Квартиры на "вторичке" опять подорожали

Каждая пятая квартира в Киеве покупается для заработка

Из-за военного положения, продлившегося в Украине  с 28 ноября до 26 декабря, рынок вторичной недвижимости на время был заморожен. В первой половине декабря продажи квартир на вторичном рынке в Киеве оказались на 40% меньше прогнозируемых, рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Но с середины декабря, когда люди свыклись с военным положением в стране, активизация продаж началась, отметил эксперт. Опросив риелторов, выяснились главные тенденции вторичного рынка недвижимости в следующем году.

Продавцы идут на уступки

Продажи жилья в Киеве росли с начала года, говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко. «В некоторые месяцы продавалось около 1 тыс. квартир, а в другие продажи превышали 2 тыс. квартир в месяц только на вторичном рынке», — рассказывает он.

Самые высокие продажи риелторы традиционно ожидали в ноябре и декабре, поскольку покупатели традиционно хотят закрыть жилищный вопрос до конца года и встречать Новый год уже в собственной квартире.

Но введение военного положения негативно отразилось на рынке недвижимости, поясняет Анатолий Топал. Покупатели временно приостановили все переговоры. Оживление наступило только во второй половине месяца — клиенты снова обращаются по объявлениям, ходят на просмотры и готовы вносить задаток.

Самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры — однушки приобретают 43% покупателей. Эта тенденция объяснима. Однушки — самое дешевое жилье, которое обычно приобретают молодые люди или семьи без детей. Кроме того, такие квартиры лучше всего подходят для сдачи в аренду. По подсчетам опрошенных риелторов, каждая пятая квартира в Киеве покупается для того, чтобы на ней зарабатывать.

«На вторичном рынке продается очень много смарт-квартир площадью до 30 кв. м в новых домах, которые были введены в эксплуатацию несколько лет назад. Такое жилье пользуется высоким спросом», — говорит Сергей Степенко. Небольшие по площади квартиры сейчас сдают в аренду по 6–7 тыс. грн в месяц без учета стоимости коммунальных услуг. За ними, как правило, стоит очередь.

На втором месте по популярности среди покупателей двушки — предпочтение им отдает 38% опрошенных. Габаритными квартирами интересуется примерно каждый пятый украинец, который занят покупкой жилья.

Цены на квартиры снижаются. По итогам октября, медианная цена предложения квартир (стоимость жилья средней в ряду) на вторичном рынке Киева составила 1,042 тыс. долларов/кв. м, что на 3,4% меньше по сравнению с январем. С начала 2014 года в Киеве вторичка подешевела на 42%.

Но Анатолий Топал отмечает, что указанные цены — не окончательные, и продавцы готовы торговаться. В качестве примера эксперт приводит двухкомнатную квартиру в новостройке площадью около 80 кв. м. Ее выставляли на продажу за 85 тыс. долларов, а в итоге продали за 78 тыс. долларов. Но такие сделки, скорее, редкость.

Основная же масса покупателей хочет приобрести жилье по цене до 40 тыс. долларов. Именно столько украинцам удается скопить, одолжить у друзей и знакомых. «Практически никто не берет кредит для покупки жилья — все ориентируются на собственные сбережения», — подтверждает директор АН «Брок-Риелти» Дмитрий Корчев.

Самую дешевую квартиру в Киеве можно купить за $21–22 тыс., рассказывает Дмитрий Корчев. Это небольшая гостинка в спальных районах Киева без ремонта. За полноценную квартиру придется выложить $26 тыс. Цены на двушки в пятиэтажках стартуют от $26–30 тыс. в зависимости от состояния квартиры и ее месторасположения, а за такую же квартиру в девятиэтажке придется заплатить 32–34 тыс. долларов. «Квартира возле метро стоит примерно на 15% больше по сравнению с такой же, но расположенной в глубине спальных районов», — говорит Дмитрий Корчев.

Отдельная категория — квартиры в домах, введенных в эксплуатацию пять-семь лет назад. Стоимость однушки площадью около 50 кв. м стартует от 50 тыс. долларов, двушку в 65–75 кв. м можно купить в среднем за 70–75 тыс. долларов. Трешки с ремонтом и встроенной бытовой техникой продают за 90–100 тыс. долларов.

Цены не будут значительно падать

Рынок недвижимости ожидает несколько изменений в следующем году. Опрошенные риелторы прогнозируют, что вырастет спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. На эту категорию квартир сформировался отложенный спрос. За последние три года многие молодые семьи обзавелись детьми и смогли собрать 10–12 тыс. долларов, которых хватит на улучшение жилищных условий.

«Спрос на смарт-квартиры будет постепенно сокращаться», — считает Сергей Степенко. Самыми востребованными в следующем году окажутся квартиры по цене до 50 тыс. долларов.

Оживление на рынке могли бы принести банки. Но пока они не планируют увеличивать объемы ипотечного кредитования. До кризиса 2008 года за заемные деньги покупатели приобретали 70% жилья, тогда как в этом году, по информации НБУ, их доля не превышает 5%. Если условия кредитования не изменятся, то потребители не будут брать займы, говорит Дмитрий Корчев.

Риелторы считают, что рынок недвижимости уже достиг своего дна, и квартиры дешеветь уже не будут. «Продавцы не готовы снижать цены, даже если квартиру не удается продать за длительное время. Исключение — люди, которым очень срочно необходимы деньги. Но таких немного», — пояснил Корчев. Собственники жилья в ожидании покупателей сдают свою квартиру в аренду. Найти арендатора несложно. Ежегодно количество сделок по найму жилья в Киеве увеличивается примерно на 10–15%.

Сейчас квартиры на вторичном рынке недвижимости занимают 50% от общего количества сделок. Но в следующем году их доля может вырасти. Если прогнозы экономистов оправдаются, и в следующем году сначала мировая экономика, а потом и украинская столкнется с кризисом, то это может негативно отразиться на новостройках. Небольшие компании могут затягивать сроки ввода жилья в эксплуатацию, и потребители переориентируются на более надежный вторичный рынок.

Источник: kurs.com.ua