РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.253 EUR: 43.563
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.253
EUR 40.000 41.000 43.563
USD 41.150 41.649 41.253
EUR 43.370 44.039 43.563
Новость

Насколько реальны планы о сносе хрущевок и сталинок

В правительстве не оставляют попыток придумать, как заменить старые многоэтажки современными
4374
26 октября 2018 г.




Чтобы начать реконструкцию дома, согласие всех жильцов не потребуется

Чиновники не оставляют попыток разобраться со старыми украинскими многоэтажками – хрущевками и сталинками. Минрегион продолжает работать над изменениями и дополнениями в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», чтобы оживить программу комплексной реконструкции ветхого жилья по всей стране.

И хотя нормы будущего закона еще могут измениться, а работа над документом не завершена, некоторые его положения уже известны и активно обсуждаются.

Снесут не всех
В Минрегионе окончательно пришли к выводу, что получить согласие абсолютно всех жильцов старого дома на реконструкцию не выйдет, поэтому в ведомстве предлагают ограничиться минимумом в 75% голосов. Да и будущая реновация вовсе не обязательно будет означать снос старых домов. Термин «реконструкция» предполагает собой в первую очередь капитальные ремонтные работы. И только в крайнем случае здание будут сносить.

Как именно жильцы будут голосовать за запуск реновации – пока неясно. Эту, а также процедуру их отселения в последствии должны будут разработать и утвердить в Кабмине. При этом документально оформленное отселение будет осуществляться из аварийных зданий, в которых будет проводиться полная замена внутренних коммуникационных систем.

На время проведения работ людей отселят во временное жилье - в так называемые «стартовые дома» (в случае сноса ветхого жилья) или, маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией). Как далеко от прежнего дома - в проекте документа пока не прописано, но подразумевается, что «времянка» не должна выходить за пределы того же населенного пункта. Переселять обещают в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат.

Проектом также предусмотрена денежная компенсация жильцам в случае, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут исходя из рыночной стоимости старой квартиры. Также жильцы смогут доплатить за «компенсационное» жилье, если захотят переехать в большую по площади квартиру.

Откуда деньги
А вот ограничивать источники финансирования реконструкции чиновники не стали. Деньги на проект можно черпать почти откуда угодно. Подойдут, например:

  • Средства инвесторов и застройщиков.
  • Средства, полученные в результате заключения соглашений о частно-государственном партнерстве.
  • Средства государственного и местных бюджетов.
  • Средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о комплексной реконструкции.
  • Мные источники, не запрещенные законом. Например, средства фондов финансирования реконструкции.


Проблемная зона
Между тем, пока предложение чиновников сложно назвать полноценным. Поскольку оно не решает массы серьезных проблем. Вот лишь основные из них, по мнению застройщиков:

  1. Наиболее актуальный вопрос – это количество жильцов квартала, дающих добро на отселение. В Минрегионе считают, согласие всех не нужно будет. Вместе с тем, как быть с теми 10-15%, которые не желают съезжать из своей квартиры? Решения на данный момент не озвучено.
  2. Понятия «равноценные» помещения и «рыночная» цена требуют большей однозначности. Необходимо четко прописать, что, например, отселенец получает равноценное помещение такой же площади (или с повышающим коэффициентом) и указать, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья.
  3. Отселение «в границах населенного пункта» - один из самых спорных вопросов. Например, житель Печерска, скорее всего, будет против переезда, скажем на Харьковский массив. Выходом из этой ситуации может стать внедрение специального повышающего коэффициента площади (например, 1,3-1,5) в зависимости от района города. То есть, если человек съезжает с квартиры в 40 м2 в центре, взамен он должен получить, либо аналогичное жилье неподалеку, либо квартиру на окраине, но площадью 60 м2.
  4. Механизм отселения в документе не прописан, а, следовательно, вполне возможно, что в судебном порядке можно будет оспорить любое действие по отселению.
  5. Законопроект толком не разъясняет, куда конкретно будут отселены жильцы старых домов. То есть, сколько необходимо маневренного жилья для отселенцев.


Дел невпроворот
В законе о сносе/реконструкции необходимо учитывать все возможные риски, проблемы и варианты их решения, говорят строители. Важный момент – предусмотреть механизм создания стартовой базы с учётом площадок, где возведут компенсационное жилье: чтобы построить первые дома и вручить людям ключи от предоставляемых квартир, а стартовые затраты компенсировать в последующих проектах. Ведь масштаб реформы огромный.

