«Ритейл парки – следующий шаг развития торговой недвижимости в Украине»

Генеральным директором компании DCH Real Estate о том, каким был минувший год для рынков коммерческой недвижимости и ритейла и перспективах его развития
1784 27.12.2016 в 07:31



В 2013 году, по данным Collіers Іnternatіonal, Киев был вторым городом в Восточной Европе по количеству строящихся площадей торгово-развлекательных центров. Безусловно, экономический кризис, разразившийся позже, существенным образом повлиял как на работу отрасли, так и на количество желающих в нее инвестировать. Но сегодня, судя по всему, ситуация начинает стабилизироваться. О том, каким минувший год был для рынков коммерческой недвижимости и ритейла, РБК-Украина поговорили с Даниилом Владовым, генеральным директором компании DCH Real Estate, которая управляет сетью ТРЦ «Караван».

Подводя итоги 2016 года для украинского ритейла, каким бы образом вы охарактеризовали этот период в истории отрасли?

Если попробовать описать одним словом, то это «стабилизация». Мы все пережили сложный кризисный этап в 2013-2014 году, когда из-за падения покупательской способности обороты ритейла существенно снизились. К примеру, такой показатель, как посещаемость торговых объектов, всего за год мог показать отрицательную динамику в 15 %. Однако уже во второй половине 2015 года падение остановилось, а в 2016 году отрасль и вовсе зафиксировала улучшение: оборот розничной торговли увеличился на 1,8 %, средняя зарплата в сегменте выросла на 3,9 %. Безусловно, это обусловлено стабилизацией экономической ситуации и изменением парадигмы потребительского поведения. Так, к примеру, в ТРЦ «Караван» за три квартала 2016 года поток посетителей у якорных арендаторов в среднем вырос на 9 %.

Изменилось ли при этом «качество» самого потока?

Тут тенденции, сформировавшиеся в кризисный период, сохраняются. Речь идет о миграции покупателей между ценовыми нишами. Естественно, в сторону снижения. Поэтому сейчас самый популярный сегмент – «средний минус». Здесь годовой прирост оборота в гривневом выражении может доходить до 20-40 %. Безусловно, рост фиксируется и в сегментах «средний» и «средний плюс». Но в этих случаях он обусловлен, прежде всего, инфляционными процессами, а вовсе не увеличением количества артикулов в чеке.  

Не менее важным показателем для такого сегмента коммерческой недвижимости, как торгово-развлекательные центры, является вакантность помещений. Какие здесь тренды были зафиксированы вами в 2016 году?

Обзор рынка торговой недвижимости Украины в 2016 году

Конечно, ситуация меняется в лучшую сторону. По состоянию на второе полугодие 2016 года уровень вакантности в украинских ТРЦ составляет около 5,6 %. Это существенно ниже докризисных показателей (около 3,4-4 % в 2013 году). Но уже и не 9,5 %, как было во втором квартале 2014 года. Кстати, это был исторический максимум, от которого рынок постепенно отдаляется.

А что касается показателей непосредственно у «Каравана»?

В самый сложный для отрасли период мы фиксировали вакантность на уровне 3 %. И это был худший показатель, обусловленный вводом в эксплуатацию нового блока площадью около 10 тыс. кв. м в нашем днепровском торгово-развлекательном центре (это был 2014 год). На сегодняшний день мы имеем средний показатель вакантности объектов на уровне 1,8 %.

Показатели «Каравана» существенно выше среднерыночных. Чем это обусловлено?  

