Новостройки пригорода ждет коллапс?

1869 2016-07-27 05:04:00



Большое количество строек и невысокий спрос могут обрушить рынок первички пригорода уже осенью

Цены на первичную недвижимость Киева за последний год снизились настолько, что вышли почти на один уровень с ценами в пригородах. Поэтому акцент в продажах снова перемещается с окрестностей Киева непосредственно на столицу. Это означает падение продаж в пригородных ЖК и повышение там конкурентной борьбы за клиента.


Сомнительный спрос

В течение последних года-двух столичные пригороды начали застраиваться жилыми комплексами даже активней, чем сам Киев. В 1 квартале 2016 года, по данным компании UTG, в Киевской области было введено в эксплуатацию 361,9 тыс. кв. м жилья (+116,9% по сравнению с 1 кварталом 2015 года). За тот же период в Киеве было введено в эксплуатацию 128,7 тыс. кв. м жилья, что 40,2% меньше аналогичного периода 2015 года.

При этом безусловными лидерами по темпам застройки стала агломерация Бучи и Ирпеня, на которую приходится около 60% всего нового строительства в столичном пригороде.

Продажа элитной недвижимости в Киеве бьет рекорды

Такая высокая активность строительства не означает появление соответствующего числа платежеспособных покупателей. И девелоперы и аналитики признают, что конкуренция в этом сегменте обострилась. При этом они полярно оценивают степень обострения и ее последствия.

«Продажи в новостройках пригорода идут очень плохо», - делится наблюдениями эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. «Если в ближайшее время застройщики, работающие в пригороде, не предпримут какие-то кардинальные шаги, то уже осенью может начаться коллапс», - уверен глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины Анатолий Топал. Ссылаясь на разные оценки рынка, он рассказывает, что около 25-30% пригородных строек имеют признаки строительной пирамиды.

По наблюдениям Анатолия Топала, сейчас вектор покупок перемещается в Киев, где существенно просели цены на вторичку, в связи с чем цены на эконом-жилье в столице и пригороде практически сравнялись. «При этом люди начали понимать, что из пригорода еще нужно доехать в Киев. На многих подъездных дорогах мы уже можем наблюдать коллапс. И это летом и в ситуации, когда в эксплуатацию ввели, может, четверть от заявленного количества ЖК в пригородах», - говорит он.

Заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Ольга Юдина подтверждает, что спрос на первичку в пригороде уменьшился, но не исчез. «Нет резкого падения продаж. По имеющимся у нас данным, в худшие периоды в пригородных ЖК продается по 5-7 квартир, обычно же 10-15 квартир в месяц», - рассказывает она.

В свою очередь, коммерческий директор компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко говорит, что спрос на недвижимость в пригороде растущий, поскольку покупатели рассматривают ее не только как новое, более комфортное и доступное жилье, но и как инвестицию, и как способ сбережения средств, т.е. как альтернативу банкам. «Качественные застройщики продают хорошо, таких в пригородах десятка полтора. Есть группы проектов, которые могут продавать от нескольких десятков до сотни квартир в месяц и даже более. Конечно, есть и такие, которые продают по 10 квартир и считают это успехом», - рассказывает девелопер.


Выиграет инфраструктура

В чем сходятся и девелоперы, и аналитики, и риэлторы, это в том, что конкуренция обостряется. «Значительное количество нового предложения, заявленного ко вводу во второй половине 2016 года, в условиях ограниченной платежеспособности населения будет усиливать в дальнейшем конкуренцию за покупателя», - говорит Ольга Юдина.

Но вот по поводу методов конкурентной борьбы мнения снова несколько расходятся. Например, Ольга Юдина видит две возможности. По ее прогнозам, в сложившихся условиях застройщики будут вынуждены снижать стоимость жилья либо же создавать дополнительную покупательскую ценность за счет места расположения, наличия концепции, современной инженерии, инфраструктуры и услуг. Она говорит, что на текущий момент покупатели первички в пригороде уже первым делом обращают внимание на локацию и доступность ЖК, а также на его качество и наличие инфраструктуры.

В Украине выросли объемы строительства

Владимир Даниленко согласен, что продаваться будет прежде всего качественное жилье, с правильной концепцией и налаженной рекламной кампанией. «Те, кто не понимает, что сейчас нужно вкладывать в архитектуру, концепцию, благоустройство и работать над этим 24 часа в сутки, те на рынке с растущей конкуренцией ничего не продадут», - объясняет он.


Борьба гривной

Несмотря на тенденцию к улучшению качества, означающую удорожание строительства, можно говорить и о другой, параллельной тенденции. Многие застройщики борются за клиента гривной, прямо или скрыто снижая цены на квартиры. Даже в таких городах как Буча и Ирпень, где все не так плохо с инфраструктурой и качеством объектов, борьба за клиента ведется прежде всего с помощью цен. «Вроде бы должен быть синергетический эффект, но ценовую конкуренцию никто не отменял. Ведь синергия работает на растущих рынках, к которым наш сейчас не относится, соответственно, застройщики активно вдаются в ценовую конкуренцию», - объясняет Ярослав Цуканов.

Исследование цен, проведенное в начале июня компанией BGM, свидетельствует о том, что правы сторонники обоих точек зрения. Анализировались новостройки Ирпеня, и выяснилось, что из почти 50 объектов 14 снизили цены (в некоторых случаях, более чем на 15%), 8 – подняли цены (примерно на 10%), остальные остались без изменений. Повышение цен происходило в тех объектах, которые выходили на этап завершения строительства. Дешевели те проекты, качество которых было невысоким и которые только за счет снижения цен могут рассчитывать на приход покупателей.

Есть в этой истории еще один неприятный нюанс. Как подмечает Анатолий Топал, в ситуации, когда уровень спроса давит цены вниз, а на самих застройщиков давит рост цен на стройматериалы, часть из них начала выкручиваться из ситуации, снижая качество объектов. Сейчас идут лобовые столкновения между отделами продаж застройщиков и реализаторами со стороны поставщиков, потому что, опять же, одним нужно продать, а другим нужны деньги. Эту ситуацию нужно решать, иначе осенью можем увидеть падение многих проектов и остановку на неопределенный срок многих строек», - уверен эксперт. 


Читайте также: 
Журнал каждого Украинца - то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях

 
Источник: abcnews

Интересные новости:
27.07.2016
3458
От газовых котлов отказалось уже 18 тысяч украинских семей. Продлится ли эта тенденция и что ей...
27.07.2016
1445
В Україні істотно піднялися тарифи, починаючи із 1 липня, за рішенням національної комісії, що ...
26.07.2016
743
«Теплые кредиты» в июне этого года получили 11 284 украинских семей. Размер бе...
22.09.2017
422
Уже огласили приблизительные статьи расходов из проекта госбюджета на 2018...
22.09.2017
553
Качество европейского железнодорожного транспорта даже после использования - на высоком уровне, увер...
22.09.2017
505
Деньги нужны в том числе и на "тёплые" кредиты украинцам...