішенні майнових питань. Тому, якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні діти (до 18 років), в угоді візьме участь Служба у справах дітей та сім’ї. При цьому діти не можуть бути зняті з реєстрації з квартири без одночасної реєстрації в іншому місці. Питання з реєстрацією місця проживання дітей потрібно вирішити до угоди.

Документи про сімейний стан: про шлюб, розлучення, або смерті чоловіка або дружини - якщо квартира купувалася в шлюбі, буде потрібна згода другого з подружжя на проведення угоди. Таку згоду має засвідчити нотаріус.
До свідчення ж про розлучення має додаватися рішення суду про поділ майна, яке підтверджує право продавця відчужувати квартиру або її частину.

ВАЖЛИВО ЗНАТИ: Не можна укласти угоду з продажу квартири, якщо 

• у продавця немає на неї прав (службові, неприватизовані, житло соціального найму (гуртожиток); 
• на неї накладено арешт або заборона на продаж; 
• не було дано згоду всіх власників (якщо їх декілька); 
• не було дано згоду органів опіки (якщо є неповнолітні діти)

В яких ситуаціях можуть знадобитися ще інші додаткові документи?

У квартири 2 або більше власників

Якщо всі власники згодні (це має бути підтверджено нотаріусом), то надаються документи, що підтверджують право власності усіх власників, їхні паспорти та ІПН.

Якщо частки власників не визначені, а один з них виступає проти продажу, питання вирішується через суд. 
Рішення суду про визначення частки права власності, повідомлення про продаж права власності і заяви інших власників щодо бажання або відмови викупити цю частку додаються до документів.
Якщо співвласником виступає дитина, необхідно отримати офіційну письмову згоду на угоду органів опіки. Оригінал і копія цього документа обов'язково додаються до решти паперів.

Продавець квартири або співвласник не є громадянином України

Тоді крім оригіналу паспорта в пакет документів додається переклад документа (посвідки на проживання), виконаний акредитованою службою і легалізований нотаріусом.

Продається 1/2 квартири 

Тут діє поняття переважної купівлі частки права власності. Тобто власнику другої половини квартири (або іншій частині) надається право першим викупити частину. Якщо він/вони відмовляються від викупу, то така відмова має бути завірена нотаріально. Так само завіряється повідомлення власником інших співвласників про намір продати частку в праві на об'єкт нерухомості.

Продається квартира, отримана за договором дарування 

Тоді продавцем в якості правовстановлюючого документа на нерухомість подає договір дарування. При цьому, якщо власник має чоловіка/дружину, а квартира (або гроші на її придбання) була подарована до шлюбу і подарунок цей офіційно завірений, то згода чоловіка/дружини на угоду не потрібна.

Квартира знаходиться в іпотеці/в кредиті 

Потрібно отримати згоду банку, який видав кредит під заставу квартири, на відчуження майна. Після того, як буде знайдено покупця, він повинен буде самостійно звернутися в цей банк, щоб скласти договір про викуп заставного майна. Після погашення залишку іпотечної вартості, покупець знімає з квартири обтяження, і вона стає доступною для продажу.

Продаж квартири опікуном недієздатної особи 

Пакет документів доповнюється рішенням суду про визнання особи недієздатною, а також про призначення опікуна. Також буде потрібно рішення органу опіки та піклування, який стежить за дотриманням прав недієздатної особи.

Купівля/продаж квартири – це звичайно ж велика справа та безумовно стресова ситуація. Тому підготуйтесь до продажу спокійно і заздалегідь, подбавши про весь необхідний пакет документів. І все буде добре!