Новостройки пригорода ждет коллапс?

Большое количество строек и невысокий спрос могут обрушить рынок первички пригорода уже осенью

Цены на первичную недвижимость Киева за последний год снизились настолько, что вышли почти на один уровень с ценами в пригородах. Поэтому акцент в продажах снова перемещается с окрестностей Киева непосредственно на столицу. Это означает падение продаж в пригородных ЖК и повышение там конкурентной борьбы за клиента.

Сомнительный спрос

В течение последних года-двух столичные пригороды начали застраиваться жилыми комплексами даже активней, чем сам Киев. В 1 квартале 2016 года, по данным компании UTG, в Киевской области было введено в эксплуатацию 361,9 тыс. кв. м жилья (+116,9% по сравнению с 1 кварталом 2015 года). За тот же период в Киеве было введено в эксплуатацию 128,7 тыс. кв. м жилья, что 40,2% меньше аналогичного периода 2015 года.

При этом безусловными лидерами по темпам застройки стала агломерация Бучи и Ирпеня, на которую приходится около 60% всего нового строительства в столичном пригороде.

Продажа элитной недвижимости в Киеве бьет рекорды

Такая высокая активность строительства не означает появление соответствующего числа платежеспособных покупателей. И девелоперы и аналитики признают, что конкуренция в этом сегменте обострилась. При этом они полярно оценивают степень обострения и ее последствия.

«Продажи в новостройках пригорода идут очень плохо», - делится наблюдениями эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. «Если в ближайшее время застройщики, работающие в пригороде, не предпримут какие-то кардинальные шаги, то уже осенью может начаться коллапс», - уверен глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины Анатолий Топал. Ссылаясь на разные оценки рынка, он рассказывает, что около 25-30% пригородных строек имеют признаки строительной пирамиды.

По наблюдениям Анатолия Топала, сейчас вектор покупок перемещается в Киев, где существенно просели цены на вторичку, в связи с чем цены на эконом-жилье в столице и пригороде практически сравнялись. «При этом люди начали понимать, что из пригорода еще нужно доехать в Киев. На многих подъездных дорогах мы уже можем наблюдать коллапс. И это летом и в ситуации, когда в эксплуатацию ввели, может, четверть от заявленного количества ЖК в пригородах», - говорит он.

Заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Ольга Юдина подтверждает, что спрос на первичку в пригороде уменьшился, но не исчез. «Нет резкого падения продаж. По имеющимся у нас данным, в худшие периоды в пригородных ЖК продается по 5-7 квартир, обычно же 10-15 квартир в месяц», - рассказывает она.

В свою очередь, коммерческий директор компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко говорит, что спрос на недвижимость в пригороде растущий, поскольку покупатели рассматривают ее не только как новое, более комфортное и доступное жилье, но и как инвестицию, и как способ сбережения средств, т.е. как альтернативу банкам. «Качественные застройщики продают хорошо, таких в пригородах десятка полтора. Есть группы проектов, которые могут продавать от нескольких десятков до сотни квартир в месяц и даже более. Конечно, есть и такие, которые продают по 10 квартир и считают это успехом», - рассказывает девелопер.

Выиграет инфраструктура

В чем сходятся и девелоперы, и аналитики, и риэлторы, это в том, что конкуренция обостряется. «Значительное количество нового предложения, заявленного ко вводу во второй половине 2016 года, в условиях ограниченной платежеспособности населения будет усиливать в дальнейшем конкуренцию за покупателя», - говорит Ольга Юдина.

Но вот по поводу методов конкурентной борьбы мнения снова несколько расходятся. Например, Ольга Юдина видит две возможности. По ее прогнозам, в сложившихся условиях застройщики будут вынуждены снижать стоимость жилья либо же создавать дополнительную покупательскую ценность за счет места расположения, наличия концепции, современной инженерии, инфраструктуры и услуг. Она говорит, что на текущий момент покупатели первички в пригороде уже первым делом обращают внимание на локацию и доступность ЖК, а также на его качество и наличие инфраструктуры.

В Украине выросли объемы строительства

Владимир Даниленко согласен, что продаваться будет прежде всего качественное жилье, с правильной концепцией и налаженной рекламной кампанией. «Те, кто не понимает, что сейчас нужно вкладывать в архитектуру, концепцию, благоустройство и работать над этим 24 часа в сутки, те на рынке с растущей конкуренцией ничего не продадут», - объясняет он.

Борьба гривной

Несмотря на тенденцию к улучшению качества, означающую удорожание строительства, можно говорить и о другой, параллельной тенденции. Многие застройщики борются за клиента гривной, прямо или скрыто снижая цены на квартиры. Даже в таких городах как Буча и Ирпень, где все не так плохо с инфраструктурой и качеством объектов, борьба за клиента ведется прежде всего с помощью цен. «Вроде бы должен быть синергетический эффект, но ценовую конкуренцию никто не отменял. Ведь синергия работает на растущих рынках, к которым наш сейчас не относится, соответственно, застройщики активно вдаются в ценовую конкуренцию», - объясняет Ярослав Цуканов.

Исследование цен, проведенное в начале июня компанией BGM, свидетельствует о том, что правы сторонники обоих точек зрения. Анализировались новостройки Ирпеня, и выяснилось, что из почти 50 объектов 14 снизили цены (в некоторых случаях, более чем на 15%), 8 – подняли цены (примерно на 10%), остальные остались без изменений. Повышение цен происходило в тех объектах, которые выходили на этап завершения строительства. Дешевели те проекты, качество которых было невысоким и которые только за счет снижения цен могут рассчитывать на приход покупателей.

Есть в этой истории еще один неприятный нюанс. Как подмечает Анатолий Топал, в ситуации, когда уровень спроса давит цены вниз, а на самих застройщиков давит рост цен на стройматериалы, часть из них начала выкручиваться из ситуации, снижая качество объектов. Сейчас идут лобовые столкновения между отделами продаж застройщиков и реализаторами со стороны поставщиков, потому что, опять же, одним нужно продать, а другим нужны деньги. Эту ситуацию нужно решать, иначе осенью можем увидеть падение многих проектов и остановку на неопределенный срок многих строек», - уверен эксперт. 


Читайте также: Журнал каждого Украинца - то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях

 
Источник: abcnews