В 2013 году, по данным Collіers Іnternatіonal, Киев был вторым городом в Восточной Европе по количеству строящихся площадей торгово-развлекательных центров. Безусловно, экономический кризис, разразившийся позже, существенным образом повлиял как на работу отрасли, так и на количество желающих в нее инвестировать. Но сегодня, судя по всему, ситуация начинает стабилизироваться. О том, каким минувший год был для рынков коммерческой недвижимости и ритейла, РБК-Украина поговорили с Даниилом Владовым, генеральным директором компании DCH Real Estate, которая управляет сетью ТРЦ «Караван».

Подводя итоги 2016 года для украинского ритейла, каким бы образом вы охарактеризовали этот период в истории отрасли?

Если попробовать описать одним словом, то это «стабилизация». Мы все пережили сложный кризисный этап в 2013-2014 году, когда из-за падения покупательской способности обороты ритейла существенно снизились. К примеру, такой показатель, как посещаемость торговых объектов, всего за год мог показать отрицательную динамику в 15 %. Однако уже во второй половине 2015 года падение остановилось, а в 2016 году отрасль и вовсе зафиксировала улучшение: оборот розничной торговли увеличился на 1,8 %, средняя зарплата в сегменте выросла на 3,9 %. Безусловно, это обусловлено стабилизацией экономической ситуации и изменением парадигмы потребительского поведения. Так, к примеру, в ТРЦ «Караван» за три квартала 2016 года поток посетителей у якорных арендаторов в среднем вырос на 9 %.

Изменилось ли при этом «качество» самого потока?

Тут тенденции, сформировавшиеся в кризисный период, сохраняются. Речь идет о миграции покупателей между ценовыми нишами. Естественно, в сторону снижения. Поэтому сейчас самый популярный сегмент – «средний минус». Здесь годовой прирост оборота в гривневом выражении может доходить до 20-40 %. Безусловно, рост фиксируется и в сегментах «средний» и «средний плюс». Но в этих случаях он обусловлен, прежде всего, инфляционными процессами, а вовсе не увеличением количества артикулов в чеке.  

Не менее важным показателем для такого сегмента коммерческой недвижимости, как торгово-развлекательные центры, является вакантность помещений. Какие здесь тренды были зафиксированы вами в 2016 году?

Обзор рынка торговой недвижимости Украины в 2016 году

Конечно, ситуация меняется в лучшую сторону. По состоянию на второе полугодие 2016 года уровень вакантности в украинских ТРЦ составляет около 5,6 %. Это существенно ниже докризисных показателей (около 3,4-4 % в 2013 году). Но уже и не 9,5 %, как было во втором квартале 2014 года. Кстати, это был исторический максимум, от которого рынок постепенно отдаляется.

А что касается показателей непосредственно у «Каравана»?

В самый сложный для отрасли период мы фиксировали вакантность на уровне 3 %. И это был худший показатель, обусловленный вводом в эксплуатацию нового блока площадью около 10 тыс. кв. м в нашем днепровском торгово-развлекательном центре (это был 2014 год). На сегодняшний день мы имеем средний показатель вакантности объектов на уровне 1,8 %.

Показатели «Каравана» существенно выше среднерыночных. Чем это обусловлено?  

Мы проделали серьезную работу и приняли целый ряд нестандартных решений для минимизации вакантности в период кризиса. Открытие визовых центров, аллей услуг, салонов электромобилей и пр. Кроме того, в наиболее острый для рынка период мы практиковали работу в формате pop-up store, площади сдавались за символическую плату на короткий период. Кроме того, немало было сделано для наращивания развлекательной функции. Если в период с 2010 до 2012 года было организовано 8 массовых мероприятий, то с 2013 года их было уже 28 в каждом из трех ТРЦ: фестивали, спортивные мероприятия, детские праздники и пр. Рынок не стоит на месте, посетителя необходимо удивлять, его сейчас интересуют лишь наиболее качественные и новые предложения. Маркетинговая стратегия сети «Караван» выстраивается с учетом новых тенденций и требований рынка. Сегодня мы делаем акцент на личную вовлеченность посетителей и приглашаем их стать главными действующими героями мероприятий. Празднуя день рождения сети ТРЦ «Караван» мы стали первыми, кто в Украине снял ролик в популярной технике LIP DUB с участием наших посетителей.

Предпринятые шаги позволяют компании не только противостоять кризису, но и растущей конкуренции? Ведь она растет?  

Смотря с чем сравнивать. В Киеве на 4 млн жителей приходится порядка 800 тыс. кв. м торговых площадей. Это сопоставимо с показателями Днепра, где на вчетверо меньший показатель населения приходится 200 тыс. кв. м торговых площадей. В других украинских миллионниках ситуация похуже – порядка 100 тыс. кв. м. То есть можно было бы говорить, что на этом фоне Киев и Днепр являются городами с высокой конкуренцией. Но если вспомнить о Варшаве с ее 1600 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей или о Мадриде с показателем 823 тыс. кв. м торговых площадей на миллион жителей, то становится понятным, что украинским городам еще есть куда расти в данной сфере. Хотя стабилизация ситуации, безусловно, влияет на инвестиционную привлекательность отрасли. Если в 2013-2014 гг. в сегменте не было ни одной инвестиционной сделки, то в первом полугодии 2016 г. объем таких сделок составил 10 млн долл.: Dragon Capital приобрел долю в торговом центре «Пирамида», Petricol Investment – ТРЦ «Квадрат» и перечень можно продолжать.

Собственники избавляются от коммерческой недвижимости Киева

Приход новых игроков не всегда означает появление новых форматов. Какие прогнозы в этом отношении вы могли бы сделать?

На самом деле, распространенных форматов торговых площадок в мире не так уже и много. Это стрит-ритейл, торговые и торгово-развлекательные центры, department store, аутлеты и ритейл-парки. Для отечественного рынка характерными являются стрит-ритейл (постепенно сокращается, так как перестает быть интересным для арендаторов), а также торговые и торгово-развлекательные центры. Причем именно развлекательная составляющая приобретает все более весомое значение. Что же касается department store, то в Украине этот формат только пробует себя. Первой ласточкой стал киевский ЦУМ. Думаю, его успешный старт даст толчок к развитию и популяризации формата на рынке торговой недвижимости Украины. Есть сдвиги и в отношении аутлетов, достаточно вспомнить столичный ТРЦ «Мануфактура». Не исключено, что в ближайшей перспективе формат будет наращивать свою долю в городах-милионниках. Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по моему мнению, следующим шагом для украинских рынков торговой недвижимости и самой торговли станет появление и развитие формата «ритейл парк». Это комплекс из одно- и двухэтажных зданий, который насчитывает не мене пяти объектов, объединенных парковкой.

Непосредственно «Караван» в развитии новых форматов будет принимать участие? Вы планируете открытие новых центров?

Нам интересны проекты в городах-миллионниках: Киеве, Харькове, Львове, Днепре и Одессе. В настоящее время по ряду объектов идут переговоры. Но в любом случае речь идет об уже существующих объектах.

Источник: rbc.ua