Оренда квартири: як зробити все законно

Оренда житла

Орендодавець, який здає житло законно, має сплачувати з нього податки та бути готовим показати всі документи на квартиру й підписати договір оренди.

Договір – основний документ, у якому прописують обов’язки та права кожної зі сторін. Тут домовляються про те, хто платить за комунальні послуги, хто ремонтує зламані речі, чи можуть жити у квартирі тварини. Навіть якщо договір складає рієлтор, не варто ставитися до процесу легковажно. Посередник відповідає за угоду лише до моменту її підписання. Потім це відповідальність орендаря та орендодавця.

Що варто дізнатися в орендодавця перед заселенням, як правильно укласти договір і за що відповідає кожен з учасників угоди.

ТЕТЯНА ЛІФЕР, керівна партнерка юридичної фірми «Ліфер та Партнери»

Про те, де шукати квартиру та які документи варто перевірити
Щоб орендувати житло, рієлтора наймати не обов’язково. Можна орендувати квартири, які належать до державного житлового фонду – вони перебувають в управлінні державних підприємств, організацій, установ, а також до громадського житлового фонду – належать колгоспам, кооперативним організаціям, профспілкам, громадським організаціям, фонду житлово-будівельних кооперативів.

У такому випадку варто звертатися до державних адміністрацій, сільських рад, кооперативів, підприємств та організацій, які володіють цим житлом.

Крім того, можна звертатися до приватних орендодавців.

Незалежно від того, чи залучатимете ви посередника, варто перевірити:

• Документи, що підтверджують право власності на квартиру. Йдеться про свідоцтво про право власності на нерухоме майно, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяги про державну реєстрацію права власності. Таким чином ви дізнаєтеся, чи немає інших власників, які претендують на проживання в квартирі або не погоджуються з тим, що квартиру будуть орендувати.
• Чи не перебуває квартира в іпотеці – попросити витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Чи не здали квартиру в оренду ще комусь – тут доведеться сподіватися тільки на чесність орендодавця.
• Технічний паспорт: чи не було в квартирі перепланувань, зміни комунікацій, встановлення газових приладів без дозволів.

Про те, як укласти договір
Договір укладають з власником або всіма співвласниками приміщення у письмовій формі. Якщо йдеться про оренду на більше як три роки, його має посвідчити нотаріус.

У договорі потрібно зафіксувати:

• предмет договору;
• орендну плату та дати її сплати, її потенційне зростання;
• термін дії договору;
• строк передачі майна в оренду та повернення його з оренди;
• стан приміщення та майна, наявного в квартирі;
• права третіх осіб на приміщення;
• умови ремонту приміщення;
• переважні права наймача (наприклад, бути першим кандидатом на продовження договору після закінчення терміну оренди);
• умови поліпшення та погіршення приміщення та майна орендарем і відповідальність за це;
• право дострокового розірвання договору.

Про відповідальність орендодавця
Орендодавець, відповідно до українсього законодавства, має сплачувати податки за здавання квартири або іншого приміщення, встановлені Податковим кодексом. Це 18% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору, що сплачуються щоквартально.

Якщо для орендаря важливо, чи власник квартири сплачує податки, він може попросити його надати копію платіжної квитанції чи декларації про доходи, але змусити орендодавця платити він не може.

Орендодавець відповідає за умови, прописані в договорі. Якщо він їх порушує, варто звертатися до суду.

СЕРГІЙ СІРАНЧУК, орендодавець

Про те, чому квартиру варто здавати законно
Для мене здавання житла не є основним бізнесом. Я не розглядав інших варіантів, окрім як здавати квартиру, сплачуючи податки.

Я зареєстрований як фізична особа-підприємець. Раз на рік заповнюю так званий звіт для ФОПів. Сплачую щомісяця єдиний податок через електронну програму або за реквізитами, а єдиний соціальний внесок – раз у квартал, тобто чотири рази на рік.

Основна перевага сплати податків – ти спиш спокійно. І є сподівання, що сплачені гроші підуть на «благі діла». Можу тішити себе такою ілюзією.

ТЕТЯНА ДУРНЄВА, орендаторка

Про те, чому варто винаймати квартиру законно
Ми переглянули дуже багато квартир, адже здавати житло нам не хотіли, тому що є діти, або тому що з котом, або тому що з Донецька. Вибрала ту, де господарі погодилися на дітей та котів.

Перед орендою перевіряла документ на право власності та підписувала договір. Прописували моменти щодо ремонту приладів: якщо щось ламається через порушення умов користування, плачу я, якщо через природне зношення предметів – господарі квартири. У нас уже перестала працювати пральна машина, але вона була дуже стара. Тому заміну забезпечили господарі. Крани протікали – теж вони замінили.

Також у договорі уточнювали, хто сплачує комунальні, яким чином і до якого числа йде оплата і в якій валюті, чи треба вносити гроші за перший та останній місяці. І ми, і господарі зобов’язалися повідомити про зміну планів – коли ми захочемо виїхати або вони попросять нас це зробити.

Без договору винаймати житло не погодилася б, адже мають бути якісь зафіксовані гарантії. Наприклад, повідомлення про зміну планів – своєрідний захист для орендарів, що до вас не прийдуть і не скажуть: «Завтра з’їжджайте з цієї квартири». Про це повідомлять заздалегідь.

До речі, коли ми влаштовували дітей у школу, я показувала договір оренди, аби пояснити, що діти мешкають у будинку, який належить до цього навчального закладу.

Власники квартири, яку ми винаймаємо, сплачують податки. На мою думку, це зона відповідальності господаря.

Джерело: The Village Україна