«На сегодняшний день только в Киеве около 3 тыс. домов, то есть порядка 2,8 млн м2, которые по сроку эксплуатации требуют сноса. И расположены они во всех районах Киева», — отметил в беседе с UBR.ua начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

Наиболее привлекательными территориями для застройщика в том же Киеве могут стать Печерск, Подол, Куреневка, Нивки. Но и тут все в конечном итоге упрется в вопрос рентабельности. Нормальной на столичном рынке считается прибыль в 20-25 грн. на каждые вложенные 100 грн.

Но снос дома существенно усложняет процесс и увеличивает затраты. Поэтому, чтобы привлечь к подобным проектам частных застройщиков, маржинальность должна быть выше. Как минимум, на уровне 25-30%.

Больше интересуют промзоны
Между тем, частным строительным компаниям участие в программе по сносу/реконструкции может принести определенные бонусы. К примеру, возведение нового жилого комплекса на месте ветхой пятиэтажки упрощает для застройщика выделения земельного участка под строительство. Частично – снижает затраты на подведение сетей и инженерных коммуникаций (конечно, в зависимости от их состояния и изношенности).

«Готовы ли будут застройщики к реализации совместных проектов с государством –неясно. Бизнес неохотно идет на подобное взаимодействие в силу ряда причин, одна из которых – вероятность проверок фискальных и других госорганов. И от того, будут ли в законе четко прописаны гарантии для компаний, участвующих в реконструкции жилого фонда, зависит уровень их вовлеченности», — заметил в разговоре с UBR.ua директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.

Стоит отметить, что на сегодняшний момент только крупные компании-лидеры рынка способны реализовывать масштабные проекты по замене устаревшего жилья. Ведь тут речь идет не о точечной застройке, а квартальной, вплоть до реновации целых массивов и микрорайонов. У крупных игроков-девелоперов для осуществления таких проектов есть все необходимое, например: опыт реализации масштабных жилых проектов, квалифицированные кадры, необходимые технологические мощности (спецтехника).

Но и они не проявляют особого интереса к проекту и сосредоточены на освоении старых промзон: на их месте строятся мини-города с качественным жильем и современной самодостаточной инфраструктурой. Уже сейчас около 30-40% всех киевских проектов, реализация которых намечена на ближайшие 5-10 лет, – это проекты комплексной застройки, предусматривающие строительство от нескольких домов до целых мини-городов.

«Только за счет территорий промзон в ближайшие несколько лет можно построить около 2-3 млн. м2 современного, качественного жилья. А реализация проектов по замене устаревшего жилого фонда – это перспектива жилищного строительства. Возможно, что принятие нормативных актов, регулирующих снос ветхого жилья и учитывающих интересы всех сторон, позволит создать подобные современные и функциональные мини-городки во всех районах», — подметил нам Александр Панфилов.

Источник: UBR

26 октября 2018 г.
3398
Несколько советов, как выбрать совестливого застройщика...
05 октября 2018 г.
3258
Но поблажки дадут не всем и только в особых случаях...
03 октября 2018 г.
2955
Чиновники уверяют, что пожаров от этого станет меньше...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
20 ноября 2024 г.
3617
Верховна Рада України на засіданні 19 листопада ухвалила у другому читанні проєкт закону про державн...
19 ноября 2024 г.
3602
На 2025 рік Уряд виділяє на виплату компенсацій лише 4 млрд гривень – щонайменше вдвічі меншу ...
12 ноября 2024 г.
3894
В той же час Україна потребує 5 мільярдів доларів для термінового відновлення інфраструктури...
Сегодня
4323
Особлива увага приділялася середньовічним технікам, зокрема, відновленню даху, відомого як «лі...
Сегодня
7502
Хмарочос Puzzle Tirana стане сучасним символом Тирани, поєднавши елементи сільської архітектури з жи...
20 ноября 2024 г.
1381
Що включає повний покрівельний комплект Ruukki, та чому його варто обрати...
Сегодня
495
26 листопада 2024 року в Києві відбудеться конференція-діалог "Забезпечення доступу до фінансування ...
11 ноября 2024 г.
1347
18 грудня 2024 року відбудеться UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2024, де будуть відзна...
11 ноября 2024 г.
1266
29 листопада відбудеться семінар та вебінар ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА - 2024/2025! Житло (квартири, п...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
389
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3728
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!