РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.641 EUR: 48.782
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.641
EUR 40.000 41.000 48.782
USD 41.500 41.999 41.641
EUR 48.650 49.351 48.782
Новость

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

На какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений
2378
25 октября 2016 г.



Аренда нежилого помещения (офиса, склада, торговой площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО «Клочков и партнеры» Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

«Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные». Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения», – отметила юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических (обычных) договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят: 

- арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
- точный срок действия заключаемого договора аренды;
- размер арендной платы с учетом индексации;
- процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
- исполнение обязательств;
- ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

«Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении. Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

«Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей», – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, напоминает Оксана Гриша.

«Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором», – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки. 

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

«Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата», – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса. 

«Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов», – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

«Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период», – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения. 

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

«Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы», – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Источник: ubr.ua

Рубрика:
Читайте все статьи рубрики
СТАТЬИ И ОБЗОРЫ
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
25 октября 2016 г.
5745
Спрос на квартиры в столичных новостройках снизился вдвое по сравнению с летом...
20 октября 2016 г.
2190
Про відсутність однозначної позиції законотворців щодо доцільності такої відміни свідчить велика кіл...
20 октября 2016 г.
4342
Директор НИИ памятникооохранных исследований Ольга Пламеницкая считает, что для сохранения куль...
16 июня 2025 г.
2766
«Київміськбуд» планує реструктурувати боргові зобов’язання...
16 июня 2025 г.
2549
Партнери підтвердили подальшу підтримку України у впровадженні ключових реформ та надали оцінку прог...
26 мая 2025 г.
3009
Фонд вкладатиме кошти, внесені США та Україною, у проєкти з видобутку природних ресурсів, нафту та г...
27 июня 2025 г.
6980
Корпус судна оздоблений металізованим монограмним візерунком Louis Vuitton, а з носа «корабля&...
25 июня 2025 г.
8791
Було реконструйовано мозаїки з понад 85 тисяч фрагментів плитки Nolla, вазони ручної роботи, перголи...
24 июня 2025 г.
4471
Проєкт показує, як можна використовувати залишки будматеріалів у просторі для міста. Він став т...
19 июня 2025 г.
2864
18-19 червня 2025 року у м.Києві відбудеться виставка-форум у сфері інноваційних рішень для теплової...
17 июня 2025 г.
455
Запрошуємо на Business Day КБУ, який відбудеться вже завтра - 18 червня 2025 року. Другий блок буде ...
17 июня 2025 г.
3068
Під час заходу будівельна спільнота та представники влади разом з міжнародними партнерами об'єднають...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Юрій Обух, директор Рууккі Україна розповів про незмінний курс компанії до інновацій і без...
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!