Мы проделали серьезную работу и приняли целый ряд нестандартных решений для минимизации вакантности в период кризиса. Открытие визовых центров, аллей услуг, салонов электромобилей и пр. Кроме того, в наиболее острый для рынка период мы практиковали работу в формате pop-up store, площади сдавались за символическую плату на короткий период. Кроме того, немало было сделано для наращивания развлекательной функции. Если в период с 2010 до 2012 года было организовано 8 массовых мероприятий, то с 2013 года их было уже 28 в каждом из трех ТРЦ: фестивали, спортивные мероприятия, детские праздники и пр. Рынок не стоит на месте, посетителя необходимо удивлять, его сейчас интересуют лишь наиболее качественные и новые предложения. Маркетинговая стратегия сети «Караван» выстраивается с учетом новых тенденций и требований рынка. Сегодня мы делаем акцент на личную вовлеченность посетителей и приглашаем их стать главными действующими героями мероприятий. Празднуя день рождения сети ТРЦ «Караван» мы стали первыми, кто в Украине снял ролик в популярной технике LIP DUB с участием наших посетителей.

Предпринятые шаги позволяют компании не только противостоять кризису, но и растущей конкуренции? Ведь она растет?  

Смотря с чем сравнивать. В Киеве на 4 млн жителей приходится порядка 800 тыс. кв. м торговых площадей. Это сопоставимо с показателями Днепра, где на вчетверо меньший показатель населения приходится 200 тыс. кв. м торговых площадей. В других украинских миллионниках ситуация похуже – порядка 100 тыс. кв. м. То есть можно было бы говорить, что на этом фоне Киев и Днепр являются городами с высокой конкуренцией. Но если вспомнить о Варшаве с ее 1600 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей или о Мадриде с показателем 823 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей, то становится понятным, что украинским городам еще есть куда расти в данной сфере. Хотя стабилизация ситуации, безусловно, влияет на инвестиционную привлекательность отрасли. Если в 2013-2014 гг. в сегменте не было ни одной инвестиционной сделки, то в первом полугодии 2016 г. объем таких сделок составил 10 млн долл.: Dragon Capital приобрел долю в торговом центре «Пирамида», Petricol Investment – ТРЦ «Квадрат» и перечень можно продолжать.

Собственники избавляются от коммерческой недвижимости Киева

Приход новых игроков не всегда означает появление новых форматов. Какие прогнозы в этом отношении вы могли бы сделать?

На самом деле, распространенных форматов торговых площадок в мире не так уже и много. Это стрит-ритейл, торговые и торгово-развлекательные центры, department store, аутлеты и ритейл-парки. Для отечественного рынка характерными являются стрит-ритейл (постепенно сокращается, так как перестает быть интересным для арендаторов), а также торговые и торгово-развлекательные центры. Причем именно развлекательная составляющая приобретает все более весомое значение. Что же касается department store, то в Украине этот формат только пробует себя. Первой ласточкой стал киевский ЦУМ. Думаю, его успешный старт даст толчок к развитию и популяризации формата на рынке торговой недвижимости Украины. Есть сдвиги и в отношении аутлетов, достаточно вспомнить столичный ТРЦ «Мануфактура». Не исключено, что в ближайшей перспективе формат будет наращивать свою долю в городах-милионниках. Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по моему мнению, следующим шагом для украинских рынков торговой недвижимости и самой торговли станет появление и развитие формата «ритейл парк». Это комплекс из одно- и двухэтажных зданий, который насчитывает не мене пяти объектов, объединенных парковкой.

Непосредственно «Караван» в развитии новых форматов будет принимать участие? Вы планируете открытие новых центров?

Нам интересны проекты в городах-миллионниках: Киеве, Харькове, Львове, Днепре и Одессе. В настоящее время по ряду объектов идут переговоры. Но в любом случае речь идет об уже существующих объектах.

Источник: rbc.ua

Интересные новости:
26.12.2016
1499
Директор по развитию проектов «АИММ-Групп» Максим Мятко о современном облике столицы, по...
23.12.2016
2671
Александр Свистунов рассказал, что планирует менять в городе, как относится к театру на Подоле, и чт...
21.12.2016
1808
На аукціоні поставок електроенергії в Чилі «сонячна» електроенергія досягла найнижчої ці...
12.11.2019
593
На початку листопада набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Укр...
10.10.2019
4565
На стройках страны ощущается острый дефицит рабочих рук, не хватает специалистов практически по всем...
09.10.2019
1420
Назначение Александра Ткаченко на должность главы Киевской городской государственной администрации, ...